Frais de gestion locative : quel est le vrai coût pour un bailleur ?

Quel est le coût d'une gestion locative classique ?

La souscription d’un mandat de gérance locative

Meilleure gestion du temps, réduction du stress, expertise… Déléguer la gestion locative de son bien à un administrateur de biens permet au propriétaire de bénéficier de nombreux avantages. Mais la souscription d’un mandat de gestion a tout de même une contrepartie : la rémunération du mandataire. Sur ce point, vous devez savoir qu'en tant que propriétaire les honoraires d’agences sont entièrement à votre charge et viennent donc diminuer vos revenus locatifs.

Quels sont les honoraires d'une agence immobilière ?

C’est logique, les services souscrits par le propriétaire doivent lui être facturés. La rémunération du mandataire est alors calculée sur la base des loyers, charges comprises, perçus par le bailleur.

Ces honoraires de gestion sont fixés librement par chaque agence de gestion locative. Elles sont généralement comprises entre 6 et 10 %, hors taxes, des loyers encaissés à l’année. Concrètement, sur 12 mois de loyers, la rémunération du mandataire correspond en principe à 1 mois de recette locative.  

Pour estimer vos frais de gestion locative, il faut donc faire le calcul suivant : 

Prenons un exemple. Si vous proposez un loyer de 600 € et que le mandataire vous demande une rémunération à hauteur de 8 %, pour anticiper les frais de gestion locative il faudra faire le calcul suivant :

(600 € x 12) x 0,08 = 576 € 

Dans cet exemple, le mandataire vous demandera donc une rémunération annuelle de 576 €, soit approximativement 1 mois de loyer. 

Attention, avec le calcul que nous venons de réaliser, nous obtenons une rémunération hors taxes. Mais le propriétaire doit également s’acquitter de la TVA (20 %). Avant de signer un contrat, vous devez donc bien calculer la rémunération du mandataire en y intégrant les taxes. Cela vous permettra de connaître exactement le montant que vous allez devoir verser, sans mauvaise surprise.

Les missions du mandataire 

La rémunération du mandataire c’est bien, mais vous vous demandez sans doute quelles sont les prestations comprises dans le contrat ?  Les frais de gestion englobent généralement :

1. La gestion et l’encaissement du loyer ;
2. La relance du locataire en cas d’impayé de loyer ;
3. La révision annuelle du loyer ;
4. La communication avec le locataire ;
5. La gestion des sinistres. 

L’agence de gestion locative joue finalement le rôle d’intermédiaire entre vous et votre locataire. Mais est-ce vraiment une bonne chose ? Si tout se passe bien, déléguer son bien à un mandataire peut vous faire gagner beaucoup de temps. À l’inverse, des mauvaises surprises peuvent aussi arriver. Mauvaise gestion, agence « usine », non-respect des délais, frais supplémentaires appliqués… Nombreuses sont les raisons qui peuvent vous conduire à perdre non seulement du temps, mais aussi de l’argent. 

Quels sont les possibles recours contre une agence immobilière en cas de problèmes avec une location ?

Les frais d’établissement 

Justement, dans les frais supplémentaires que peut vous appliquer une agence de gestion locative, il y a les frais d’établissement. Cette dépense est liée à la réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie du locataire. La prestation n’est généralement pas comprise dans votre contrat de base, et si les agences ne le précisent pas toujours, comprenez bien qu’elle vous sera facturée en plus. 

Concrètement, les frais d’établissement correspondent au temps passé par le mandataire à procéder à l’état des lieux d’entrée et de sortie du locataire.

En ce qui concerne le coût de ces dépenses supplémentaires, il faut savoir que les frais d'établissement sont calculés en fonction de la surface habitable du bien immobilier. En pratique le mandataire l’évalue à 3 € toutes taxes comprises par mètre carré. 

Pour un appartement de 60 m² par exemple, on estimera donc les frais d’établissement à hauteur de 180 € (soit 3 € x 60 mètres carrés).

Le prix des honoraires de mise en location 

En plus des frais d’établissement, la plupart des agences demandent également de vous acquitter des honoraires de mise en location. Comme son nom l’indique, cette prestation correspond à l’ensemble de services rattachés à la mise en location de votre bien. Cela comprend :

• Les frais liés à la rédaction de l’annonce de location et du bail de location,
• Les frais rattachés aux visites mises en place par le mandataire afin de louer le logement au plus vite,
• Les frais de constitution du dossier des candidats. 

Le montant maximum de ces honoraires peut évoluer selon l'emplacement géographique du bien :

• Zone tendu : 10€/m²
• Zone très tendue : 12€/m²

Une fois encore, ces différents services sont souvent exclus des contrats de base et représentent des frais supplémentaires pour le propriétaire. Un conseil, pensez à anticiper toutes ces dépenses en vérifiant en amont ce qui est inclus dans le mandat de gestion. Cela vous évitera bien des désagréments.

En effet, les tarifs affichés par l'agence correspondent le plus souvent aux prestations basiques à savoir : encaissement des loyers, délivrance des quittances et paiement des charges. L'objectif des agences ? Afficher un prix de base attractif pour attirer le plus grand nombre de bailleurs.

Qui paie les frais d'agence ?

En matière de frais d'agence, la répartition entre le locataire et le propriétaire dépend de la nature des frais en question. En général, les frais de gestion locative sont majoritairement à la charge du propriétaire, qui peut cependant partager certaines dépenses avec le locataire. Par exemple, les frais liés à la préparation des visites, à la gestion du dossier, à la rédaction du bail et à l'état des lieux sont généralement répartis entre ces deux parties.

En revanche, la commission d'intermédiaire en location est généralement entièrement à la charge du propriétaire. Les modalités spécifiques de paiement des frais d'agence doivent être évoquées avec l'agence lors du premier rendez-vous.

