Les loyers sont-ils plafonnés à Marseille ?

Vous avez un bien en gestion locative à Marseille ? Sachez qu'en tant que deuxième plus grande ville de France, Marseille est souvent au centre des débats concernant l'accessibilité du logement. Depuis l'introduction des dispositifs de régulation des loyers, tels que le plafonnement des loyers, Marseille se trouve au cœur d'un débat sur l'efficacité de ces mesures pour assurer un logement abordable tout en soutenant un marché immobilier dynamique.

Comment cette mesure pourrait-elle influencer la fixation des prix locatifs ? Quels seraient ses effets sur le marché immobilier marseillais ?

Le plafonnement des loyers, tel qu'il a été mis en place dans d'autres grandes villes françaises, vise à limiter la hausse des loyers dans les zones dites tendues, où la demande locative dépasse largement l'offre. Ce dispositif consiste à fixer un loyer de référence, déterminé par arrêté préfectoral, au-delà duquel les loyers ne peuvent pas excéder une certaine marge, sauf cas particuliers justifiant une majoration.

À Marseille, bien que cette mesure ne soit pas encore appliquée de manière stricte comme à Paris ou à Lille, les discussions autour de son adoption sont de plus en plus fréquentes. Le contexte actuel, marqué par une pression croissante sur le marché locatif, pousse les autorités locales à envisager des solutions pour encadrer les loyers à Marseille et garantir l'accès au logement pour tous.

Facteurs influençant la détermination des plafonds

À Marseille, si un système de contrôle des loyers était instauré, voici les principaux éléments qui pourraient influencer la fixation des plafonds :

• L'emplacement : les quartiers prisés comme le Vieux-Port, le Panier ou les Calanques pourraient avoir des plafonds plus élevés en raison de leur attractivité ;
• La taille et le type de logement : généralement, plus un logement est spacieux, plus le loyer plafonné serait élevé, calculé en euros par mètre carré ;
• L'ancienneté du bâtiment : les constructions récentes ou rénovées pourraient bénéficier de plafonds plus élevés, notamment grâce à leur meilleure efficacité énergétique ;
• Les équipements et l'état général : un logement bien entretenu, avec des installations modernes, pourrait se voir attribuer un plafond de loyer plus élevé ;
• Les tendances du marché immobilier local : les études analysant les loyers pratiqués à Marseille seraient cruciales pour établir des plafonds appropriés ;
• Les orientations politiques de la métropole : notamment en termes d'accessibilité au logement et de mixité sociale.

Mode de calcul d'un loyer plafonné à Marseille 

Si un système de contrôle des loyers était mis en place à Marseille, voici comment on pourrait envisager la fixation d'un loyer :

• Identifier la zone où se situe le logement (centre-ville, quartiers nord, sud, etc.).
• Déterminer la catégorie du logement (studio, T2, T3, etc.).
• Consulter les loyers de référence à Marseille qui serait fixé par la préfecture pour cette zone et cette catégorie.
• Ajouter un éventuel complément de loyer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles.
• Vérifier que le loyer total ne dépasse pas le loyer de référence majoré.

Voici quelques exemples concrets qui pourraient s'appliquer à Marseille :

Pour un T2 de 45m² dans le quartier du Cours Julien (6ème arr.), le loyer de référence pourrait être de 12€/m², soit 540€. Le loyer de référence majoré (20% de plus) serait donc de 648€. Si le logement dispose d'une terrasse avec vue sur Notre-Dame de la Garde, un complément de loyer de 60€ pourrait être ajouté, portant le loyer total à 600€, restant ainsi dans la limite autorisée.

Pour un appartement de 3 pièces de 70 m² situé dans le quartier du Prado (8ème arr.), construit après 2010, le loyer ne devrait pas dépasser :
70 x 13 € (plafond hypothétique) = 910 €/mois pour un logement non meublé ;
70 x 16 € (plafond hypothétique) = 1 120 €/mois pour un logement meublé.

Dans le Vieux-Port, le loyer plafond d'un studio de 25 m² construit à la même période pourrait être :
25 x 17 € (plafond hypothétique) = 425 €/mois en non meublé ;
25 x 19 € (plafond hypothétique) = 475 €/mois en meublé.

Cette mesure viserait à protéger les locataires et à garantir des loyers abordables pour tous.
L'instauration d'un contrôle des loyers à Marseille pourrait avoir plusieurs répercussions sur le marché immobilier local, notamment :

• une modération de la hausse des prix ;
• un meilleur accès au logement ;
• une incitation à la rénovation du parc immobilier ;
• une plus grande transparence sur le marché locatif marseillais ;
• une régulation des loyers dans les quartiers les plus recherchés.