Associés de SCI : comment choisir entre personne morale ou personne physique ? 

Personnalité morale et juridique  

La personne morale est la SCI elle-même, structure dotée de la personnalité juridique distincte de celle des associés. 

La SCI peut être composée d'associés personne morales ou personnes physiques. En présence d'un ou plusieurs associés personnes morales, ces derniers seront distincts de la SCI.  

Les patrimoines et les représentants légaux de la personne morale SCI et des personnes morales associées sont distincts. 

Comprendre la SCI 

La SCI est une personne morale ayant une existence juridique et un patrimoine distincts de ceux de ses associés. 

Qu'est-ce qu'une SCI ? Différents types de SCI existent : 

• SCI classique : dédiée à l'achat, la SCI de location et la gestion de biens immobiliers. 
• SCI familiale : destinée à gérer un projet immobilier au sein d'une famille.
• SCI de construction-vente :  créée pour l'achat d'un terrain à bâtir en vue de sa revente. 
• SCI d'attribution : achat ou construction d'un bien destiné à être partagé entre les associés.  
• SCI de jouissance à temps partagé : destinée à répartir l'usage d'un bien entre les associés.  

Certains parlent également de SCI Professionnelle. Cette structure, à ne pas confondre avec la société civile professionnelle ou SCP, a pour objet d'acheter des biens affectés à l'exercice d'une activité professionnelle.

À l 'égard des tiers, la société est représentée par le gérant de la SCI (ou les cogérants), personne physique particulier ou représentant légal si le gérant est une personne morale. Toutefois, une des particularités d'une SCI est la durée des baux. La durée minimale du bail pour un logement est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).

Le nombre d'associés en SCI

La création d'une SCI nécessite à minima 2 associés, qu’il s’agisse d'une SCI avec personnes morale ou physiques. 

Contrairement à d’autres formes sociales (comme la SARL ou la SAS), la création d’une société civile immobilière unipersonnelle, avec un seul associé donc, est impossible. 

Cependant, il se peut que la société soit temporairement unipersonnelle. C’est ce qu’on appelle la réunion des parts sociales en une seule main. Ce sera notamment le cas en présence de deux associés, si l’un des associés décide de céder ses parts. Cependant, cette situation doit être temporaire, à défaut, la SCI encourt un risque de dissolution. 

 Il est par exemple possible de créer une SCI avec un ami. L’investissement locatif en SCI permet de réaliser cet investissement immobilier à plusieurs. L'associé doit respecter les règles de fonctionnement de la SCI inscrites notamment dans les statuts. 

Entrer dans une SCI  

Pour devenir membre d'une SCI, il faut en effet réaliser un apport à la société. Que les associés d'une SCI soient personne morale ou personne physique, l'important est d'apporter de l'argent (apports en numéraire), un bien immobilier ou mobilier (apport en nature) ou son travail (apport en industrie). 

La SCI présente l'avantage de pouvoir être constituée quasiment sans apport. La loi n'imposant pas de capital social minimum, une SCI peut être créée avec un capital d'1 euro.  Par ailleurs, si un capital social supérieur est prévu (par exemple 1 000€), les associés ne sont obligés de le libérer tout de suite. Autrement, ils peuvent effectuer le virement sur le compte bancaire de la SCI ultérieurement. 

Tous les associés sont ainsi identifiés dans les statuts et un gérant de la SCI est nommé. La loi ne fixe pas de capital social minimum et les associés de la SCI n'ont pas l'obligation de libérer leur participation (payer leur apport) à la création de la société.

Les statuts en SCI

Les associés signent un contrat social qui les lie : les statuts. Ce sont notamment les statuts de la SCI qui dictent les modalités de départ d’un actionnaire : cession libre ou avec clause d’agrément (autorisation de la cession par les associés en place).  

Les statuts doivent également mentionner, entre autres, le nom de la société, le capital social, la répartition du capital social entre les associés, l'objet social (activité). 

Quitter une SCI

Tout associé de la SCI, qu'il soit une personne morale ou physique peut être amené à changer. 

Céder ses parts sociales est le moyen le plus simple pour quitter une société civile immobilière, sous réserve de se mettre d’accord sur la valorisation et le prix de cession des parts sociales. 

Chaque associé de la SCI a la possibilité de révoquer le gérant en cas de défaillance manifeste de ce dernier.  