Quels sont les frais à la charge du locataire liés à la gestion locative ?

Qui doit payer les honoraires de location ?

Une partie des honoraires peuvent être à la charge du locataire car les frais liés à la gestion locative peuvent également vite chiffrer. En effet les honoraires de location dus par le propriétaire sont la plupart du temps aussi réclamés (en partie) au locataire. Ce dernier peut ainsi se voir facturer : 

• L’organisation des visites ;
• La constitution de son dossier de location ;
• La rédaction du contrat de location ;
• La réalisation de l’état des lieux d’entrée. 

Comment sont calculés les honoraires de location ? 

Le calcul de ces honoraires de location sera différent selon que le logement se situe en zone très tendue, tendue ou bien sur le reste du territoire. 

Prenons un exemple. Pour un logement de 40 mètres carrés situé en zone tendue, le montant des honoraires de location sera équivalent à : 

10 € x 50 m2 = 500 €

Dans ce cas, les honoraires de location seront donc facturés à hauteur de 500 €. Ce qui, vous en conviendrez, est un budget conséquent à prévoir, tant pour le propriétaire que le locataire. Justement, nous l’avons vu, le propriétaire est aussi tributaire de ces frais d’agence. Qui du locataire ou du propriétaire est alors redevable des 500 € ?

La règle veut que le locataire ne paie jamais plus que le bailleur. La somme sera donc répartie entre les deux. Dans notre exemple, le locataire ne pourra donc pas payer plus que 250 €.

Le dépôt de garantie 

Dans les frais liés à la gestion locative d’un bien, le locataire peut également se voir exiger la remise d’un dépôt de garantie. Son montant ne peut pas excéder 1 mois de loyer et servira à couvrir les éventuelles dégradations causées par le locataire. 

Mais pas d’inquiétude, son montant est ensuite restitué au locataire dans un délai maximal de 1 mois à compter de la remise des clés. 

Attention, cette période est valable à une seule condition : que l’état des lieux de sortie soit conforme à celui d’entrée. Si ce n’est pas le cas, le dépôt de garantie pourra alors être restitué sous 2 mois.

Les charges récupérables 

Les charges récupérables que vous connaissez sans doute sous le nom de provisions sur charges sont aussi des frais que le locataire doit supporter. Il s’agit de dépenses que le propriétaire va dans un premier temps prendre en charge avant de les facturer à son locataire. Ces dépenses comprennent généralement : 

• L’eau et le chauffage collectif ;
• Les parties communes intérieures (électricité, entretien propreté, etc.) ;
• Electricité de l’ascenseur ;
• etc.

Les provisions sur charge sont réglées chaque mois par le locataire avant de faire l’objet d’une régularisation annuelle : 

1. Lorsque les dépenses réelles sont inférieures aux provisions versées, le propriétaire rembourse le locataire du trop-perçu. 
2. Si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions versées, le propriétaire peut dans ce cas demander la différence à son locataire. 

Attention, les charges récupérables doivent uniquement comprendre de petites réparations.

Après avoir lu toutes ces lignes, pensez-vous qu’il est préférable de confier son bien à un mandataire ou bien ne vaut-il pas mieux en assurer seul la gestion courante ? Qu’en dites-vous ? 

Il n’existe pas de solutions miracles et chacune des situations présente à la fois des avantages et des inconvénients. Déléguer la gestion de votre bien vous fera sans aucun doute gagner du temps et vous enlèvera une part de charge mentale indéniable. 

À l’inverse, vous devez garder en tête que cette gestion à un coût, elle correspond à minima à 1 mois de loyer. C’est donc un budget non négligeable à prévoir et c'est pourquoi il doit faire l’objet d’une réflexion préalable. D’autant plus que les prix des agences varient d’un prestataire à un autre. Par conséquent, les frais liés à gestion locative de votre bien immobilier peuvent largement osciller d’une agence à l’autre.

À votre avis, comment faire alors réduire ces honoraires de gestion ? Et bien 3 solutions existent pour limiter ces frais : 

1. Souscrire à une solution digitale : la gestion locative en ligne,
2. Se charger soi-même de la gestion du bien,
3. Contrôler le contenu du mandat de gestion et le négocier si nécessaire.

Bien vérifier le contenu du mandat de gestion avant de le signer 

Limiter les frais de gestion locative commence par porter une attention particulière au contenu du mandat avant de le signer. Comme nous vous l’indiquions plus haut, pensez à vérifier toutes les prestations incluses dans votre contrat et anticipez celles qui en sont exclues. Les mauvaises surprises peuvent vite arriver, et nous l’avons vu, les chiffres grimpent rapidement ! Alors le maître mot lorsque vous déléguez, c’est d’anticiper. 

Pensez également à vérifier que les montants proposés par l’agence correspondent à des tarifs toutes taxes comprises. Enfin, restez toujours attentif aux modalités de calcul réalisées par l’établissement.

Choisir une solution digitale : la gestion locative en ligne  

Pour les avantages de l’agence de gestion locative sans les inconvénients et les mauvaises surprises, vous avez aussi l’option de souscrire une solution directement en ligne. Les prestations essentielles (fournir les documents officiels, une expertise de la réglementation, suivi des paiements, édition des quittances…) sont directement intégrées à une plateforme généralement facile à prendre en main et intuitive. Le paiement est quant à lui dérisoire en comparaison des prix pratiqués par les agences immobilières. Économies, efficacité et facilité dans la gestion courante de votre bien, opter pour un outil de gestion locative en ligne peut-être une piste intéressante pour ceux qui désirent maximiser la rentabilité locative de leur bien. 

Ces éléments en tête, vous pouvez maintenant considérer résilier votre mandat de gestion locative.