Quelles sont les implications du plafonnement des loyers à Lyon pour les propriétaires ?

Vous avez un bien en gestion locative à Lyon ? Sachez que le plafonnement des loyers, en place depuis le 1er novembre 2021, complète l'encadrement des loyers pour réguler les prix. 

Comment fonctionne ce dispositif sur la fixation des loyers ? Quels sont ses effets sur le marché locatif lyonnais ?

En quoi consiste le plafonnement des loyers ?

Le plafonnement des loyers est une mesure mise en place au niveau municipal. Son objectif est de fixer une limite maximale au montant qu'un propriétaire peut demander pour la location d'un logement. Cette limite, généralement déterminée par les autorités publiques, vise à prévenir les augmentations excessives de loyers, particulièrement dans les zones tendues telles que Lyon.

Ce mécanisme est conçu pour éviter les abus et assurer que les loyers restent abordables et accessibles pour tous les locataires.

Quelle est la différence avec l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers, en comparaison, est une régulation plus souple que le plafonnement strict. Il établit un loyer de référence applicable à Lyon, souvent avec une marge de variation autorisée (le loyer peut être ajusté de 20% en plus ou en moins par rapport à ce loyer de référence).

Ce système offre une certaine flexibilité, prenant en compte les spécificités du bien (comme son emplacement, son état, ses équipements) tout en évitant les hausses démesurées. L'encadrement cherche à réguler le marché sans le figer complètement, permettant aux loyers de refléter plus fidèlement la valeur réelle des biens.

L'encadrement des loyers impose une limite supérieure (plafond) aux loyers des logements du secteur privé, déterminée par l'administration. Concrètement, cet encadrement exige que les loyers ne dépassent pas un montant maximal défini, appelé « loyer de référence majoré ».

Le plafonnement du loyer s'ajoute donc à l'encadrement du loyer à Lyon, qui s'applique déjà depuis plusieurs années dans toute la zone tendue dont fait partie la ville.

Comment les plafonds de loyer sont-ils déterminés ?

À Lyon, les loyers sont effectivement soumis à un plafonnement. Voici les principaux éléments qui influencent la détermination de ce plafond :

• La localisation : les quartiers plus prisés, comme la Presqu'île, les Brotteaux ou le Vieux Lyon, peuvent avoir des plafonds de loyers plus élevés en raison de leur attractivité ;
• La superficie et le nombre de pièces : plus un logement est spacieux, plus le loyer plafonné sera élevé, bien que calculé généralement en euros par mètre carré ;
• L'année de construction : les logements récents ou rénovés peuvent bénéficier de plafonds plus élevés, notamment grâce à leurs meilleures performances énergétiques ;
• Les équipements et l'état général : un logement bien entretenu, avec des installations modernes, peut se voir attribuer un plafond de loyer plus élevé ;
• Les tendances du marché immobilier : les études de marché, analysant les loyers pratiqués dans la ville, sont cruciales pour établir des plafonds appropriés ;
• Les orientations politiques de la métropole : notamment en termes d'accessibilité au logement et de mixité sociale.

Quel est le prix moyen d'un loyer à Lyon ?

Le prix d'un loyer à Lyon varie considérablement selon plusieurs facteurs, tels que le quartier, le type de bien, son état, sa taille et son ameublement. Les loyers dans le centre-ville ou dans des quartiers prisés comme la Presqu'île, les Brotteaux ou le 6ème arrondissement tendent à être plus élevés.

D'après les données disponibles jusqu'à début 2023, le loyer moyen pour un appartement à Lyon varie entre 14 et 20,40 euros par mètre carré, selon les quartiers. Pour un appartement de 50 mètres carrés, le loyer moyen se situerait entre 700 et 1020 euros par mois.

Les quartiers tels que Bellecour – Hôtel Dieu et Tête d’Or affichent des loyers plus élevés, autour de 19,50 à 20,40 euros par mètre carré, tandis que des quartiers comme Champvert Point du Jour Jeunet ou Jean Macé sont plus abordables, avec des loyers autour de 14 à 14,60 euros par mètre carré.

Ainsi, les loyers peuvent être nettement plus élevés pour des biens avec des caractéristiques particulières (vue sur le Rhône, proximité du parc de la Tête d'Or, etc.) ou dans des secteurs très demandés.

Le calcul du plafonnement du loyer à Lyon dépend des caractéristiques spécifiques du logement ainsi que des plafonds de loyer établis pour chaque zone géographique de la ville. Voici quelques conseils pour effectuer ce calcul :

1. Identifiez la zone géographique du logement dans Lyon. La ville est divisée en plusieurs secteurs, chacun ayant ses propres plafonds.
2. Déterminez la catégorie du logement (nombre de pièces, meublé ou non).
3. Consultez les grilles de référence fournies par la Métropole de Lyon pour connaître le loyer de référence correspondant à votre bien.
4. Appliquez la marge de 20% autorisée par l'encadrement des loyers pour obtenir le loyer maximum autorisé.
5. Prenez en compte les caractéristiques spécifiques du logement qui pourraient justifier un complément de loyer (vue exceptionnelle, terrasse spacieuse, etc.).

Comment identifier la zone à laquelle appartient un logement situé à Lyon ?

Lyon est divisée en plusieurs secteurs avec des plafonds de loyer variables selon les quartiers.

Une carte interactive est disponible pour déterminer la zone concernée pour chaque logement. Les autorités locales fournissent également des barèmes de loyers plafonnés, généralement exprimés en €/m², qui varient selon l'emplacement et les caractéristiques du bien.

Où trouver les loyers de référence pour Lyon ?

Les loyers de référence pour Lyon sont accessibles auprès des services de la Métropole ou sur le site officiel de la ville. Il est recommandé de consulter le dernier arrêté en vigueur fixant les loyers de référence sur la Métropole de Lyon.

Exemple de loyers plafonnés à Lyon

Voici quelques exemples pour illustrer :

Pour un appartement de 3 pièces de 70 m² situé dans le 3ème arrondissement de Lyon (quartier Part-Dieu), construit après 2005, le loyer ne devrait pas excéder :

• 70 x 13,50 € (plafond) = 1 015 €/mois pour un appartement non meublé ; 
• 70 x 17,00 € (plafond) = 1 190 €/mois pour un appartement meublé.

Dans le même quartier, le loyer plafond d'un studio de 25 m² construit à la même période pourrait être :

• 25 x 16,20 € (plafond) = 405 €/mois non meublé ;
• 25 x 18,40 € (plafond) = 460 €/mois meublé.

Si le propriétaire ne respecte pas les montants fixés, le locataire est encouragé à privilégier une résolution à l'amiable. En cas d'échec, il peut saisir la commission départementale de conciliation, chargée de régler les litiges avant toute action en justice.

Si un dépassement du loyer de référence majoré est constaté, le Préfet peut, suite au signalement du locataire, adresser une mise en demeure au propriétaire et engager une procédure d'amende. Celle-ci peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.