Comment calculer un loyer selon le loyer de référence à Lyon ?

Vous avez un bien en gestion locative à Lyon ? Sachez que depuis le 1er novembre 2021, l'encadrement des loyers à Lyon est devenu une réalité incontournable pour tous les nouveaux contrats de location, y compris les premières locations, les renouvellements, les changements de locataires et les sous-locations, conformément à un arrêté préfectoral mis à jour chaque année.

Les loyers de référence jouent un rôle essentiel dans la régulation du marché locatif à Lyon, mais comment s'y retrouver pour fixer un loyer dans la métropole ?

Le loyer de référence est un élément clé de l'encadrement des loyers à Lyon. Ce système vise à équilibrer le marché locatif, en offrant une protection tant aux locataires qu'aux propriétaires, et en veillant à ce que les loyers restent équitables et raisonnables par rapport au marché local.

Voici son fonctionnement :

Critères et méthode de calcul

Le calcul du loyer de référence à Lyon s'appuie sur plusieurs critères essentiels :

• Localisation du bien : le quartier influence directement le loyer de référence, reflétant les variations du marché selon les zones de Lyon ;
• Caractéristiques du logement : meublé ou non, appartement ou maison, nombre de pièces, sont des facteurs déterminants ;
• Année de construction du bâtiment : elle impacte le calcul du loyer de référence ;
• Eventuelles rénovations importantes : elles peuvent être prises en compte pour ajuster le loyer de référence.

Catégories de loyers de référence

• Le loyer de référence est un loyer médian calculé sur des biens aux caractéristiques similaires ;
• Le loyer de référence majoré est fixé à 20% au-dessus du loyer de référence, représentant le plafond légal ;
• Le loyer de référence minoré est établi à 30% en dessous du loyer de référence. Il est utilisé pour les réductions de loyer justifiées, comme lors de travaux dans le logement.

Mise en application et contestation

• Les augmentations de loyer dépassant le loyer de référence majoré peuvent être contestées par les locataires ;
• Lors du renouvellement du bail, si le loyer de base excède le loyer de référence majoré, le locataire est en droit de demander une diminution ;
• Le loyer de référence s'applique aussi bien aux nouveaux contrats qu'aux renouvellements dans les zones tendues.

Effectivement, Lyon est classé comme zone tendue en matière de logement. Cette classification s'applique aux régions où l'offre de logements est insuffisante face à la demande, entraînant souvent une hausse des loyers et des tensions sur le marché immobilier.

Lyon, grâce à son attractivité économique, sa qualité de vie et son dynamisme universitaire, connaît une forte pression sur le marché du logement. Par exemple, le quartier de la Part-Dieu, en pleine transformation, voit une demande croissante de logements, illustrant parfaitement cette tension.

Le loyer de référence est un montant établi par les autorités compétentes pour déterminer le loyer maximum qu'un propriétaire peut demander pour un logement dans une zone donnée. Il est calculé en fonction de divers critères tels que la localisation du logement, sa superficie, son état et ses équipements. Le loyer de référence sert de base pour fixer le plafond de loyer autorisé.

Le loyer de référence majoré est un montant supérieur au loyer de référence. Il représente le plafond maximal que le propriétaire peut exiger pour un logement dans une zone donnée, tout en prenant en compte certaines caractéristiques spécifiques du logement (par exemple, un étage élevé, une vue dégagée, des équipements particuliers). Le loyer de référence majoré est généralement fixé à un pourcentage au-dessus du loyer de référence.

En résumé, le loyer de référence est le montant de base utilisé pour établir le plafond des loyers à Lyon, tandis que le loyer de référence majoré représente le montant maximum autorisé, tenant compte de certaines caractéristiques spécifiques du logement.

Pour s'assurer que votre loyer respecte les normes à Lyon, suivez ces étapes :

1. Consultez le dernier arrêté préfectoral du Rhône sur l'encadrement des loyers.
2. Identifiez la zone précise de votre bien (Lyon est divisée en plusieurs secteurs).
3. Notez les caractéristiques de votre logement : surface, nombre de pièces, meublé ou non, année de construction.
4. Utilisez ces informations pour déterminer le loyer de référence, le loyer minoré et le loyer majoré applicables.

Des outils en ligne, comme le simulateur de la Métropole de Lyon, peuvent vous aider à calculer rapidement ces montants. Ce simulateur requiert des données précises sur le logement : adresse, date de signature du contrat, catégorie de bien (maison ou appartement), nombre de pièces, type de location (meublée ou non), année de construction, surface habitable et loyer actuel sans les charges.

Par exemple, pour un T2 de 45m² dans le 3ème arrondissement, construit en 1990, le simulateur pourrait indiquer un loyer de référence de 11,6€/m², soit 522€ par mois, avec un plafond majoré à 625,5€.

Il est crucial de noter que le loyer fixé entre propriétaire et locataire doit être librement négocié, tout en restant dans la limite du loyer de référence majoré. Cette approche vise à maintenir un marché locatif équilibré à Lyon, offrant des opportunités justes tant pour les propriétaires que pour les locataires.

L'encadrement des loyers à Lyon est donc un outil important pour réguler le marché immobilier local. En tant que propriétaire ou locataire, comprendre ces mécanismes vous permettra de naviguer plus sereinement dans vos démarches locatives, tout en contribuant à un marché du logement plus équitable dans la métropole lyonnaise.

Bien que l'encadrement des loyers à Lyon vise à réguler le marché locatif, certaines exceptions offrent une flexibilité dans la détermination des loyers. Ces exceptions incluent :

Catégories de logements exemptés

• Logements sociaux (HLM) ;
• Logements soumis à la loi de 1948 ;
• Logements avec loyers régulés par APL ;
• Locations saisonnières ;
• Certaines résidences meublées avec services.

Situations particulières autorisant une souplesse de loyer

• Première mise en location ou vacance de plus de 18 mois : le propriétaire peut fixer librement le loyer de base, dans la limite du loyer de référence majoré ;
• Si des travaux d'amélioration importants ont été effectués dans les 6 derniers mois, c'est-à-dire, pour un montant équivalent à au moins le dernier loyer annuel, le propriétaire peut fixer librement le loyer, dans la limite du loyer de référence majoré. Pour des montants représentant seulement la moitié du dernier loyer annuel, l'augmentation annuelle du loyer est plafonnée à 15 % du coût total des améliorations ;
• Si le loyer actuel est sous-évalué, le propriétaire peut initier une procédure de réévaluation pour le prochain renouvellement de bail. Le nouveau loyer est établi sur la base du loyer moyen pour des biens similaires dans le secteur.

Ces exceptions visent à offrir une certaine latitude dans la régulation des loyers, tout en protégeant les locataires contre des hausses injustifiées.

En cas de dépassement, le bailleur s'expose à des sanctions, notamment des amendes pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.