Être membre personne morale d'une SCI 

Vous pouvez créer une SCI avec un ou plusieurs associé(s) personnes morales. 

À l’instar d’une personne physique, une personne morale peut : 

• Réaliser des apports au capital lors de la création de la SCI : l’avantage de la personne morale est de pouvoir offrir une capacité financière étendue. La société peut faire appel à ses propres établissements de financement pour souscrire l'emprunt de la SCI en offrant des garanties solides liées aux actifs de l’entreprise.
• Acquérir les parts sociales mises en vente par les autres associés : l’associé personne morale pourra faire face aux changements d’associés et racheter les parts d’un associé sortant grâce à ses capacités financières. Cela permet d’éviter de se retrouver avec un seul associé ce qui peut à terme entraîner la disparition de la SCI. 
• Demander la gérance de la SCI aux autres associés : dans ce cas, le représentant de la personne morale agit au nom de cette dernière au sein de la SCI.

SCI d'entreprise ou SCI professionnelle  

Le principal avantage de ce type de schéma est qu’il s’intègre parfaitement dans la stratégie patrimoniale d’une entreprise ou d’un groupe. 

La personne morale associée d’une SCI peut être une société civile, une société commerciale, une fondation ou une association. Elle est soumise aux mêmes règles que toutes personnes physiques.

Ainsi, une société ayant besoin de locaux ou de terrains pour déployer son activité peut décider de créer une structure dédiée à son activité immobilière de type SCI. On parle alors de SCI en tant que “véhicule”. 

La société opérationnelle deviendra associée de la société civile immobilière ayant un objet patrimonial. Ce sera le cas dans les exemples suivants :

• Société spécialisée dans l’industrie ayant besoin de nombreux locaux pour ouvrir une usine et des bureaux ;
• Chaîne de restauration ayant besoin de locaux pour ses nouveaux restaurants ;
• Groupe souhaitant investir dans l’immobilier locatif ou la promotion immobilière (par exemple, Bouygues Immobilier). 

Il peut aussi s’agir d’une société civile immobilière créée pour acquérir un ou plusieurs biens pour l’exercice d’une activité libérale par exemple (médecins, avocats, etc.). 

Séparation des actifs   

La constitution d’une SCI par une autre personne morale présente l’avantage de protéger les actifs immobiliers en les séparant du reste des autres actifs et passifs de l’entreprise.  

En effet, si l’activité commerciale de la personne morale associée de la SCI se retrouve en perte de vitesse entraînant des dettes, les créanciers sociaux ne pourront pas saisir directement les biens détenus par la SCI. 

Lors de la vente d’une entreprise, le cédant peut décider de conserver les parts sociales de la SCI et continuer de percevoir des loyers versés par le nouveau propriétaire de l’entreprise.

La transmission sera également facilitée par l'utilisation de systèmes légaux spécifiques tels que dispositif appelé le "pacte Dutreil”. 

Avantages fiscaux

Quels sont les avantages fiscaux en SCI ? Elle est dite fiscalement translucide ou, en pratique, de transparence fiscale. 

Par défaut, les revenus de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés, donc à l’impôt sur le revenu en cas d’associés personnes physiques. L’associé est imposable à hauteur de sa quote-part de résultat dans la société et peut déduire de ses revenus fonciers les pertes de la SCI à concurrence de 10 700 € par an.

En cas de transmission à titre onéreux ou gratuit, les parts sociales sont transmises et non des biens immobiliers. En cas de passif élevé (emprunts bancaires, etc.), la valeur des parts sera réduite, voire nulle. 

La SCI permet de transmettre son patrimoine à ses héritiers en réduisant le montant des droits de mutation (abattements sur les donations, démembrements de propriété des parts, etc. 

Créer une SCI avec un ami  

Chaque associé de la SCI peut investir dans un projet immobilier à plusieurs et dans un cadre juridique et fiscal intéressant. Cette structure offre une protection du patrimoine mis en commun par les associés personnes physiques et permet de développer et pérenniser ce dernier.

Créer une SCI familiale  

Une société civile immobilière familiale est composée d'associés, membres d'une même famille et destinée à gérer un projet immobilier au sein d'une même famille. L’avantage est manifeste si l’on compare la SCI et l'indivision qui peut s’imposer notamment aux héritiers en cas de succession. 

