SCI Avantages Fiscaux - Est-ce intéressant dans votre cas ?

SCI Définition 

Qu'est-ce qu'une société civile immobilière est une structure juridique dotée de la personnalité morale créée afin de développer, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers.  

La SCI nécessite la présence d'au moins 2 associés et la rédaction de statuts signés par ces derniers. Pour exister, la SCI doit faire l'objet d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.  

Fiscalité SCI 

La SCI est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes par défaut. La société est dite fiscalement transparente (ou translucide) et les résultats sont directement imposés entre les mains des associés à l’impôt sur le revenu (IR) si les associés sont des personnes physiques. Par facilité, on parle souvent de SCI à l’IR. 

À la constitution de la SCI, les associés peuvent cependant choisir l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices obtenus par la SCI sont alors imposables au niveau de la société selon le régime de l'impôt des sociétés. Le résultat lors du bilan SCI est également imposable au niveau des associés en cas de distribution de dividendes. Il est d'usage de l'appeler SCI à l’IS. 

Le choix d'un régime ou de l'autre va déterminer les avantages fiscaux des associés.

SCI avantages et inconvénients 

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, ce sont les associés qui sont imposés à titre personnel sur les bénéfices de la société, à hauteur de leur quote-part détenue au capital. 

Les avantages et les inconvénients en SCI selon la situation de l'associé : 

• Avantages : la transparence fiscale évite le problème de double taxation présent avec les sociétés opaques. Dans les sociétés fiscalement opaques, les bénéfices sont taxés une première fois au niveau de la société, puis une seconde fois quand la société redistribue les bénéfices sous forme de dividendes aux associés entre les mains de ces derniers. 
• Inconvénients : un associé lourdement fiscalement verra son niveau d'imposition augmenter si la SCI réalise des bénéfices et ceci alors même qu'il ne percevra pas forcément ces bénéfices qui pourront être réinvestis par la société. 

De la même façon que s’ils détenaient le bien sans l’intermédiaire d’une SCI, les associés sont soumis soit au régime du micro-foncier, soit au régime réel d’imposition suivant le montant des revenus fonciers et reporte le montant sur la déclaration 2042. 

Si l'on excepte les avantages fiscaux liées à la transmission du patrimoine et aux droits de succession, il n´y a donc pas d'avantage fiscal spécifique à réaliser un investissement immobilier par l'intermédiaire d'une SCI à l’IR  par rapport à une détention en nom propre. 

La transparence fiscale entraîne notamment deux conséquences pour les associés :

- Les bénéfices de la SCI augmentent les revenus de leur foyer fiscal, ce qui se traduit par un impôt plus élevé. 

Exemple : Monsieur Dupont qui détient 20 % des parts d´une SCI. Quand la SCI dégage un bénéfice net de 50 000 €, Monsieur Dupont en reçoit 20 %. Soit 10 000 € de revenus fonciers nets qui sont ajoutés aux revenus de son foyer fiscal.

Si les associés de la SCI ne distribuent pas les bénéfices, rien ne change d´un point de vue fiscal. Monsieur Dupont est imposé sur ces 10 000 € qu´il les perçoive ou non.

SCI imposition  

Le régime de la transparence fiscale de la SCI évoquée plus haut (taxation des résultats directement imposés entre les mains des associés) ne fonctionne pas pour la SCI à l'IS. 

La SCI IS est opaque et son résultat est imposé au niveau de la société. Les associés seront quant à eux taxés s'ils perçoivent des dividendes. 

Créer une SCI familiale 

Vous pouvez créer une SCI avec un ami, avec un partenaire d'affaires ou avec des membres de votre famille suite à un emprunt pour une SCI familiale.  

Cela vous permet de donner à chacun des membres de la famille une participation au capital de la société. Les biens immobiliers sont la propriété de la société. Les associés possèdent chacun non pas une fraction de la propriété des immeubles, mais directement des droits dans la société. 

Si un associé veut quitter la société, il peut céder ses parts sociales et la SCI peut conserver l'immeuble familial contrairement au régime de l'indivision. 

De plus, la SCI familiale ainsi créée présente des avantages fiscaux en matière de succession.

Transmission dans un cadre fiscal avantageux 

Vaut-il mieux investir en SCI ou en nom propre ?

