Guide complet de la SCI familiale (2024)

Bien qu'elle repose sur les bases d'une SCI classique, la SCI familiale se distingue par des règles spécifiques adaptées aux besoins patrimoniaux et successoraux des familles.

Des associés issus d'une même famille

La société civile familiale se caractérise par la nature de ses associés, qui doivent obligatoirement entretenir des liens familiaux ou conjugaux :

• Liens de parenté : parents, enfants, petits-enfants, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux, nièces, cousins ​​germains, etc. ;
• Liens conjugaux ou assimilés : époux, partenaires de PACS et concubins.

La constitution d'une SCI familiale nécessite au minimum deux associés.

Un objet social exclusivement immobilier

L'objet social d'une SCI familiale se limite strictement à des activités civiles immobilières, telles que :  

• l'acquisition de biens immobiliers ;
• la gestion et l'entretien du patrimoine familial ;
• la mise en location des biens.

Un capital social librement fixé

Le capital social d'une SCI familiale est déterminé librement par les associés, en fonction des objectifs et des besoins de la société. Il peut être :

• Fixe : son montant est défini à la création de la SCI. Il ne peut être modifié qu'avec l'accord des associés et une modification des statuts ;
• Variable : il est compris dans une fourchette précisée dans une clause de variabilité du capital social à insérer dans les statuts.

La SCI familiale est une structure privilégiée pour organiser la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier au sein d'une famille. Elle représente une alternative à l'indivision qui est souvent source de conflits familiaux.

Une gestion simplifiée du patrimoine immobilier

Les statuts de la SCI familiale structurent la gestion collective des biens avec des règles clairement définies :

• Répartition des pouvoirs : un gérant est désigné pour assurer la gestion courante ;
• Règles de majorité : des seuils de majorité spécifiques sont fixés pour faciliter certaines prises de décision et éviter l’unanimité (travaux, mise en location).

Une transmission patrimoniale optimisée

La SCI familiale permet d’anticiper et de simplifier la transmission d'un patrimoine immobilier. Les avantages incluent :

• La transmission de parts sociales : les parents peuvent donner des parts sociales à leurs enfants. Ils bénéficient des abattements fiscaux de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans ;
• Une simplification de la succession : au décès d'un associé, ses parts dans la SCI sont intégrées à la succession. Les héritiers échappent ainsi à l'indivision où chacun devient copropriétaire direct des biens ;
• Une répartition équitable pour limiter les litiges : les parts peuvent être réparties équitablement selon les volontés du défunt ou conformément à la loi. Des clauses spécifiques dans les statuts peuvent encadrer l'entrée de nouveaux associés, et prévoir les conditions de rachat des parts pour limiter les sources de conflits et situations de blocage.

Un démembrement des parts sociales

Le démembrement des parts sociales dans une SCI familiale consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit. Il offre plusieurs avantages : 

• Transmettre progressivement le patrimoine : les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l'usufruit. Ils continuent ainsi à percevoir les revenus locatifs ou à utiliser les biens. Cette stratégie diminue la base fiscale et réduit les droits de donation ;
• Protéger le concubin ou partenaire de PACS survivant : en cas de décès, si le concubin ou partenaire bénéficie de l'usufruit des parts, il peut continuer à occuper la résidence principale ou percevoir les revenus locatifs du bien. 

Si la SCI familiale présente de nombreux avantages, elle comporte également certaines contraintes financières, juridiques, administratives et fiscales.

Responsabilités illimitées des associés

Les associés d'une SCI familiale sont indéfiniment responsables des dettes de la société à hauteur de leur participation au capital.

En conséquence, en cas de difficultés financières ou d’endettement, leur patrimoine personnel peut être engagé pour rembourser les créances.

Obligations administratives et comptables

La gestion d'une SCI familiale implique des exigences administratives et comptables rigoureuses, notamment :

• Organisation annuelle d'une assemblée générale et rédaction d'un procès-verbal consignant les décisions ;
• Respect des obligations comptables, notamment pour les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés, qui doivent produire un bilan comptable et un compte de résultat annuels.

Ces formalités peuvent représenter une charge administrative complexe, et entraîner des coûts supplémentaires, en particulier si un expert-comptable est sollicité.

Interdiction d’activités commerciales

La SCI familiale est strictement réservée aux activités civiles immobilières. Toute activité à caractère commercial, comme l'achat-revente de biens dans un but lucratif (marchand de biens) est strictement interdite.

Cette restriction peut limiter les opportunités d'investissement.

Pour créer une SCI familiale, les associés doivent respecter plusieurs étapes afin de garantir sa conformité juridique et administrative : 

Étape 1 : Rédaction des statuts

Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la société et les relations entre les associés. Ils doivent inclure :

• La dénomination de la SCI ;
• Le nom des associés et la désignation du gérant ;
• L'adresse du siège social ;
• L’objet de la société (gestion et administration des biens immobiliers, acquisition, vente, location) ;
• Le montant du capital social ;
• La répartition des parts sociales entre les associés ;
• Les modalités de prise de décision (majorités, pouvoirs du gérant, etc.).

Étape 2 : Publication d'un avis de création

La constitution de la SCI doit faire l’objet d’une publication dans un journal d'annonces légales (JAL). Cette formalité est obligatoire pour son immatriculation.

L'avis doit contenir toutes les informations essentielles de la SCI (dénomination, adresse, objet, gérant, etc.).

Étape 3 : Immatriculation de la SCI familiale à l’INPI

Une fois l'avis publié, un dossier de demande d'immatriculation de la SCI doit être déposé en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI.

Ce dossier comprend :

• Les statuts signés par tous les associés ;
• Les informations relatives à la SCI (ancien formulaire M0) ;
• L'attestation de parution dans un JAL ;
• Un justificatif de domicile pour le siège social ;
• Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant.

Une fois le dossier validé, la SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette immatriculation permet la délivrance de l'extrait Kbis.

L’impôt sur le revenu (IR), imposition par défaut

Par défaut, une SCI familiale est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Les revenus locatifs sont répartis entre les associés selon leur participation au capital social, et déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI n'est pas imposée directement sur ses bénéfices. Les principales caractéristiques de ce régime sont les suivantes :

• Barème progressif : les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'IR, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % ;
• Plus-values immobilières des particuliers : en cas de cession de biens, les plus-values bénéficient d'un abattement progressif basé sur la détention, jusqu'à une exonération totale après 30 ans.

L'impôt sur les sociétés (IS) sur option

La SCI peut opter pour l'IS, un choix irrévocable. Sous ce régime, c’est la société qui est imposée sur ses bénéfices : 

• Taux d'imposition : 25 % en 2024, ou 15 % pour les bénéfices jusqu'à 42 500 €, sous certaines conditions ;
• Amortissement des biens : les biens immobiliers peuvent être amortis, ce qui réduit le bénéfice imposable, mais augmente la base des plus-values ;
• Plus-values ​​professionnelles : les plus-values ​​de cession sont imposées comme des plus-values ​​professionnelles, sans abattement pour la durée de détention.