SCI et Succession | Quels sont les meilleurs choix ?

La Société Civile Immobilière est une forme de société dédiée à l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier.

La SCI est une société civile et non commerciale. Il s'agit en effet avant tout d'un outil patrimonial. Le bien immobilier n'appartient pas directement aux associés mais à la société, personne morale. 

Comment créer une SCI ? Il faut être 2 associés minimum (SCI personne morale ou physique) . Il peut s'agir, par exemple, de membres d'une même famille ou d'amis souhaitant acquérir un bien immobilier à plusieurs. 

Au moment de créer une SCI, chaque associé apporte une contribution financière (apport). Il devient alors propriétaire de parts sociales dont le nombre est proportionnel à son apport dans la société.

Exemple : 3 amis décident de créer une SCI. Chacun réalise un apport en numéraire de 10 000€.

La société sera alors créée avec un capital de 30 000 €.

S'ils décident de fixer la valeur de chaque part à 100 €, chacun des associés détiendra 100 parts de la SCI.

Focus sur la SCI familiale

Il existe plusieurs types de SCI : SCI de location meublée, SCI de location non meublée, de construction, etc. La SCI familiale permet de détenir des biens en commun au sein du cercle familial en vue notamment de leur transmission. 

Vous pouvez par exemple créer une SCI avec vos enfants afin qu'ils détiennent des parts de la SCI représentative de votre résidence principale. Vous pouvez également acheter une maison de vacances avec vos cousins par l'intermédiaire d'une SCI. Ce dispositif fonctionne pour les personnes ayant des liens de parenté ou d'alliance. 

Si vous vous demandez quelles sont les raisons qui peuvent vous amener à créer une SCI familiale, en voici les principales :

• Effectuer un placement intéressant en limitant les frais (investissement locatif en SCI) ;
• Anticiper la transmission de votre patrimoine (SCI et donation déguisée) ;
• Faciliter la gestion du bien pour vos héritiers (SCI pour déshériter) ;
• Protéger le concubin survivant lors d'une succession. 

Le droit des successions est encadré par des règles strictes et protectrices prévues par le Code civil, notamment : 

• Les descendants directs constituent les héritiers de premier ordre ;
• Après avoir déduit la part revenant au conjoint, la totalité du patrimoine du défunt est partagée à parts égales entre les enfants (ou entre les petits-enfants, si les enfants sont décédés) ;
• Un concubin ou un partenaire de PACS n'a aucun droit sur l'héritage, contrairement à un conjoint marié, sauf en cas de testament ou donation. 

En l'absence de SCI, trois problèmes majeurs se posent alors :

• L'indivision : les héritiers deviennent propriétaires indivis des biens immobiliers du parent défunt. La gestion peut alors s'avérer difficile en cas de désaccords. Notamment, le Code civil prévoit que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Cela signifie qu’un seul héritier peut par exemple contraindre tous les autres à vendre une maison de famille reçue en héritage. Découvrez notre articlé dédié : SCI ou Indivision ;
• Les droits de succession élevés : ils peuvent représenter jusqu'à 60% de la valeur du patrimoine après abattement.
• Le partenaire de PACS ou le concubin est désavantagé : s'il n'est pas propriétaire des biens immobiliers, il ne reçoit alors aucun héritage, sauf donation ou disposition testamentaire prévues avant le décès. S’il est propriétaire d’une partie du patrimoine familial, il se retrouve en indivision, au même titre que les enfants du défunt. 

La SCI constitue alors une solution pour pallier ces problèmes. 

L'un des principaux avantages de la SCI est de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. 

Ce processus est en effet plutôt complexe, engendre des droits de succession et peut par ailleurs créer des tensions entre les différents héritiers quant au sort du patrimoine immobilier. La SCI familiale permet de simplifier le transfert de ce dernier aux ayants droits.  

Réduction de la fiscalité et des droits de succession

Le montant des droits à régler lors d’une succession est prévu dans un barème et dépend du montant de l’actif net transmis et du degré de parenté avec le défunt. Ainsi, les droits sont dus après déduction d'un abattement. Pour les enfants, par exemple, l’abattement est de l'ordre de 100 000 €.

