Faut-il payer le loyer si le logement devient inhabitable suite à un sinistre ?

Le contrat de location précise que le paiement du loyer fait partie des obligations du locataire. Cependant, cette somme est uniquement due si le bien immobilier peut effectivement être occupé. Suite à un sinistre, deux cas de figure existent : 

• Le logement est partiellement détruit mais le maintien dans les lieux reste possible : le loyer est donc à régler normalement par le locataire ; 
• Le logement est inhabitable : le locataire n'est pas tenu de verser le montant des loyers. La garantie perte des loyers souscrite par le propriétaire prend le relais. 

Si le logement est inhabitable, le locataire informe le propriétaire de son intention de quitter les lieux par une lettre recommandée avec accusé de réception. Le contrat de bail sera résilié à la date du sinistre. Le montant des loyers n'est donc plus à régler. 

La garantie perte de loyer assure au propriétaire bailleur que l'assurance couvre la perte économique subie suite à un sinistre. L'article 1353 du Code civil précise que le propriétaire bailleur doit prouver que les conditions sont remplies pour bénéficier de cette assurance : 

• Le sinistre fait partie des garanties du contrat d'assurance ; 
• Le logement est devenu inhabitable suite au sinistre ; 
• Le locataire est dans l'obligation de quitter le logement. 

Un expert est souvent dépêché sur les lieux afin de déterminer si le locataire aurait pu rester dans le logement pendant la durée des travaux. La résiliation du bail par le locataire n'est pas une raison suffisante pour déclencher la garantie. Si l'expert conclut que le logement est inhabitable, la compagnie d'assurance verse les loyers dus pendant toute la durée des travaux. 

Si le contrat de location précise les conditions de location, la survenue d'un sinistre transforme les droits du locataire. Après la déclaration de sinistre et la prise en charge par le service d'assistance, la remise en état du logement commence. 

L'obligation du propriétaire en cas de sinistre

Après la survenance du sinistre, le propriétaire est tenu d'effectuer les travaux de réparation nécessaires pour remettre le logement en état. Cette remise en état doit être effectuée dans un délai raisonnable de quelques semaines à quelques mois afin de : 

• Respecter ses obligations envers le locataire, à savoir fournir un logement habitable, ne présentant aucun risque pour la sécurité de l'occupant ; 
• Éviter que le locataire saisisse la justice et exige le versement de dommages et intérêts ; 
• Prévenir les pertes financières pendant toute la période où le logement est inhabitable. 

Le logement est inhabitable pendant les travaux

Un sinistre peut détruire partiellement un appartement loué. Pendant toute la durée des travaux de remise en état, le locataire ne pourra pas jouir pleinement de sa résidence principale. L'article 1722 du Code civil lui offre deux possibilités : 

• Procéder à la résiliation du contrat de location suite à la survenue d'un sinistre. Si des loyers ont été payés en avance, ils seront remboursés par le propriétaire. Le montant des sommes dues est calculé au prorata du temps passé dans le logement ; 
• Rester dans le logement après avoir négocié une diminution temporaire du prix du loyer. 

Le relogement du locataire en cas de logement détruit

En cas de sinistre ayant détruit le logement, les frais suivants sont pris en charge, conformément au contrat d'assurance habitation : 

• Le montant du loyer du nouveau logement ; 
• Les frais de déménagement ; 
• Les frais de garde-meuble.

Pour pouvoir activer cette garantie, le locataire transmet les pièces justificatives suivantes à sa compagnie d'assurance : 

• La copie du contrat de location ;
• Le contrat pour le logement temporaire ;
• Les factures relatives aux frais de déménagement et d'installation dans le nouveau logement ; 
• Les quittances de loyer pour le logement temporaire.

Comment prouver qu'un logement est inhabitable ?

Un sinistre incendie ou une catastrophe naturelle peuvent causer des dommages importants au logement. Un expert estime si le logement est devenu inhabitable suite au sinistre. 

Le rôle de cet expert est multiple lors de sa visite du domicile sinistré : 

• Déterminer les causes du sinistre ; 
• Répertorier les biens endommagés, les dommages électriques ou les effets personnels détruits ; 
• Préconiser des actions de mise en sécurité des lieux avant le début des travaux. 

Pour rédiger son rapport d'expertise, ce professionnel s'appuie notamment sur les factures d'achat, bons de garantie et photos des biens du locataire avant le sinistre.