Les déductions liées aux travaux avant une mise en location

En location vide, les revenus perçus par le biais des loyers sont imposés au titre des revenus fonciers. Dans certains cas, il est possible de bénéficier d'abattements pour limiter son imposition.

Ce mécanisme consiste à déduire de la base imposable, un certain nombre de travaux et charges déductibles. Lorsque le montant de ces derniers est supérieur aux revenus fonciers encaissés, on parle alors de déficit foncier.

Chaque année, 10 700 € euros peuvent être déduits du revenu foncier. Ce montant est même porté à 21 400 € dans le cas de travaux de rénovation énergétiques.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit opter pour le régime réel d'imposition. En effet, le régime micro-foncier ne permet pas de créer du déficit foncier. Un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué sur les revenus fonciers déclarés sous ce régime.

L'administration fiscale permet de réduire le montant de l'impôt des bailleurs par la déduction de certaines charges et travaux réalisés sur le bien.

Les charges déductibles

Les charges déductibles des revenus fonciers concernent :

• La taxe foncière ;
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Les travaux effectués

Pour appliquer la déduction au régime réel, les travaux effectués dans le logement doivent :

• permettre sa mise en location à usage d'habitation ;
• assurer la continuité de sa location à usage d'habitation.

Cela exclut de fait les travaux portants sur :

• La résidence principale du propriétaire ;
• Un bien non loué dans un délai raisonnable ;
• Un logement loué à titre gracieux ;
• Un investissement locatif dont la durée d'engagement de location est inférieure à 3 ans ;
• La construction, la reconstruction, l'agrandissement ou la démolition.

La liste des travaux déductible des revenus fonciers est publiée par le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP). Celle-ci comprend les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration.

Liste des travaux d'amélioration du logement

Les travaux d'amélioration concernent le remplacement au profit d'éléments plus récents par rapport à l'équipement initial. Voici des exemples de travaux concernés :

• Modification importante de la salle d'eau ;
• Installation d'une antenne collective de télévision ;
• Agrandissement des fenêtres pour accroître la luminosité ;
• Faciliter l'accès aux personnes à mobilité réduite ;
• Intervention sur le gros œuvre comme les fondations.

La déductibilité des travaux d'amélioration sur les revenus fonciers est réservée aux biens à usage d'habitation. Seuls les travaux de suppression des effets de l'amiante et ceux facilitant l'accès aux personnes à mobilité réduite sont éligibles pour les locaux commerciaux.

Liste des travaux de réparation et d'entretien

Ces travaux consistent à rendre habitable ou maintenir la décence des logements dans le cadre d'une mise en location. Cela concerne :

• La réalisation des différents diagnostics (DPE, amiante, surface habitable...) ;
• Les travaux de réparation successifs à la réalisation d'un diagnostic (suppression de l'amiante ou du plomb) ;
• Réparation de la toiture ou des canalisations ;
• Les travaux d'entretien du logement tels que la remise en état des peintures ;
• Réfection de l'installation électrique.

Il existe une nuance de taille pour déduire les charges déductibles et les dépenses de travaux de ses revenus fonciers. Certaines précautions sont de mise.

La déduction des charges telles que la taxe foncière

En cas de contrôle, il faut pouvoir justifier du montant des charges déductibles auprès de l'administration fiscale. Pour cela, l'investisseur doit conserver l'ensemble des pièces justificatives telles que la taxe foncière.

La déduction fiscale en cas de travaux

Quelle que soit la nature des travaux, celle-ci doit être correctement renseignée sur la déclaration fiscale. L'investisseur doit se conformer à la nomenclature du BOFIP. En cas de travaux de rénovation, la déclaration doit permettre d'identifier clairement :

• Les travaux d'entretien et de réparation ;
• Les travaux d'amélioration ;
• Les travaux de construction ou les travaux de reconstruction, non éligibles à la déduction fiscale.

Pour y parvenir, l'investisseur doit obtenir une facture détaillée des travaux de rénovation. Cette vigilance est à mettre à l'adresse des entrepreneurs. En effet, ils doivent obligatoirement faire figurer la nature des travaux (entretien, amélioration ou réparation) sur cette dernière.

À défaut, l'administration fiscale pourrait refuser la déduction du montant des travaux concernés !

Le cas du déficit foncier sans revenus locatifs

Même s'il ne perçoit pas encore de revenus locatifs, le propriétaire peut bénéficier de l'abattement des charges et travaux déductibles. En l'absence de revenus fonciers, cela crée automatiquement un déficit foncier. Celui-ci pourra être reporté sur les exercices suivants et déduit des futurs revenus locatifs dans la limite de :

• 6 ans sur l'ensemble des revenus du foyer fiscal ;
• 10 ans uniquement sur les revenus fonciers.

Le propriétaire doit vérifier la conformité de l'ensemble des factures reçues de la part des entrepreneurs. Il doit ensuite remplir le formulaire n°2044 pour la déclaration des revenus fonciers. La déclaration doit se faire :

• Ligne 224 pour indiquer le montant des charges locatives déductibles ;
• Encadré 400 pour le paiement des travaux de rénovation.

Le formulaire 2042 permet de déclarer les revenus imposables du foyer fiscal. Le montant à indiquer est l'ensemble des revenus fonciers minorés des charges et travaux déductibles. En cas de prélèvement à la source, la date de paiement est prévue à partir du 1er septembre 2024.