Comment gérer les sinistres dans un logement en location : de la déclaration à l'indemnisation ?

Les sinistres en location peuvent revêtir de nombreuses formes, des problèmes mineurs aux catastrophes majeures. Voici la liste des sinistres les plus courants :

• Les fuites d'eau : Les fuites d'eau sont l'un des problèmes les plus fréquents en location. Elles peuvent provenir de tuyaux défectueux, de robinets qui fuient ou même de toits endommagés. Les fuites d'eau peuvent causer des dégâts importants à la structure du bâtiment et aux biens personnels des locataires.
• L'infiltration d'humidité : L'humidité excessive peut entraîner la formation de moisissures et de champignons, ce qui peut nuire à la qualité de l'air intérieur et provoquer des problèmes de santé pour les locataires.
• Les problèmes de chauffage et de climatisation : Un système de chauffage ou de climatisation défectueux peut rendre un logement inhabitable, en particulier dans des régions aux températures extrêmes.
• Les problèmes électriques : Les problèmes électriques, tels que des courts-circuits ou des câbles électriques défectueux, peuvent provoquer des incendies ou des chocs électriques.
• Les dégâts des eaux : Les dégâts des eaux peuvent survenir en cas d'inondation, de tempête ou de rupture de canalisation. Ils peuvent entraîner la destruction de biens personnels et de la structure du bâtiment.
• Les problèmes de sécurité : Un logement en location doit être sûr pour les locataires. Les problèmes de sécurité peuvent inclure des portes ou des fenêtres qui ne se ferment pas correctement, des problèmes de verrouillage ou des fuites de gaz.
• Les sinistres naturels : Les catastrophes naturelles, telles que les tremblements de terre, les inondations, les incendies de forêt et les tempêtes, peuvent causer d'importants dégâts aux biens locatifs.

Les droits du locataire en cas de sinistre 

Les droits du locataire en cas de sinistre dépendent essentiellement de l'ampleur des dégâts : 

• Il a le droit de résilier le bail si le logement devient inhabitable au cours du contrat de location ;
• Il a droit à une réduction de loyer s'il n'est plus libre de profiter de la totalité du bien ; 
• Il a droit à un relogement d'urgence par l'assureur.

L'assurance locataire est obligatoire

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, tout locataire est tenu de protéger son habitation en souscrivant une assurance. Chaque année, il transmet l'attestation correspondante à son propriétaire bailleur. 

La compagnie d'assurance garantit la prise en charge des dégâts subis dans le logement occupé et dans les logements voisins selon le niveau de couverture du contrat. Le logement est protégé mais aussi les biens mobiliers, effets personnels et embellissements apportés à l'habitation.

L'assurance propriétaire est facultative mais vivement conseillé

Le propriétaire, de son côté, n'a aucune obligation de souscrire une assurance habitation. Toutefois, cette protection est préférable pour percevoir une indemnisation dans les cas suivants : 

• Lorsque le logement est vacant ; 
• Si le sinistre touche la structure du logement ; 
• Si le sinistre subi fait suite à un défaut d'entretien du logement ou à un vice de construction ; 
• En cas de dommages causés aux tiers suite à un sinistre survenu dans son logement. 

Un sinistre dans un logement ? Quelle est la procédure à suivre pour obtenir une indemnisation par la compagnie d'assurance ? Après avoir mis en sécurité les lieux, plusieurs étapes sont nécessaires avant la prise en charge de l'assurance.  

Qui contacter en cas de sinistre ? 

La procédure de déclaration d'un sinistre par le locataire ou le propriétaire dépend si le logement est occupé ou vacant : 

• Un locataire occupe le logement : il signale le sinistre à sa compagnie d'assurance pour obtenir une indemnisation de ses biens immobiliers endommagés. Si l'appartement a subi des dégradations, il informe également le propriétaire ou le gestionnaire locatif ; 
• Le logement est inoccupé : le propriétaire informe son assurance du sinistre intervenu dans son appartement ou les biens immobiliers voisins.

Quel délai pour déclarer un sinistre dans une habitation ? 

En cas de sinistre, l'occupant du logement dispose de 5 jours ouvrés pour le déclarer à sa compagnie d'assurance. Dans le cas contraire, elle pourra vous refuser tout droit à une indemnisation. En cas de sinistre dû à une catastrophe naturelle, le délai est allongé à 10 jours. 

L'assurance multirisque habitation indemnise le locataire ou le propriétaire pour les biens garantis par le contrat. 

Quelle assurance intervient en cas de sinistre ? 

En cas de survenue d'un sinistre, locataire et propriétaire se questionnent sur l'assurance concernée. Plusieurs facteurs déterminent la compagnie qui intervient : 

• La nature des dégâts et leur localisation, à savoir immobilier ou mobilier ; 
• La localisation, dans le logement loué ou dans les appartements voisins ; 
• La cause du sinistre. 

