Quelles sont les conditions d'un congé pour vente en bail meublé ?

Le congé pour vente en bail meublé permet au propriétaire de mettre fin au bail pour vendre le logement. Il doit respecter certaines règles :

• Délai de préavis : 3 mois avant la fin du bail (contre 6 mois en location nue).
• Motif légitime : la vente du bien, qui doit être réelle et sérieuse.
• Droit de préemption : en location meublée, le locataire n’a pas de droit de préemption, contrairement à la location vide.

Si le congé ne respecte pas ces conditions, il peut être contesté par le locataire. Toutefois, ces conditions peuvent varier selon le type de bail meublé signé et le statut du locataire. 

Cas n° 1 - Le locataire a signé un bail meublé de résidence principale

Le bailleur peut donner congé à son locataire en location meublée uniquement à l’échéance du bail ou de son renouvellement, avec un délai de préavis de 3 mois. Le locataire doit recevoir la notification de congé au moins 3 mois avant la fin du contrat. Le préavis commence à courir à partir de la réception de la lettre de congé.

Le locataire n’a pas de droit de préemption pour un congé donné en vue de la vente d’un logement meublé. Il est tenu de payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis. Si le locataire quitte avant, il doit payer un prorata des jours occupés.

Cas n° 2 - Le locataire a signé un bail meublé de résidence secondaire

Les conditions d'un bail meublé de résidence secondaire sont librement fixées par les parties. Ce sont donc les clauses du contrat qui conditionnent les modalités du congé.

Généralement, le contrat prévoit que :

• Le locataire peut donner congé à tout moment ;
• Le propriétaire bailleur donne congé au terme du contrat de location.

Cas n° 3 - Le locataire a signé un bail mobilité

Quelle que soit la raison du congé, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire en cours d'un bail mobilité.

Le contrat prend fin automatiquement au terme fixé. Le propriétaire peut alors disposer de son bien en toute liberté.

Cas n° 4 - Le locataire est protégé

Certains locataires bénéficient d'une protection légale en matière de congé (logements vides ou meublés).

Pour bénéficier de cette protection, le locataire doit répondre à plusieurs conditions :

• Le logement doit constituer sa résidence principale ;
• Il doit être âgé de plus de 65 ans ;
• Ses ressources financières doivent être inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (cf. arrêté du 27 décembre 2021 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987)

Dans ce cas :

• Soit, le bailleur ne peut lui donner congé. Le bail est renouvelé automatiquement ;
• Soit, le propriétaire propose au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à proximité.

Si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ou des revenus inférieurs aux seuils maximums, le congé pour vente est valable.

Forme du congé pour vendre

Le congé donné au locataire pour la vente du logement doit être notifié :

• Par lettre recommandée avec avis de réception (la lettre recommandée électronique est légalement acceptée) ;
• Par signification de commissaire de justice (huissier) ;
• Par remise en main propre contre signature.

Le congé doit être motivé (congé pour vente).

Modèle de lettre de résiliation pour vente (par le propriétaire)

Si le propriétaire ne respecte pas les conditions du congé pour vente (délai, motif réel), le congé est irrégulier et peut être contesté par le locataire. Ainsi :

• Le locataire peut rester dans le logement : le bail est alors renouvelé automatiquement.
• Le locataire peut saisir le tribunal pour demander l’annulation du congé et, éventuellement, des dommages et intérêts.
• Si le propriétaire donne congé pour vente mais ne vend pas réellement, il peut être condamné à reloger le locataire ou à lui verser une indemnisation.