Comment créer une SCI pour déshériter un enfant légalement ?

Parfois, les relations avec l’un de ses enfants et l’étendue des conflits conduisent à souhaiter écarter ces derniers de la succession. Si, en France, la suppression totale de l’héritage n’est pas possible, il existe plusieurs méthodes pour réduire notablement la valeur du patrimoine lui revenant.

Déshériter un descendant direct, est-ce légal ?

La loi française interdit de déshériter son ou ses enfants. Cependant, dans le respect de la propriété privée, chacun est libre de faire ce qu’il souhaite de son bien durant la durée de sa vie ainsi vous pouvez organiser votre succession en SCI.

L’héritage et la succession ne concernent, à priori, que le patrimoine restant au moment du décès. C’est sur celui-ci que les intérêts des enfants sont protégés par l’État à travers le système de la réserve héréditaire.

Organiser son patrimoine de son vivant pour déshériter un enfant légalement 

Il s’agit de recourir notamment aux techniques suivantes :

• Épuiser votre patrimoine, c’est-à-dire vendre les actifs et dépenser les liquidités afin que l’actif se trouve très réduit au moment du décès ;
• Vous expatrier, car les règles successorales sont généralement celles du pays de résidence habituelle ;
• Vendre votre logement en viager, pour choisir à qui transmettre le patrimoine rattaché ;
• Créer une SCI avec un de vos enfants : les statuts devront comporter une clause de tontine pour permettre une transmission peu onéreuse et donc favoriser cet enfant associé (voir ci-après).

Présentation de la SCI

La société civile immobilière est une structure juridique permettant de réaliser des investissements locatifs en SCI et de gérer un patrimoine immobilier. Cette société civile offre un certain nombre d’avantages patrimoniaux et fiscaux.

En termes de succession, la SCI permet d’éviter les écueils de l’indivision (découvrez notre article dédié : SCI ou Indivision). Dans le cadre de l’indivision, si un héritier souhaite vendre le bien et sortir de l’indivision, les autres co-indivisaires ne peuvent s’y opposer. Autrement dit, vous n’avez pas d’autres choix que de vendre le bien.

À l’inverse, si vous créez une SCI, le patrimoine est préservé car l’associé souhaitant sortir de la société peut vendre ses parts aux autres associés sans les contraindre à mettre fin à la société.

Déshériter via une SCI dans le respect de la réserve héréditaire

Dans le respect du principe de la réserve héréditaire évoquée plus haut, certains mécanismes permettent de déshériter ses descendants à travers une SCI :

• Exclure les héritiers de la SCI ;
• Favoriser la transmission à l'un de vos enfants ;
• Réduire l'actif de la SCI de votre vivant ;
• Prévoir une clause de tontine ;
• Organiser un démembrement de propriété.

Exclure ses héritiers de la SCI

Vous pouvez créer une SCI en associant qui vous voulez. En d’autres termes, vous pouvez choisir d’associer des tiers de votre choix : amis, conjoint, voisins, etc.

Une fois que la SCI est créée, vous pouvez constituer l’intégralité de votre patrimoine immobilier (voire de votre patrimoine tout court), au sein de cette structure.

Dès lors, il vous est possible de votre vivant, de vendre tout ou partie de vos parts à vos associés. Le fait de passer par une SCI rend le procédé souple et opaque aux personnes extérieures à la SCI. Seuls les associés sont concernés.

Il convient de préciser dans les statuts les motifs patrimoniaux et non familiaux de la création de la société.

Gardez cependant à l’esprit que les services fiscaux restent particulièrement vigilants vis-à-vis de ces montages juridiques en lien plus ou moins direct avec le patrimoine. D’autre part, au moment de la succession, l’enfant déshérité peut chercher à prouver que le but de la société réside uniquement dans la réduction du patrimoine.

Favoriser la transmission à l'un de ses enfants au sein de la SCI

La société civile immobilière s’avère une solution juridique intéressante pour transmettre un patrimoine immobilier à l’un de ses enfants et en écarter un autre.

Ainsi, vous intégrez l’un de vos enfants dans la SCI de votre vivant en lui faisant prendre des parts à la constitution ou en lui donnant ultérieurement.

À votre décès, seules les parts détenues par vous-même seront transmises à vos héritiers. L’associé conserve ses propres parts.

Réduire l'actif de la SCI de son vivant

Il s’agit de créer une société civile immobilière avec un tiers pour réduire l’actif de succession. Ceci est possible en réalisant des donations de parts sociales de son vivant par exemple.

Prévoir une clause de tontine

Les statuts peuvent également prévoir ce qu’on appelle une clause de tontine, enregistrée par le notaire pour éviter toute contestation. De cette manière, vous apportez un bien immobilier dans la SCI et par cela le retirez (ou le capital équivalent) de votre patrimoine. Au moment du décès, les parts sociales qu’il représente reviennent automatiquement à la personne associée.