La compagnie d'assurance étudie également les documents justificatifs suivants : 

• Le constat amiable ; 
• Le devis des travaux de remise en état du logement ; 
• Les factures du mobilier et des effets personnels endommagés ; 
• Les photos du sinistre. 

Après l'expertise du sinistre, les compagnies d'assurance se répartissent les prises en charge selon les dommages subis : 

• Si le logement est sinistré, l'assurance de l'occupant prend en charge les frais de réparation et de reconstruction, dans la limite du capital assuré. Si le coût dépasse ce capital, la couverture du propriétaire bailleur versera une indemnisation supplémentaire. 
• Si le mobilier est endommagé, l'assurance du locataire indemnise après la réception du rapport de l'expert ; 
• En cas de vol ou de cambriolage, l'assureur verse une indemnisation à hauteur des biens volés. 

Quel est le rôle de la convention IRSI pour les incendies et dégâts des eaux ?

Depuis le 1ᵉʳ juin 2018, la convention IRSI s'applique pour les sinistres suivants : 

• Un incendie, s'il n'est pas causé par la foudre, une catastrophe technologique, un feu de forêt ou l'embrasement d'un véhicule à proximité du logement ; 
• Un dégât des eaux, s'il n'est pas causé par des infiltrations, une inondation ou le débordement d'un cours d'eau. 

Cette convention s'applique pour tous dommages dont le montant est inférieur à 5 000 €. La prise en charge du sinistre fonctionne de la façon suivante : 

• Le coût des dommages est inférieur à 1 600 € : l'assurance du locataire prend en charge l'intégralité de l'indemnisation ; 
• Le montant des dégâts est compris entre 1 600 et 5 000 € : l'assurance du locataire et celle du propriétaire se partagent l'indemnisation. 

Quelle prise en charge dans le cas de bris de glace et de vitres ?

L'assurance multirisques habitation inclut une garantie bris de glace. Le locataire du logement est indemnisé en cas de bris accidentel des vitres ou des parties vitrées comme les fenêtres, les portes vitrées ou les vérandas. Le montant de la prise en charge est calculé selon le coût d'un remplacement à l'identique, pose comprise. Selon les garanties incluses dans le contrat, l'assureur peut également couvrir le bris des parties verrières des appareils électroménagers et inserts de cheminée. 

Lorsque les dommages sont imputables à un tiers identifié, la compagnie d'assurance peut exercer un recours contre ce responsable. Cette démarche permet de récupérer le montant de l'indemnisation. Par exemple, si une vitre est brisée par un ballon, la compagnie d'assurance peut se retourner contre la personne responsable. 

Quelle prise en charge pour les réparations ? 

La compagnie d'assurance prend en charge la recherche de la cause du sinistre afin de s'assurer qu'il peut effectivement être couvert par le contrat. Toutefois, les travaux de remise en état ne font pas toujours l'objet d'une indemnisation. Si les professionnels indiquent qu'il fait suite à un défaut d'entretien du locataire, l'assureur peut refuser toute prise en charge. 

Exemples de sinistres survenus après un défaut d'entretien

• Dégâts des eaux suite à des fuites de robinets ou des canalisations bouchées ; 
• Prises électriques cassées ou mal fixées ; 
• Chaudière mal entretenue ou conduits de fumée obstrués ; 
• Conduits de ventilation obstrués. 

Quelle indemnisation de l'assurance pour les frais de relogement ? 

Dès la déclaration du sinistre par le locataire, l'assurance prend en charge un relogement d'urgence si le logement est inhabitable. Selon le contrat souscrit, elle couvre également les dépenses de première nécessité et offre des services d'assistance. 

Dans le cadre d'un relogement à long terme, pendant toute la durée des travaux, l'assurance calcule le montant de l'indemnisation. Il varie selon les éléments suivants : 

• Les frais de déménagement et de garde-meubles ; 
• Les frais de location d'un nouveau logement ; 
• Les frais de repas , 
• Les frais de déplacement. 

Comment se passe l'indemnisation dans le cas de sinistres en copropriété ?

Lorsque le sinistre intervient dans un immeuble en copropriété, il est essentiel de différencier les sinistres survenus dans les parties privatives ou dans les parties communes. En effet, les dommages causés aux parties privatives sont pris en charge par l'assurance locataire. Les dommages causés aux parties communes, de leur côté, sont indemnisés par l'assurance de la copropriété. 

Exemple de dégâts dans les parties privatives 

• Dégâts des eaux dus à une fuite d'eau dans la salle de bain ; 
• Incendie causé par un appareil électrique défectueux ; 
• Vols des biens mobiliers du locataire. 

Exemples de dommages dans les parties communes 

• Inondation causée par une fuite dans la toiture de l'immeuble ; 
• Incendie causé par un défaut électrique dans les parties communes ; 
• Bris de la porte d'entrée de la copropriété.