Quel rôle joue un administrateurs de biens immobilier dans la gestion d'un bien ?

Un administrateur de biens est un professionnel de l’immobilier. Il joue un rôle essentiel dans dans la gestion des biens immobiliers locatifs pour le compte de particuliers, de compagnies d’assurances, de sociétés foncières. Il peut aussi être mandaté pour la gestion d'un syndic de copropriété.

Gestionnaire de bien immobiliers : un métier réglementé

La profession d’administrateur de biens est très réglementée. Elle obéit aux règles de la loi Hoquet du 2 juillet 1970 qui l’oblige à détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » pour pouvoir exercer. 

Cette carte est délivrée par la chambre de commerce et d'Industrie. Pour l’obtenir, l’administrateur de biens doit :

• Avoir la formation nécessaire (diplôme, expérience sur le terrain) ;
• Disposer d’une garantie financière destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers (Le montant de la garantie minimum est de 110 000 €. Si l’agent immobilier est garanti auprès de la Société de caution mutuelle GALIAN (ex CGAIM), ce montant minimum est porté à 120 000 € ;
• Souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle. L'administrateur de biens doit être protégé car il engage sa responsabilité dans le cadre de ses activités ;
• Justifier qu’il n’ait pas une interdiction d’exercer la profession.

Les honoraires de l'administrateur de biens

L'administrateur de biens est rémunéré en fonction de ses missions indiquées dans le mandat. Le montant de ses honoraires est déterminé au moment de la signature du mandat. Dans la plupart des cas, il sera rémunéré en fonction d’un pourcentage sur le revenu de la personne dont il gère les biens.

Il est parfois difficile de faire la différence entre certains métiers de l'immobilier. s’ils s’exercent dans le même domaine d’activité, leurs missions ne sont pas les mêmes.

Un agent immobilier exerce une fonction plus commerciale. Il s'occupe de la prospection de logements à vendre, de réaliser les estimations, de négocier entre le propriétaire et les acheteurs. Son rôle principal est donc de vendre un bien. Tandis que l'administrateur de bien est un plus un gestionnaire, un médiateur et un conseiller auprès des propriétaires. 

Les missions de l’administrateur de biens sont diverses. Il s’occupe des logements au niveau juridique, financier, technique et commercial. Son rôle principal est de gérer l’ensemble des tâches locatives pour le compte de propriétaires.

La gestion des contrats de location et des finances

Lorsque l'administrateur de biens est mandaté par un propriétaire, ce dernier va s’occuper de la gestion locative du bien. Il organise les visites des lieux afin de trouver le locataire idéal. Il va par exemple vérifier que le futur locataire dispose des garanties financières pour payer les charges. Par la suite, il établit le bail et se charge de l'état des lieux. C’est lui aussi qui gère l’encaissement des loyers et les reverse aux propriétaires. 

La médiation entre les propriétaires et les locataires

L’administrateur de biens joue aussi un rôle de médiateur en cas de litiges entre le propriétaire et le locataire. Il a les compétences d’engager des poursuites judiciaires si aucun accord à l’amiable est trouvé. Il peut s’agir du non-paiement des charges ou de dégradation du bien immobilier.

Comment les administrateurs de biens immobiliers s'occupent-ils de la maintenance et des réparations ?

La maintenance et les réparations font partie de ses missions quotidiennes. Il gère le paiement des factures auprès des assurances, il se charge de prévoir les travaux de rénovation nécessaires, C'est lui qui désigne les entreprises chargées de réaliser des travaux ou l'entretien des parties communes s’il est mandaté en tant que syndic. 

Pour trouver un administrateur de biens, vous pouvez consulter des annuaires spécialisés, des associations professionnelles ou demander des recommandations à d'autres propriétaires. Le bouche à oreille est un excellent moyen pour trouver un professionnel compétent. 

Pensez à vérifier plusieurs critères avant de choisir. L’administrateur de biens doit détenir une carte professionnelle, Il doit avoir les compétences nécessaires en droit, pour rédiger certains actes juridiques (contrat de bail) et avoir des connaissances administratives et comptables pour la gestion locative. Comparer les honoraires, en règle générale, ils perçoivent entre 6 et 9 % du loyer toutes charges comprises. Sachez que certains frais de gestion locative et honoraires TCC peuvent être à la charge du locataire.

Lorsque vous avez identifié quelques candidats potentiels, il est important de vérifier leurs références, leur expérience et leurs compétences. Une fois que vous avez choisi un administrateur de biens, vous pouvez signer un contrat détaillant les responsabilités, les honoraires et les modalités de gestion des biens.

Si vous souhaitez changer d'administrateur de biens, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes. Commencez par vérifier les modalités de résiliation du mandat de gestion locative afin de respecter les délais de préavis. La majorité des mandats sont signés pour une durée d’un an ou de trois ans, avec un préavis de résiliation de trois mois. Sachez qu’il existe diverses raisons pour lesquelles vous pouvez résilier :

• Dans le cas où le contrat arrive à son échéance ;
• Si vous n’avez pas été averti du renouvellement du mandat ;
• En cas de faute grave du mandataire de gestion locative ;
• Si vous souhaitez vendre les biens autrefois proposés à la location, dans ces cas, il sera alors judicieux de faire appel à un agent immobilier.

Ensuite, il suffit de trouver un nouvel administrateur de biens et d'informer l'ancien de votre décision de mettre fin à leur contrat par lettre recommandée. Ce changement n’a aucune incidence sur les locataires, assurez-vous simplement de bien les prévenir du changement de gestionnaire.  

Être administrateur de biens demande des compétences précises. Il faut maîtriser le droit de l’immobilier mais aussi les techniques du bâtiment. En effet, pour gérer des loyers, réaliser des appels d’offres et conseiller les particuliers, il est nécessaire d’avoir des connaissances juridiques et techniques. Une fois titulaire du bac, il est possible de s'engager dans plusieurs formations courtes ou longues pour apprendre le métier.

Ainsi, un administrateur peut choisir entre différents cursus diplômant pour exercer :

• Un BTS professions immobilières ;
• Un BUT en carrières juridiques ou gestion des entreprises et des administrations ;
• Une licence professionnelle en gestion immobilière ou en gestion de l'habitat social ;
• Un diplôme d'école spécialisée ou encore un master.

Par la suite, il peut être salarié, indépendant ou monter sa propre agence.