Comment et à quelle fréquence procéder à l'entretien d'un ascenseur en copropriété ?

En juillet 2023, le gouvernement a promulgué la loi n° 2003-590 relative à la sécurité des ascenseurs existants. Cette loi, dite SAE, établit trois obligations pour les syndics de copropriété : 

• L'obligation de réaliser des travaux de mise en sécurité des appareils installés avant le 24 août 2000 dans un immeuble de copropriété en respectant 17 points de sécurité ; 
• L'obligation de signer un contrat d'entretien avec un prestataire habilité ; 
• L'obligation de réaliser un contrôle technique de l'ascenseur régulièrement. 

En copropriété, la sécurité des ascenseurs est une priorité absolue. Pour garantir leur bon fonctionnement, le syndic est tenu de souscrire un contrat d'entretien avec un professionnel qualifié. Ce contrat, d'une durée d'un an, est encadré par le décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 et comporte plusieurs clauses minimales obligatoires :

• La durée du contrat ; 
• La description de l'état initial de l'installation ; 
• Les obligations d'entretien et de contrôle ; 
• Les règles à respecter pour garantir la sécurité des personnes ; 
• La mise à jour obligatoire du carnet d'entretien après chaque intervention ; 
• Les pénalités en cas de non-respect des obligations d'entretien ; 
• Les contrats d'assurance de l'entreprise ; 
• La clause de mise en concurrence des entreprises de maintenance et la transmission des éléments techniques au nouveau prestataire ; 
• Les modalités de résiliation du contrat. 

Un contrat obligatoire pour l'entretien de l'ascenseur en copropriété

Conformément à l’article R125-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de maintenance prévoit les opérations et visites périodiques suivantes pour l'ascenseur de l'immeuble collectif : 

• Une visite toutes les 6 semaines pour vérifier le bon fonctionnement de l'installation et adapter les réglages en conséquence ; 
• Une vérification toutes les 6 semaines de l'efficacité de la fermeture des portes palières et notamment des dispositifs empêchant leur verrouillage ; 
• La vérification semestrielle du bon état des câbles et des parachutes ; 
• Le nettoyage annuel de la cuvette de l'ascenseur, du toit de cabine et du local des machines ; 
• La lubrification annuelle des pièces. 

En plus de ces opérations périodiques, des mesures d'entretien spécifiques peuvent être programmées en fonction des besoins : 

• La réparation ou le remplacement des petites pièces présentant des signes d'usure excessive ; 
• L'intervention immédiate en cas d'incident afin de dégager les personnes bloquées dans la cabine et assurer la remise en fonction de l'ascenseur.

Le contrôle technique pour assurer la sécurité de l'ascenseur

Afin de garantir la sécurité des utilisateurs, un contrôle technique de l'ascenseur est obligatoire tous les 5 ans. Cette vérification minutieuse permet de s'assurer du bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de repérer d'éventuels défauts susceptibles d'affecter la performance de l'appareil.

Le rapport d'intervention, rédigé à l'issue du contrôle, détaille les opérations effectuées, les anomalies constatées et les recommandations du technicien. Ce rapport est ensuite transmis au syndic de copropriété, qui en assure la diffusion aux copropriétaires.

Après prise de connaissance du rapport, le syndic contacte l'entreprise en charge de l'entretien annuel de l'ascenseur afin de lui communiquer les défauts relevés. Les travaux correctifs nécessaires sont programmés en conséquence. 

En copropriété, l'ascenseur est considéré comme un équipement commun. Son entretien génère des frais qui doivent être répartis entre les copropriétaires. Le règlement de copropriété détaille le mode de calcul des quoteparts de chacun. Il est également remis au locataire dans le cadre d'un contrat de location. 

Qui doit payer les charges d'ascenseur ?

Pour la répartition des charges de copropriété liées à l'ascenseur, la loi ne se base pas sur l'utilisation effective de l'ascenseur, mais plutôt sur son utilité objective. Ce principe signifie que les appartements situés aux étages supérieurs et les logements plus spacieux contribuent davantage aux charges, car ils bénéficient davantage de l'ascenseur.

En conséquence, un résident du dernier étage qui l'utilise peu doit malgré tout contribuer à son entretien. En revanche, un propriétaire au rez-de-chaussée ne supporte aucune charge liée à l'ascenseur puisqu'il n'en a pas l'utilité.

Une répartition équitable des travaux de l'ascenseur situé en copropriété

Le mode de répartition précis des frais d'entretien d'ascenseur est défini dans le règlement de copropriété. Deux méthodes sont couramment employées pour les déterminer :

Le coefficient d'étage

Chaque étage se voit attribuer un coefficient multiplicateur en fonction de sa hauteur. Plus l'étage est élevé, plus le coefficient est important. La quote-part individuelle est ensuite calculée en multipliant la surface du lot par le coefficient de l'étage ;

La surface pondérée

La surface de chaque lot est pondérée par un coefficient qui prend en compte sa position dans l'immeuble. Les étages supérieurs ont un coefficient plus élevé que les étages inférieurs. La quote-part individuelle est ensuite calculée en appliquant ce coefficient pondéré à la surface du lot.