Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Marseille ?

À Marseille, ville marquée par un marché immobilier tendu, l'encadrement des loyers est en passe de devenir une réponse clé pour préserver l'accessibilité au logement. Ce dispositif vise à limiter les hausses de loyer excessives, offrant ainsi une solution dans une zone tendue où la demande dépasse largement l'offre disponible. Si vous avez un bien en gestion locative à Marseille, et bien sachez que l'encadrement n'est pas encore en place mais le sera courant 2024. Quelles sont donc les mesures à respecter et comment fixer concrètement un loyer en règle ?

L'encadrement des loyers est un mécanisme réglementaire mis en place pour contrôler les prix des locations dans les zones urbaines où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements entraîne une augmentation significative des loyers et des difficultés accrues pour trouver un logement. Ce dispositif est appliqué principalement dans les zones tendues telles que Marseille, caractérisées par une forte demande de logements et une pénurie de biens disponibles.

L'encadrement limite la hausse du loyer lors du changement de locataires ou du renouvellement du bail, en la liant à l'indice de référence des loyers (IRL).

Ainsi, un plafonnement des loyers fixe un prix maximum par mètre carré, calculé selon la zone géographique, l'année de construction, le type de bail, et le nombre de pièces.

À Marseille, l'encadrement des loyers, prévu pour être pleinement mis en œuvre courant 2024, s'applique à la fois aux propriétés vacantes, meublées ou utilisées comme résidence principale ou à usage mixte.

Il fixe un loyer de référence majoré pour les nouveaux contrats de location, visant à limiter les augmentations de loyer et à garantir des prix équitables dans un marché immobilier tendu.

Ce dispositif exclut cependant les logements sociaux, les HLM, les propriétés conventionnées par l'ANAH, ainsi que les locations de courte durée. 

De même, les propriétés vacantes peuvent être soumises à des règles différentes. Si un logement a été vacant pendant au moins 18 mois, le propriétaire peut fixer librement le loyer lors de la première location, mais toujours dans la limite du loyer de référence majoré. 

Pour les logements occupés dans les 18 mois précédents, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer antérieur, sauf dans les cas où aucun ajustement de loyer n'a été réalisé pendant 12 mois ou si des améliorations significatives ont été apportées à la propriété.

L'encadrement des loyers sera déterminé par le loyer de référence appliqué à Marseille, établi par décret préfectoral, servant de base pour le calcul des loyers encadrés. Ce loyer médian sera ajusté annuellement en fonction de l'évolution du marché immobilier local.

Facteurs déterminants le loyer de référence

• Type de propriété : le nombre de pièces, la surface habitable, le type de bail (meublé ou non), l'année de construction et la localisation sont pris en compte.
• Taux de référence : trois taux de référence sont utilisés : le loyer médian de référence, le loyer de référence majoré (+20 %) et le loyer de référence minoré (-30 %).

Les propriétaires doivent respecter ces taux lors de la fixation des loyers, ne dépassant pas 20 % au-dessus du loyer médian de référence et ne descendant pas en dessous de 30 % de ce même taux.

Exemples et conséquences concrètes de la mise en place prochaine de l'encadrement des loyers à Marseille

L'encadrement des loyers à Marseille, bien que controversé, vise à modérer les augmentations de loyers dans les zones à forte demande. Des études, comme celle menée par la ville de Paris et la Fondation Abbé Pierre, montrent que 35% des locations dépassaient les plafonds fixés, avec un excès moyen de 196 € par mois en 2020-2021. À Marseille, l'objectif est de rendre le logement plus accessible en établissant un loyer abordable par mètre carré, ce qui pourrait bénéficier à un plus grand nombre de résidents.

L'encadrement des loyers à Marseille est conçu pour limiter les hausses de loyer dans les zones tendues. Cependant, il existe une possibilité pour les propriétaires de dépasser ces plafonds à travers le complément de loyer. Ce complément peut être justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement qui ne sont pas courantes par rapport aux autres propriétés similaires dans la même zone.

Les caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer incluent :

• Des rénovations récentes : un appartement fraîchement rénové peut justifier un complément de loyer ;
• Une vue exceptionnelle : la présence d'une vue remarquable depuis le logement peut également être une raison valable ;
• Des équipements supplémentaires : des caractéristiques telles qu'une cuisine équipée dans un appartement non meublé, ou la proximité des stations de métro, peuvent augmenter la valeur locative.

Il est important de noter que ces caractéristiques doivent être véritablement exceptionnelles et non des prétextes utilisés abusivement pour imposer des charges supplémentaires.

Les propriétaires qui ne respectent pas les plafonds de loyer établis par l'encadrement des loyers à Marseille peuvent être confrontés à des sanctions financières significatives. Ces amendes visent à assurer l'adhésion au dispositif et à protéger les droits des locataires.

• Personnes physiques : une amende pouvant atteindre jusqu'à 5 000 euros peut être imposée.
• Entités légales : les entreprises peuvent se voir infliger des amendes jusqu'à 15 000 euros.