L’indivision impose l’unanimité pour certaines décisions (actes de disposition) et peut entraîner la vente d’une maison de famille en cas de décision d’un seul héritier de sortir de l’indivision. Dans le cas d’une SCI dont les associés sont des personnes physiques ayant hérité, la personne désirant se retirer vend ses parts de la société et les autres héritiers peuvent conserver le patrimoine familial. 

Une capacité juridique limitée

Pour pouvoir être associés d’une SCI, les enfants mineurs doivent être représentés par leurs représentants légaux (parents ou tuteurs). 

Les enfants de moins de 18 ans sont susceptibles de s’associer dans l’investissement immobilier de leurs parents. Cette configuration se rencontre notamment dans les SCI familiales. Ce type de SCI, adapté à la gestion d'un patrimoine familial, est une société civile immobilière constituée uniquement entre membres d'une même famille (liens du sang ou par alliance).  

C’est aussi le cas des majeurs faisant l’objet d’une mesure de protection juridique (sauvegarde de justice, tutelle ou curatelle) qui interviendront par l’intermédiaire d’un responsable légal. 

Une responsabilité illimitée des associés

La responsabilité des associés d'une SCI est dite illimitée : ils sont tenus de régler les dettes de la SCI en cas de défaillance de cette dernière. 

Il s'agit cependant d’une responsabilité subsidiaire (les créanciers doivent d’abord agir contre la société) et non solidaire (limitée à proportion de la quote-part dans le capital de la SCI). 

De grandes conséquences fiscales 

Si la SCI réalise des bénéfices, le fait que le résultat de la SCI soit directement taxé entre les mains de l’associé peut être un inconvénient selon son taux d’imposition. 

En effet, le taux marginal de l’IR s’élève à 45% contre 25% pour le taux normal de l’impôt sur les sociétés (cas de l’associé personne morale soumise à l’IS). 

Prise de décision et droit à l’information ralenti

La vie d’une société civile immobilière implique une prise de décision de la part de l’ensemble des associés en assemblée générale. 

Les associés ont également droit à un certain nombre d’informations concernant la SCI. Ils peuvent poser des questions écrites au gérant, ou demander la tenue d’une assemblée générale. 

Chaque année, le gérant doit présenter l’activité de la société sur l’exercice écoulé, leur fournir un rapport de gestion écrit et les données économiques de la société. 

Dans le cas d’un associé personne morale, les décisions concernant la SCI seront prises par le responsable légal de la société ou une personne mandatée par ce dernier. Si celui-ci change, les autres associés physiques doivent s’assurer de sa bonne entente et d’un certain degré de confiance avec la nouvelle partie. 

En effet, le représentant légal de l’associé morale (ou son mandataire) siégera à l’assemblée générale et prendra part à des décisions relativement confidentielles.  

Des obligations comptables 

L'associé personne physique n’a pas d’obligation de tenir une comptabilité et doit uniquement reporter ses revenus fonciers sur une déclaration 2044 ou 2044 Spéciale et sur sa déclaration de résultats 2042. 

Un associé personne morale de SCI soumis à l’IS devra en revanche tenir une comptabilité, déclarer ses résultats sur une déclaration professionnelle et réaliser un Bilan SCI. Il s'agit d'une comptabilité en partie double respectant le plan comptable général. 

Des conséquences fiscales 

L'associé personne morale relève du régime fiscal propre au statut de l’entreprise (IS, BIC ou BNC). 

Ce schéma implique que des personnes physiques sont indirectement associés de la SCI, par l’intermédiaire d’une personne morale. On parle de détention indirecte dans le capital.

Ce schéma se retrouve dans le montage type "holding". Une personne physique crée une société tête de groupe type société par actions simplifiée (SAS). Cette société commerciale détient d'autres sociétés, par exemple une société commerciale opérationnelle et une SCI destinée à gérer le patrimoine immobilier du groupe qui peut louer des locaux à la société commerciale.

La majorité des parts sociales de la SCI est détenue par la holding, personne morale. Le reste des parts sociale de la SCI est détenu par l'associé personne physique de la holding. Ce dernier devient donc associé minoritaire en direct de la SCI et associé majoritaire indirectement via la holding.  

Ce type de montage entraîne parfois des conséquences  négatives. Par exemple, les personnes ayant une détention indirecte dans la SCI ne peuvent pas déduire les déficits fonciers réalisés par la société de leurs revenus personnels, contrairement aux personnes physiques ayant une participation directe dans la SCI.