Quelles sont les conditions à respecter pour mettre en place un bail de colocation meublée ?

Une durée variable selon le type de colocation meublée

La durée d’un bail de colocation meublée est de 1 an à l’instar d’un bail meublé classique.

Cette durée peut être réduite à 9 mois (une année universitaire) pour les étudiants. Les colocataires doivent toutefois pouvoir justifier de leur statut (au moyen d'une carte d'étudiant ou d'un certificat d'inscription par exemple). Ils doivent s'assurer de le remettre au propriétaire dès qu'ils l'obtiennent.

Il est également possible de conclure un bail mobilité en colocation d'une durée pouvant aller de 1 à 10 mois si la situation des colocataires le justifie :

• En formation professionnelle ;
• En formation supérieure ;
• En déplacement professionnel.

Le bail mobilité est cependant non reconductible et non renouvelable. 

Un dépôt de garantie de 2 mois maximum

La signature de baux individuels (pluralité de baux) suppose que chaque colocataire fournisse un dépôt de garantie. Son montant correspond à 2 mois de loyer maximum pour un logement meublé.

Au moment d'un départ, si aucune dégradation n’est relevée et que le colocataire est à jour de ses loyers lors de l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d’1 mois après son départ.

Dans le cas d’une signature d'un bail unique de colocation, le règlement du dépôt de garantie est assuré par l’un des colocataires. Celui-ci devra s’arranger avec les autres colocataires pour verser un montant égal à la quote-part de chacun. Le dépôt de garantie est restitué par le propriétaire au dernier colocataire présent dans le logement.

Caution unique ou individuel selon le type de bail

Pour un bail solidaire unique, une caution unique est demandée à l’ensemble des colocataires. Ainsi, l’acte de cautionnement doit désigner un colocataire dont le départ mettra fin à son engagement.

Dans le cadre d'une colocation meublée avec plusieurs baux individuels, la caution est demandée pour chaque colocataire. Une tierce personne se porte alors garante du colocataire. Celle-ci devra assumer le montant du loyer en cas d’impayés.

Résiliation du bail de colocation meublée

Chaque colocataire peut donner à tout moment congé au propriétaire sans préciser de motif mais en adressant une lettre de préavis type. Il doit respecter un préavis d’1 mois pour une colocation meublée.

De son côté, le bailleur peut donner congé aux colocataires à la date d’échéance du bail. Le propriétaire devra adresser un courrier à ses colocataires moyennant le respect d’un délai de préavis de 3 mois avant la fin du bail.

Les motifs valables pour résilier un bail à l’initiative du propriétaire sont régis par la loi de 1989 et sont :

• La vente du logement ;
• La reprise du logement pour se loger ou loger un membre de la famille du propriétaire ;
• Le motif légitime et sérieux, comme l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (retard répété de paiement du loyer par exemple).

Obligation de remplir les critères de décence

Tout logement en location doit remplir les critères de décence pour pouvoir être loué. Le bien doit :

• Disposer d'au moins 9 m² de surface habitable ;
• Assurer la sécurité et la santé des locataires ;
• Être dénué de tout parasite ;
• Être un minimum équipé pour permettre l'usage normal du bien ;
• Être classé de A à F à l'issue d'un Diagnostic de Performance Energétique (DPE). 

Obligation d'équiper le logement d'un mobilier minimum

Un bail de colocation meublée doit impérativement être équipé a minima du mobilier dont la liste figure au décret du 31 juillet 2015 :

• Literie comportant couette ou couverture ;
• Volets, rideaux opaques ou stores dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et/ou congélateur ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Étagères de rangement ;
• Table et sièges ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Pour justifier la présence de ces équipements, le propriétaire et les colocataires doivent réaliser un inventaire des meubles lors de l'état des lieux d'entrée. En l'absence de ce document en annexe du contrat ou s'il y a un équipement manquant, le contrat peut être requalifié en bail de colocation non meublée.

Le bail de colocation meublée peut prendre deux formes :

• Soit chacun des colocataires signe un bail individuel avec le propriétaire,
• Soit un unique bail engage tous les colocataires pour l’occupation du logement.

Cette décision revient au bailleur et doit être prise en fonction des avantages que l’un et l’autre bail apporte. Dans les deux cas, le bail ou les baux doivent être signés par toutes les parties engagées pour être valides.

Signer un bail unique

Le bail unique signifie que l’ensemble des colocataires signe un seul document pour toute la colocation. Cette situation a plusieurs répercussions.

Clause de solidarité et clause de relocation

La clause de solidarité est la principale raison qui incite les locataires à privilégier la colocation. En présence de cette clause, tous les signataires du bail sont solidairement responsables du paiement du loyer et des charges. Autrement dit, s'il y a un impayé, le bailleur peut se retourner contre n'importe quel colocataire pour réclamer l'intégralité de la somme due. 

Un bail unique de colocation peut aussi renfermer une clause de relocation. Celle-ci permet de remplacer un colocataire par un autre en cas de besoin. Elle donne la possibilité à chaque colocataire de quitter la colocation sans trop de difficulté.

Le montant du loyer

Le bail unique ne stipule que le montant du loyer pour l'ensemble du bien. En règle générale, les colocataires se partagent équitablement le loyer ainsi que les charges. Toutefois, s'il y a des différences notables au niveau des surfaces occupées, le loyer peut être réparti selon la configuration des espaces occupés par chaque colocataire.

Dépôt de garantie

Les colocataires cotisent à parts égales pour verser le dépôt de garantie. La somme versée n'est restituée qu'à l'expiration du bail de colocation. Si un colocataire quitte le logement avant l'échéance du contrat ou avant le départ de l'ensemble des locataires, il ne récupérera pas sa part. 

Dans la pratique, en raison de la clause de solidarité, le colocataire sortant cherche un remplaçant. Le nouvel arrivant lui verse ensuite le montant qu'il a investi pour constituer le dépôt de garantie.

La durée de la location

Puisque tous les colocataires signent un bail unique, ils sont tenus de respecter la date de prise d'effet du contrat et sa date d'expiration. En ce sens, tous les colocataires s'engagent à louer pendant 1 an face à une location meublée classique. 

Signer plusieurs baux individuels distincts

À l’inverse, en cas de signature de baux individuels distincts, les différents colocataires contractent, chacun séparément, avec le bailleur.

Absence de clause de solidarité 

Chaque locataire est uniquement responsable de sa quote-part du loyer inscrit dans son contrat de location. En cas d’impayé d’une des personnes occupant le logement, le propriétaire devra faire appel au garant du « mauvais payeur » concerné.

Des locations plus flexibles

L'arrivée et le départ d'un colocataire devra être géré individuellement et n'aura aucune conséquence pour l'ensemble de la colocation. Il faudra organiser un état des lieux d'entrée et de sortie pour chaque occupant. Ils peuvent librement mettre fin à la location et leur remplacement sera aisé administrativement puisqu'il suffit de signer un nouveau contrat.

Chaque colocataire remet son propre dépôt de garantie. Il est seul responsable des impayés et des dégradations locatives. En somme, le bailleur divise son bien en plusieurs lots qu'il loue ensuite séparément.

Néanmoins, il est important d’anticiper les conflits entre deux locataires au sein d'une même location. Plusieurs mesures peuvent être mises en place pour favoriser une cohabitation harmonieuse.