Dans le cadre d'une SCI, les parents ou grands-parents ont la possibilité de céder progressivement leurs parts sociales. Cela permet d'éviter aux héritiers d’avoir à payer les droits de succession en une seule fois.

En tant que parents, vous pouvez ainsi faire une donation de parts sociales à vos enfants. Ces donations donnent droit à l’abattement applicable aux donations effectuées entre parents et enfants.

Vous pouvez ainsi donner jusqu’à 100 000€ de parts sociales à chacun de vos enfants tous les 15 ans. Ces donations échapperont aux droits de succession.

Si vous souhaitez faire une donation de parts sociales à vos petits-enfants, le montant du don sera limité à 31 865€ par grand-parent et par enfant tous les 15 ans. 

Vous pouvez par ailleurs effectuer ce que l’on appelle un démembrement de propriété. Vous donnez la nue-propriété des parts sociales de la SCI à vos enfants et conservez l’usufruit. Les droits seront réduits car ils seront assis sur la valeur de la nue-propriété des parts et non sur la valeur totale du bien (pleine propriété). Cela vous permet de conserver la jouissance du patrimoine détenu par la SCI. Vos enfants récupéreront vos parts sociales et donc le bien suite à votre décès hors droits de succession.

Limiter les situations de blocages dues au principe d'indivision

Au cours d'une succession, l'indivision est une situation qui peut vite s'avérer problématique. Les héritiers peuvent, par exemple, être en désaccord sur le prix de vente du bien ou encore sur le principe même de vendre. Le co-indivisaire souhaitant quitter l'indivisaire peut obliger les autres à vendre le bien familial. 

La SCI familiale permet alors de contourner ces problèmes, et notamment d'éviter la dilapidation du patrimoine. En effet, au sein de la société, les décisions doivent être prises collectivement, lors d'une assemblée générale. Par ailleurs, chaque associé a la possibilité de vendre ses parts aux autres membres s'il ne souhaite plus faire partie de la SCI familiale.

Le nombre de voix de chaque associé est proportionnel à la quote-part détenue par ce dernier dans le capital de la société. Certains garde-fous sont à prévoir dans les statuts et notamment prévoir :

• Des règles de transmission des parts en cas de décès adaptées ;
• Des règles de vote protectrices pour vos enfants, par exemple l’unanimité si vous souhaitez éviter qu’un héritier devenu associé impose sa décision aux autres ;
• Une clause d’agrément adaptée en cas de cession des parts (pour éviter de se retrouver avec un tiers non désiré dans la société).

La protection du concubin survivant

Suite à un décès, le concubin survivant (non marié, ni pacsé) ne bénéficie d'aucune protection juridique. Il n'est pas inscrit sur la liste des héritiers, à moins qu'un testament ne le mentionne clairement.

La création d'une SCI peut donc permettre de protéger le concubin, notamment à travers le démembrement croisé des parts sociales. Ce mécanisme permet à chaque concubin de posséder la moitié des parts sociales en usufruit et l'autre moitié en nue-propriété, et inversement.

Suite à un décès, le concubin survivant va alors obtenir 50% des parts en usufruit et 50% en pleine propriété. Il pourra ainsi conserver le logement et y habiter en toute légalité, sans avoir à payer de droits de succession. 

Vous l'avez compris : la création d'une SCI peut apporter de nombreux avantages lors d'une succession, à condition de faire les bons choix.

En premier lieu, cédez une partie de vos parts à vos héritiers de votre vivant, afin de leur éviter de payer les droits de succession.

Le plus simple est de leur faire don de la nue-propriété de vos parts : vous conservez ainsi l'usufruit, qui leur sera transmis suite à votre décès.

Si vous vivez en concubinage, pensez également à mettre en place un démembrement croisé de vos parts sociales : vous vous protégerez ainsi mutuellement.

Vous souhaitez en savoir plus ? Alors, contactez-nous sans attendre ! Nous vous aiderons à gérer votre SCI en toute simplicité, pour vous assurer un avenir tranquille.