Quels sont les recours possibles contre une agence immobilière en cas de problèmes avec une location ?

Lorsque des divergences surviennent entre vous et l’agence de gestion locative, celles-ci ne représentent pas nécessairement un motif de litige. En effet, tout désaccord ne signifie pas automatiquement conflit. Il est parfois nécessaire de les tolérer, du moins pendant la durée du mandat, avant de pouvoir envisager de faire appel aux services d'une agence concurrente ou bien de vous décider à gérer seul (à l’aide d’outils en ligne ou d'un administrateur de biens).

Cependant, lorsque le litige découle d'une violation des obligations de l'agence immobilière, la responsabilité de votre gestionnaire peut dans ce cas être mise en cause. 

CAS 1 : Le non-respect de son obligation de moyen 

Tout d’abord, l'agent immobilier est soumis à une obligation de moyen envers son mandant. En d'autres termes, le mandataire ne peut être tenu responsable s'il n'a pas réussi à vendre ou louer le bien du propriétaire (sauf si une faute est prouvée dans l'exécution de sa mission ou s'il n'a pas fait tout ce qui était nécessaire pour favoriser la vente du bien).

Dans ce contexte, en cas de mauvaise exécution ou de non-exécution du mandat, le propriétaire peut alors engager la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier s'il est en mesure de prouver : 

• La faute grave du mandataire de gestion locative ; 
• Le dommage subi ; 
• Le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Concrètement, le manquement à l’obligation de moyen prend forme lorsque l'agent immobilier refuse de faire visiter un bien malgré un mandat de location ou sélectionne un locataire dont la solvabilité est insuffisante. Tous ces motifs sont de nature à entraîner sa responsabilité contractuelle.

CAS 2 : Le non-respect de son obligation de résultat 

Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier peut également être chargé de rédiger des actes juridiques nécessaires à la réalisation d'une transaction immobilière au nom de son mandant. Les actes juridiques rédigés par le mandataire doivent alors impérativement produire les résultats escomptés. Cette exigence correspond à une obligation de résultat pour l'agent.

Ainsi, l'agent immobilier est responsable de toutes les conséquences dommageables découlant de cet acte, la principale étant : les vices de forme. 

CAS 3 : Le non-respect de son obligation de conseil 

Enfin, l’agence de gestion locative est aussi soumise à une obligation de conseil et d'assistance envers le propriétaire dans le cadre des opérations qu'il mène en son nom. Cette obligation implique la fourniture d'informations précises, complètes, voire même l'émission d'avertissements concernant toute éventualité susceptible de causer un préjudice.

Dans les cas les plus graves, la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier peut être complétée par une responsabilité délictuelle.

Lorsqu'un propriétaire décide de confier la gestion de son bien immobilier à une agence de gestion locative, il ne délègue pas pour autant son statut de propriétaire. À ce titre, il reste maître de ses choix et conserve les droits suivants :

• Le droit de propriété : Le propriétaire reste le détenteur légal de son bien immobilier et conserve la pleine autorité pour décider de mettre en location ou non son bien ;
• Le droit de fixer les conditions de location : Le propriétaire a le droit de déterminer le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement en fonction de ses préférences et des lois en vigueur ;
• Le choix de l'agence : Le propriétaire a le droit de sélectionner l'agence de gestion locative de son choix pour s'occuper de son bien immobilier ;
• Le droit à l'information : Le propriétaire a le droit de recevoir des rapports réguliers de la part de l'agence de gestion locative, lui permettant de suivre la gestion de son bien immobilier ;
• Le droit de résiliation du mandat de gestion locative : Le propriétaire conserve le droit de mettre fin au contrat de gestion locative à tout moment, sous réserve du respect des conditions stipulées dans le contrat et des délais de préavis convenus.

Les étapes à suivre 

Lorsque l'agence immobilière ne respecte pas ses obligations, notamment en enfreignant les clauses de son mandat, vous avez alors la possibilité de faire jouer vos droits.

Nous vous recommandons tout de même de bien vérifier au préalable que le manquement provient bien de l'agence. Dans ce cas, le professionnel doit remédier à cette faute ou compenser les préjudices par le biais de dommages et intérêts.

1. La procédure amiable 

En présence d'un litige, la première étape consiste à engager un recours amiable. Généralement, cette démarche s'avère suffisante, car la plupart des agences immobilières veillent avant tout à préserver leur réputation.

Concernant la marche à suivre, vous pouvez adresser une lettre recommandée au directeur de l'agence, dans laquelle vous exposez les obligations légales de l'agence ainsi que les manquements constatés. Pensez également à préciser certains points dans votre courrier, à savoir : 

• Préciser la nature du litige en détail ;
• Joindre des pièces justificatives (e-mails, photos, mandat, factures, etc.) ;
• Citer les références juridiques applicables à la situation.

Une fois cette démarche entamée, veillez à laisser un délai raisonnable à l'agence immobilière, généralement environ quinze jours, pour qu'elle puisse vous répondre.

2. Le recours à un médiateur 

Si à l'issue de cette procédure amiable, vous estimez que le litige persiste, vous pouvez aussi recourir à un médiateur. Pour ce faire, envoyez une lettre recommandée détaillant la situation au médiateur. Ce dernier dispose alors de 90 jours pour vous répondre. Les coordonnées du médiateur doivent être indiquées dans le mandat que vous avez signé au début de votre relation avec l'agence immobilière. 

3. L'action en justice 

Si toutes les tentatives de résolution amiable de votre litige avec l'agence immobilière ont échouées, vous avez toujours la possibilité d'engager une action en justice. Vous disposez d'un délai de 5 ans à compter du moment où l'agence immobilière a enfreint ses obligations pour saisir un tribunal. Quel que soit le montant en jeu, le tribunal judiciaire est compétent. Cependant, la nécessité d'obtenir l'assistance et la représentation d'un avocat dépendra de la procédure que vous souhaitez engager et du montant du litige.

Le délai pour engager une action en justice est de 5 ans et se fonde sur deux moments clés :

• À partir du moment où le litige est connu, s'il n'y a pas eu de tentative de résolution amiable préalable ;
• Après l'échec des tentatives de résolution amiable, le recours à un médiateur suspendant le délai pour engager une action en justice.

Nous pouvons donc en conclure que plusieurs voies sont envisageables pour résoudre un litige avec une agence immobilière. Les recours amiables sont toujours à privilégier, car ils permettent de gagner du temps, de l'argent et de l'énergie. De plus, un accord est souvent trouvé lorsque la responsabilité de l'agent immobilier est avérée, car cela préserve sa réputation.