SCI ou Indivision : quel est le meilleur choix selon votre cas ?

Qu'est-ce qu'une SCI ? 

La société civile immobilière est une structure juridique dotée de la personnalité morale permettant de détenir un bien à plusieurs. Le patrimoine de la SCI est distinct de celui de ses associés.  

Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI ?Un avantage est que les associés de la SCI sont propriétaires de parts sociales à hauteur de leur participation dans le capital social. Ils ne sont pas directement propriétaires du bien qui appartient à la SCI. Ainsi, ils peuvent vendre ou transmettre des parts sociales à des conditions avantageuses. Le patrimoine est par ailleurs protégé des créanciers qui devront saisir des parts sociales et non un bien. Découvrez notre article dédié sur la SCI et la donation déguisée. 

Comment créer une SCI ? Elle doit être composée à minima de 2 associés, cette forme sociale permet la gestion d’un ou plusieurs logements par des associés. Chacun d’entre eux détient des parts sociales de la société proportionnellement à leur apport au capital social. 

La société civile peut être constituée pour une durée maximum de 99 ans et elle doit être immatriculée au tribunal de commerce compétent. 

Plusieurs types de SCI existent : SCI de location, de construction vente, etc. ou encore SCI familiale dédiée à la gestion et la transmission de biens immobiliers entre membres d’une même famille en optimisant les droits de donation et les droits de succession. 

Une autre particularité d'une SCI est la durée des baux : la durée minimale du bail pour un logement est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).

Qu'est-ce que l'indivision ? 

L'indivision désigne la situation dans laquelle une ou plusieurs personnes détiennent à parts égales ou inégales des droits sur un même bien. 

À l'inverse de la SCI, l’indivision n’a pas de personnalité morale, elle n’est pas distincte de ses membres. 

Le phénomène d’indivision s'opère dans certaines situations, volontaires ou subies : 

• Une succession : le patrimoine du défunt revient à plusieurs héritiers ; 
• Un divorce en présence de biens communs qui ne sont pas vendus ; 
• Un mariage sous le régime de la séparation de biens : les biens achetés par les époux sont détenus en indivision ; 
• Un Pacs : les partenaires décident d’acheter un bien ensemble. 

Chaque membre a la possibilité de quitter l’indivision à tout moment. Dans ce cas, un partage est effectué, ce qui peut avoir pour conséquence la vente du bien .  

Règles de l’achat en indivision 

Lors d’un achat à plusieurs en nom propre, chaque membre de l’indivision (indivisaire) devient propriétaire de droits sur le bien à proportion de sa participation financière. Les parts des différents indivisaires peuvent donc être différentes et chaque indivisaire finance sa propre acquisition selon le mode de financement qu’il désire. 

Le principal inconvénient de la SCI est que, si un indivisaire veut se retirer du projet, les autres ne peuvent pas le lui refuser, ce qui peut entraîner la vente du biens immobilier détenu en indivision. En effet, le Code civil prévoit que nul n’est tenu de rester dans l’indivision.

En contrepartie des droits acquis sur la propriété, les membres de l’indivision ont le devoir de participer, à hauteur de leur participation dans l’indivision, aux taxes, impositions, charges et dépenses d’entretien ou de réparation. 

Les indivisaires peuvent conclure une convention d’indivision pour certaines questions liées au mode de fonctionnement de l'indivision (gestion, mode de prise de décisions, etc.).   

Inconvénients de l'indivision   

Trois problèmes majeurs se posent dans le cadre de la détention en indivision :

• Désaccords dans le cadre d'une succession : un seul héritier peut par exemple contraindre tous les autres à vendre une maison de famille reçue en héritage. 
• Les droits de succession et les droits de donation élevés.
• Le partenaire de PACS ou le concubin est désavantagé.

La création d’une SCI permet de contourner les inconvénients de la détention en indivision en organisant :

• La gestion d’un bien immobilier familial : créer une SCI familiale permet également de choisir le régime fiscal le plus adapté à la situation ;
• Une transmission patrimoniale (SCI et succession) : en réalisant des donations progressives de parts sociales SCI, les droits de donation étant calculés sur la valeur de ces dernières (après déduction des charges) et non sur la valeur de l’immeuble ;
• Un investissement locatif en SCI est à plusieurs : à la différence de l'indivision, si un associé veut se retirer de l’indivision, il peut céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers accepté par ceux-ci. Le bien est ainsi conservé par la SCI. 

Avantages de la SCI familiale 

La création d'une SCI familiale permet de détenir des biens en commun au sein du cercle familial. Ce dispositif permet à des personnes ayant des liens de parenté ou d'alliance de gérer un bien en commun. 

La SCI est possible par exemple pour développer et transmettre un patrimoine à vos enfants. Vous pouvez également acheter une résidence secondaire avec des cousins, frères ou sœurs. 

Vous pouvez créer une SCI familiale et éviter l’indivision non voulue, notamment dans les situations suivantes : 

• Gérer une succession ;
• Anticiper la transmission de votre patrimoine ;
• Faciliter la gestion du bien pour vos héritiers ; 
• Gérer un bien commun suite à un divorce. 

Passer d’une SCI à une indivision 

En cas d’indivision non voulue, par exemple dans le cadre d’une succession, sachez que vous pouvez tout à fait constituer une SCI. 

Pour cela, les indivisaires doivent se mettre d’accord pour apporter à la SCI le bien immobilier dont ils sont propriétaires. En contrepartie de cet apport, chaque associé reçoit des parts en proportion de sa participation dans le capital. 

En contrepartie de la création d'une SCI, les associés recevront des parts de la société, qu’ils pourront plus facilement transmettre (sous réserve des clauses d’agrément).