Comment utiliser le tableau récapitulatif de tantième pour le calcul des charges en copropriété ?

Définition de tantièmes et millièmes

Les tantièmes de copropriété représentent la part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble. Ils sont généralement exprimés en millièmes ou en dix millièmes.

Concrètement, les propriétaires disposent de la jouissance des parties communes. Ils partagent les charges qui s'y rapportent à hauteur de leurs tantièmes.

Conformément à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, l'attribution des tantièmes est proportionnelle à la valeur relative de chaque lot.

On distingue :

• Les tantièmes généraux : ils sont inscrits dans le règlement de copropriété de l'immeuble. Ils servent à répartir la majorité des dépenses de conservation, d'entretien et d'administration de la copropriété.
  Ils sont répartis en fonction du nombre de tantièmes de parties communes générales des lots.
• Les tantièmes relatifs aux services et équipements collectifs et communs : Ils concernent principalement les charges d'ascenseur (entretien, mise aux normes et dépenses d'électricité). Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité objective pour chaque lot. Le règlement de copropriété fixe la clé de répartition. 

Rôle des tantièmes de copropriété

Une copropriété est constituée de ses lots privatifs (qui appartiennent à chaque copropriétaire) et des parties communes (dont la jouissance est partagée entre chaque occupant de l'immeuble).

L'entretien des parties communes de l'immeuble est à la charge des copropriétaires au titre des charges de copropriété. Chacun paie une partie de ces charges en fonction des tantièmes de parties communes qu'il détient. Cette part de tantièmes constitue la clé de répartition des charges. Elle est calculée en fonction de plusieurs critères (voir ci-après). 

Toutefois, le rôle des tantièmes ne se limite pas à la répartition des charges de la copropriété entre les copropriétaires. En effet, ils servent aussi à :

• Établir l'état descriptif de division de l'immeuble dont ils sont un élément essentiel ;
• Définir le poids du vote de chaque copropriétaire au moment des assemblées générales.

Les critères de calcul des tantièmes

Les tantièmes de copropriété sont calculés par un géomètre-expert.

L'évaluation repose sur 4 critères principaux :

1- La nature du lot

Le nombre de tantièmes est plus ou moins important selon que le bien consiste en un appartement, un commerce, une cave, un garage, un grenier, etc.

2- La superficie du bien

Il s'agit du critère le plus important. Il représente généralement 90 % du calcul.

Pour définir la superficie du bien, le géomètre-expert peut se baser sur les données délivrées par l'architecte pour un bien en état futur d'achèvement par exemple. Il se base alors sur les règles de mesurage en cas de vente d'un lot (loi carrez, articles 4-1 et 4-2 du décret de 1967).

Le mesurage concerne les lots principaux (appartement) et les lots annexes (cave, garage…).

3- La situation du logement

Le professionnel calcule les tantièmes en fonction de :

• L'étage ;
• L'exposition (ensoleillement, vue, calme…) ;
• L'existence ou non d'un ascenseur ;
• etc.

4- La consistance du lot

L'expert examine les caractéristiques du bien, notamment :

• Sa nature ;
• Sa distribution ;
• Sa forme ;
• Sa hauteur sous plafond ;
• La nature et la qualité des matériaux ;
• etc.

Il applique un coefficient de consistance pour pondérer la surface. À chaque type de lot (appartement, garage…) correspond un coefficient de pondération fixé par l'ordre des géomètres-experts.

Les règlements de copropriété publiés à compter du 1er janvier 2003 doivent préciser les éléments pris en compte et le mode de calcul utilisé pour déterminer les tantièmes.

Le calcul des tantièmes

Le géomètre-expert calcule ensuite :

1- La moyenne de tous les coefficients de pondération afin d'obtenir un coefficient moyen. 

2- La surface pondérée du lot :

Surface pondérée = superficie du lot x coefficient moyen

3- Les tantièmes de copropriété :

Surface de chaque lot/total des surfaces pondérées

Exemple :

Le géomètre expert obtient un total de surfaces pondérées égal à 1 850 m2. Le lot n° 1 présente une surface de 50 m2. Les tantièmes sont exprimés en 10 000e.

Il calcule les tantièmes du lot n° 1 de la manière suivante :
50 m2/1 850 m2 x 10 000 = 270,27 arrondis à 270 tantièmes.

Exemple de tableau de tantièmes

L'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 prévoit que l'état descriptif de division d'un immeuble doit intégrer un tableau récapitulatif des tantièmes. Celui-ci doit contenir les informations essentielles de chaque lot.

Voici un exemple de tableau dont les tantièmes sont exprimés en 1 000e :

Exemple de calcul de quote-part de charges de copropriété

Pour obtenir la quote-part de charges dues par les copropriétaires, le syndic applique la formule suivante :

Coût des travaux X Tantièmes du copropriétaire / Nombre total de tantièmes de copropriété.

Par exemple :

• Monsieur X devra payer : 10 000 € x 50/1 000 = 500 €
• Monsieur et Madame Y devront payer : 10 000 € x 300/1 000 = 3 000 €

Calcul du nombre de voix en assemblée générale

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix pour les votes en assemblée générale. Le pourcentage de voix est calculé d'après la formule suivante :

Tantièmes du copropriétaire X 100 / Nombre total de tantièmes de copropriété

Soit :

Plus le pourcentage de voix est élevé, plus le copropriétaire a de poids dans les décisions votées pour la gestion de la copropriété.

La modification des tantièmes de copropriété est soumise au vote de l'assemblée générale.

Pour être adoptée, la résolution doit obtenir l'unanimité des voix des copropriétaires.

Cette modification intervient dans plusieurs cas :

• La division d'un lot ;
• Le changement d'usage du bien ;
• La vente d'une partie commune ;
• La réalisation de travaux impactant la répartition des charges de copropriété ;
• Une erreur de calcul.