Quels sont les 3 droits du locataire en cas de sinistre ?

Les dégâts des eaux et les incendies font partie des sinistres tristement courants. Toutefois, un même sinistre peut avoir différentes causes. En fait, on peut distinguer trois catégories de sinistres en fonction de leur origine : 

• Les sinistres naturels : les dommages sont causés par un élément naturel comme la foudre, la grêle, une tempête, etc ;
• Les sinistres causés par le locataire : par exemple, une bougie non surveillée fini par causer un incendie, ou un robinet oublié ouvert provoque un dégât des eaux ;
• Les sinistres causés par un tiers : il peut s'agir d'un cambriolage ou de dommages causés par un défaut d'entretien ou de conception du bâtiment.

La nature et l’origine d’un sinistre détermineront l’éventuelle prise en charge par l’assureur.

Afin de prévenir les sinistres, le locataire devrait souscrire à une assurance habitation. En cas de dommages dans un logement, il doit impérativement déclarer le sinistre aux parties intéressées, notamment :

• Le propriétaire du bien immobilier ;
• L'assureur du logement ;
• Le syndic de copropriété, le cas échéant.

Il est important que le locataire avertisse ces personnes au plus vite afin que chacun puisse prendre ses responsabilités. Par ailleurs, une intervention rapide peut permettre d'éviter que les dégâts ne s'aggravent. 

Le locataire doit aussi veiller à respecter les délais légaux de déclaration du sinistre. En effet, s'il tarde trop, il pourrait perdre son droit de bénéficier d'une indemnisation.

Les droits du locataire en cas de sinistre dépendent essentiellement de l'ampleur des dégâts : 

• Droit de résilier le bail ;
• Droit à une réduction de loyer ; 
• Droit au relogement par l'assureur.

Ces droits ne s'appliquent donc qu'en fonction de la situation et des accords convenus entre les parties concernés.

Quels sont les droits du locataire si le logement n'est plus habitable ?

L'article 1722 du Code civil établit les droits du locataire en cas de sinistre. Si le logement devient inhabitable au cours du contrat de location, "le bail est résilié de plein droit".

Par conséquent, le contrat de location devient caduc si un sinistre empêche un locataire d'habiter le logement. La résiliation du bail prend effet à la date de survenance du sinistre. Si le loyer a déjà été réglé en avance, le bailleur est tenu de le rembourser au prorata du temps d'occupation.

Quels droits en tant que locataire si le logement est partiellement habitable ?

 Si le logement reste partiellement habitable suite au sinistre, le locataire dispose de plus de flexibilité. Le Code civil cité plus haut précise que "le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail".

En effet, le locataire n'est plus libre de profiter de la totalité du bien, comme devait le garantir le contrat de location. Il peut donc choisir entre ces deux options :

• Résilier le bail et quitter les lieux ;
• Rester dans le logement et trouver un arrangement à l'amiable avec le bailleur.

Dans ce dernier cas, le locataire peut généralement demander au bailleur une baisse du coût du loyer pendant la durée des travaux de réparation. 

Exemple de calcul de la baisse de loyer temporaire après sinistre :

Imaginons un logement de 80 m² loué 1000 €/mois. Une pièce de 20 m² (soit 25 % de la surface totale) est inutilisable suite à un dégât des eaux.  Le locataire pourrait demander une baisse du loyer de 25 % pendant la durée des travaux, soit 250 € de réduction par mois.

Rappelons qu'il s'agit là d'une procédure à l'amiable. Le bailleur n'est légalement pas obligé d'accorder une baisse de loyer.

Si un accord est trouvé, il est conseillé de le formaliser en modifiant le bail par écrit. Il faudra alors préciser le nouveau montant du loyer ainsi que la durée d'application.

Qui paye le loyer d'un logement inhabitable suite à un sinistre ?

Si le locataire décide de résilier son contrat de location, il n'est plus tenu de payer le loyer.

En revanche, s'il choisit de rester car le logement reste habitable, il est responsable du paiement du loyer. Comme indiqué plus haut, il peut négocier une baisse du loyer pendant la durée des travaux de remise en état.

Dans certains cas, l'assurance habitation peut prendre en charge certaines dépenses, notamment le relogement d'urgence ou à plus long terme, ou encore les frais de premières nécessités. Les conditions de prise en charge dépendent de la police souscrite. Toutefois, en général, l'assureur couvre les frais de relogement du locataire, mais pas le loyer initial si le bail n'est pas résilié.

Dans tous les cas, le propriétaire-bailleur n'a aucune obligation de relogement du locataire.

L'assurance habitation couvre-t-elle le relogement du locataire pendant les travaux ?

Différentes assurances habitation peuvent être liées à un bien immobilier. Il est important de savoir le rôle et le périmètre de prise en charge de chaque assurance.

Quel rôle joue l'assurance du propriétaire ?

Le propriétaire-bailleur peut souscrire les assurances suivantes : 

• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : la garantie couvre les biens, mais pas l'occupant ni son relogement ;
• Assurance contre les risques locatifs : il s'agit souvent d'une garantie loyers impayés. Le locataire ne peut pas faire appel à cet assureur en cas de sinistre.

Quel rôle joue l'assurance du locataire ?

De son côté, l'occupant du logement doit également souscrire une assurance habitation :

• Au minimum, l'assurance du locataire doit couvrir les risques locatifs de base. Cette garantie assure les dommages causés au logement par un sinistre d'incendie, une explosion ou un dégât des eaux. La couverture n'inclut donc pas de relogement du locataire.
• Une assurance multirisque habitation offre une couverture plus étendue. En fonction des conditions du contrat, cet assureur prend en charge la réparation des dommages causés par le sinistre, ainsi qu'un éventuel relogement des occupants.

En résumé, l'assurance multirisque habitation de l'occupant est la seule qui puisse donner des droits au locataire en cas de sinistre et assurer son relogement.