Marseille est en zone tendue, qu'est-ce que ça implique ?

Vous avez un bien en gestion locative à Marseille ? Sachez que Marseille, perle méditerranéenne des Bouches-du-Rhône, se classe parmi les zones immobilières les plus tendues de France. Cette désignation, établie par la législation, reflète un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logements. Quelles sont les implications de ce statut sur le marché immobilier marseillais ?

Une zone tendue se caractérise par une demande de logements nettement supérieure à l'offre disponible. Cette situation engendre des difficultés pour les résidents à trouver un logement abordable.

Pour obtenir cette classification, une zone doit non seulement démontrer une pénurie de logements, mais aussi prouver que les habitants locaux rencontrent des obstacles pour se loger à des prix raisonnables.

Récemment, les critères ont été ajustés, permettant à des agglomérations de taille intermédiaire d'être également concernées.

Les nouvelles dispositions visent à élargir la définition des zones tendues, en prenant en compte le coût d'achat et de location, ainsi que la proportion de résidences secondaires.

La Métropole Aix-Marseille-Provence est largement classée en zone tendue. Voici une liste non exhaustive des communes concernées :

• Marseille ; 
• Aix-en-Provence ;
• Aubagne ;
• La Ciotat ;
• Martigues ;
• Vitrolles ;
• Salon-de-Provence ;
• Istres ;
• Marignane ;
• Allauch ;
• Plan-de-Cuques ;
• Cassis ;
• Carry-le-Rouet ;
• Sausset-les-Pins ;
• La Penne-sur-Huveaune.

1. Réduction du délai de préavis en zone tendue

La loi ALUR impose des obligations spécifiques aux propriétaires en zone tendue, dont un préavis réduit à Marseille. Les locataires de logements non meublés peuvent désormais donner congé avec un préavis d'un mois seulement, au lieu de trois.

2. Encadrement des loyers à Marseille

L'encadrement des loyers à Marseille est en vigueur depuis le 1er juillet 2023.

Il applicable aux logements vides et meublés et vise à maintenir des prix de location équilibrés. Voici les points essentiels à retenir :

• Le loyer d'un nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent
• Un loyer de référence majoré est défini, servant de plafond selon les caractéristiques du bien
• Les locations touristiques de courte durée sont strictement réglementées, avec un enregistrement obligatoire et une limite de 120 jours de location par an

Par exemple, pour un T2 de 45m² dans le quartier du Vieux-Port, le loyer de référence majoré pourrait être fixé à 15€/m², soit un loyer maximum de 675€ hors charges.

3. Les taxes applicables en zone tendue

Dans le contexte des zones tendues comme Marseille, les propriétaires font face à diverses implications fiscales visant à dynamiser le marché immobilier et favoriser la location ou la vente de biens inoccupés. Voici un aperçu des principales taxes et leurs impacts :

Taxe sur les logements vacants (TLV) à Marseille

Les propriétés inoccupées depuis plus d'un an dans la métropole marseillaise peuvent être assujetties à une taxe, incitant ainsi à la mise en location.

• Première année : 13% de la valeur locative du bien
• Années suivantes : 26%
• Exceptions : Résidences occupées plus de 90 jours consécutifs par an, en rénovation importante, ou activement proposées à la location

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires dans la Métropole Aix-Marseille-Provence

• Principe : Maintenue après 2023 pour les propriétaires de résidences secondaires
• Majorations communales : Jusqu'à 60% de la taxe initiale dans certaines communes de la métropole

Régime fiscal des locations à Marseille

• Locations non meublées : Régime Micro Foncier ou Régime Réel selon les revenus
• Locations meublées : Régime Micro BIC ou Régime Réel, adaptés au marché marseillais

Ces dispositifs fiscaux visent à décourager la rétention de logements vides et à stimuler une dynamique immobilière plus équilibrée à Marseille.

La Métropole Aix-Marseille-Provence met en œuvre diverses initiatives pour améliorer l'accès au logement :

1. Programme Local de l'Habitat (PLH) : Vise à construire 14 000 logements par an, dont 4 500 logements sociaux.
2. Rénovation urbaine : Projets de réhabilitation dans les quartiers prioritaires, comme le plan "Marseille en grand".
3. Lutte contre l'habitat indigne : Opérations de résorption de l'habitat insalubre, notamment dans le centre-ville de Marseille.
4. Aide à l'accession à la propriété : Dispositifs comme le Chèque Premier Logement pour les primo-accédants.
5. Développement de l'offre de logements étudiants : Construction de nouvelles résidences universitaires.

Ces actions visent à équilibrer le marché immobilier marseillais et à offrir des solutions de logement adaptées à tous les profils de résidents.

Malgré les contraintes, le marché immobilier marseillais reste attractif :

• Demande locative soutenue: Avec plus de 90 000 étudiants, Marseille offre un potentiel important pour la location étudiante.
• Projets urbains d'envergure: Le développement d'Euroméditerranée ou la rénovation du Vieux-Port créent de nouvelles perspectives.
• Rentabilité intéressante: En dépit de l'encadrement, les rendements locatifs demeurent attrayants, notamment dans les quartiers en devenir comme La Belle de Mai ou Le Panier.

Marseille présente donc un marché immobilier dynamique et réglementé. Pour les propriétaires et investisseurs, la réussite repose sur une connaissance approfondie des réglementations et une approche stratégique des opportunités offertes par la cité phocéenne.