La SCI est utilisée pour optimiser la transmission de biens immobiliers. Au lieu de céder l'immeuble, ce sont les parts de la SCI qui changent de mains. 

Les parts sociales de la SCI ayant encore un emprunt immobilier à rembourser vont avoir une valeur réduite d'autant (passif). Le coût des droits de succession est réduit en conséquence. 

Les droits de succession peuvent aussi être réduits par le jeu des abattements autorisés pour les donations de parents à enfants. En procédant en plusieurs fois à une donation à leurs enfants des parts sociales d´une SCI, les parents peuvent leur éviter de supporter les droits d’enregistrement.

En effet, les donations des parents enfants sont gratuites dans la limite de 100 000 € par enfant et par parent, tous les 15 ans. Ce qui permet de renouveler l'opération tous les 15 ans. 

Il est enfin possible de donner à son enfant la nue-propriété des parts sociales et d'en conserver l'usufruit. Les droits de donations sont assis sur une base réduite et dépend de l’âge du donateur. 

De la même façon que les associés de SCI soumises à l'IR sont imposés sur les bénéfices fonciers réalisés par la société, ils peuvent déduire de leurs revenus les pertes de la SCI. 

Les associés peuvent déduire de leurs revenus le déficit foncier à hauteur de 10 700 €.

En cas d'excédent de déficit foncier (déficit supérieur à votre revenu global), le déficit peut ensuite être reporté et déduit :

• Pendant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
• Pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Grâce à la SCI et à la transparence fiscale, les associés peuvent donc diminuer leur base imposable et donc leur impôt pendant plusieurs années. 

Exemple : une SCI emprunte pour financer l'acquisition d'un bien immobilier à rénover. Etant donnée que la SCI n'encaisse encore aucun loyer et se trouve endettée, son résultat est déficitaire. Cette situation peut générer un déficit reportable sur plusieurs années, lequel sera imputable sur les revenus des associés à hauteur de leur quote-part de participation respectives dans la société.

La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). En cas de mise en location d'un bien meublé, la société relève obligatoirement de l’IS car les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Utilisée à bon escient, l’imposition sur les sociétés présente certains atouts. 

Dans le cas de la location vide, il est possible de renoncer à l’impôt sur le revenu au profit de l’impôt sur les sociétés, donc de soumettre volontairement la SCI à l’IS. 

Soyez vigilants : ce choix est irrévocable et il ne sera pas possible de revenir en arrière.

A savoir que dans le cadre d'une SCI, la durée minimale du bail pour un logement vide est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).

SCI à l'IS : taux d'imposition potentiellement réduits au regard de l'IR 

L’impôt sur les sociétés (IS) devient avantageux pour les associés qui se situent dans les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu (41%). 

En effet, le taux de l'impôt sur les sociétés est de 15%. Il augmente à partir de 42 500€ de bénéfices sans dépasser 25%. 

À ne pas négliger : en cas de déficit, la SCI IS peut reporter ses pertes sur les exercices fiscaux futurs mais aussi sur les bénéfices des 3 exercices précédents. C'est ce qu'on appelle le report en arrière des déficits, permettant d'obtenir une créance sur le trésor public (créance de "carry-back").  

SCI à l'IS : le contrôle de l´imposition des associés 

Alors que le régime de l’impôt sur le revenu entraîne une imposition des associés même si les bénéfices ne sont pas distribués, ce n'est plus le cas dans le régime IS. Si aucun dividende n’est distribué, seule la société est imposée.

SCI à l'IS : les amortissements  

La SCI soumise à l'IS a le droit d'amortir les biens et le coûts des travaux supérieurs à un certain montant. Il s'agit de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition. ce qui est impossible en SCI IR. 

L’amortissement est la répartition comptable du coût d’une immobilisation durant sa durée d’utilisation. 

Ainsi, si une SCI acquiert un immeuble de bureaux d'une valeur de 450 000 €, elle peut l'amortir en 30 ans. 

Bravo ! Vous avez parcouru cet article jusqu'à la fin et vous en savez plus à présent sur la thématique "SCI avantages fiscaux". La question de savoir si la SCI donne des avantages fiscaux donne une réponse simple : absolument ! À condition de faire les bons choix dès le moment de la création avec des statuts adaptés et avec le choix de la fiscalité.