Organiser un démembrement de propriété

Vous avez la possibilité d’opérer en tant que fondateur d’une SCI d’opérer ce qu’on appelle un démembrement de propriété des parts sociétés.

Ainsi, vous pouvez conserver l’usufruit (jouissance) des parts et donner la nue-propriété à vos enfants.

Ce mécanisme est très intéressant notamment à deux niveaux :

• Les droits de mutation assis sur la nue-propriété seront moins élevés que sur la propriété totale des parts : ainsi vous réduisez les droits à payer lors de la donation ;
• La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès n’entraîne pas de droits de succession supplémentaires : c’est donc un outil judicieux pour éviter à vos enfants des droits de succession trop lourds ;
• Si votre résidence principale à vous et à votre conjoint est détenue par la SCI, vous en conservez la jouissance sans crainte que l’un des héritiers demande au conjoint survivant de partir pour vendre.

L’intérêt de la SCI est :

• Soit de diminuer l’actif successoral,
• Soit d’organiser parfaitement la transmission (le partage) de votre patrimoine si vous avez plusieurs enfants, notamment issus de plusieurs lits.

Par exemple, en cas de mésentente ou de relation privilégiée, vous pouvez ainsi favoriser l’un ou l’autre en vous associant à lui tout en conservant la gérance de la société.

Malgré cela, il reste à l’enfant écarté la possibilité d’arguer d’une atteinte à ses droits.

En cas de décès, la tontine prévue aux statuts reconnaît rétroactivement l’associé comme propriétaire unique du bien immobilier. En l’absence de celle-ci, les droits de mutation sont calculés sur la base de la valeur des parts sociales (bien moindres que la valeur immobilière).

Enfin, les statuts peuvent prévoir la dissolution de la SCI en cas de décès, des restrictions à l’entrée de nouveaux membres (par exemple des héritiers), etc.

Comment créer une SCI ? La société civile immobilière se définit avant tout comme une société où la responsabilité des associés reste engagée indéfiniment. Il s’agit donc de mettre durablement sa confiance dans cette association, de bien se renseigner avant la création et de faire établir les statuts par un notaire.

La SCI classique

Il s’agit d’une forme juridique de contrat de société établi entre au moins deux personnes (associés). Elles mettent un ou plusieurs biens immobiliers en commun et désignent un gérant pour prendre en charge son fonctionnement courant. En tant que société, son activité est gérée par ses obligations légales (administratives, comptables et fiscales), ses statuts et ses assemblées générales.

La société civile immobilière est régie par les articles 1832 et suivants et les articles 1845 et suivants du Code civil. La SCI familiale présente toutefois des spécificités liées à la proximité (liens de parenté) de ses membres.

La SCI familiale

La SCI familiale est soumise aux mêmes règles que la société civile immobilière classique. Sa particularité réside dans le fait que tous les associés sont unis par un lien de parenté ou d'alliance.

Ce type de société est très populaire auprès des parents qui souhaitent optimiser la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers. En effet, la constitution d'une SCI familiale permet d'éviter aux descendants de payer des droits de mutation sur les donations reçues de leurs parents dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans. Les parents peuvent ainsi faire plusieurs donations successives de parts sociales en respectant ces plafonds pour leur épargner le paiement de montants souvent élevés. 

La SCI familiale est également intéressante pour gérer un patrimoine immobilier en commun, notamment lorsque les biens qui composent ce patrimoine sont mis en location. En effet, le caractère familiale de la société lui permet de bénéficier du statut de bailleur particulier. Il se traduit par la possibilité de conclure des contrats de location meublés pour une durée maximale de 3 ans, contre 6 ans pour un bailleur professionnel.

Étapes de création de la SCI

Il est fortement recommandé de confier la création d'une SCI à un notaire, pour s'assurer du bon accomplissement des formalités de constitution et bénéficier des conseils d'un professionnel expérimenté. Ce recours est d’ailleurs obligatoire s’il y a apport en nature de bien immobilier au capital de la société.

En voici les étapes :

1. La rédaction des statuts : ils définissent, dans le respect de la législation, des points essentiels tels que l'activité principale de la SCI (à ce sujet, comment faire le bon choix de Code NAF SCI ?) ;
2. Les formalités administratives : enregistrement au centre de formalités des entreprises, enregistrement au centre des impôts, etc.
3. La publication dans un journal d’annonce légale : insertion d'un avis de constitution de la SCI pour l’information des tiers ;
4. L’immatriculation de la SCI auprès du tribunal de commerce : cette étape confère une existence légale à la société et vous permet d'obtenir ce qu'on appelle un extrait K-bis.