Quand prendra fin le dispositif Pinel et quelles en seront les conséquences pour les investisseurs ?

Suppression de la loi Pinel fin 2024

Initialement, la loi Pinel a été conçue en 2014 comme un dispositif temporaire pour stimuler la construction de logements neufs dans les zones où la demande locative est forte. Le dispositif a été prolongé à plusieurs reprises.

Cependant, dès 2023, une réduction progressive de ses avantages fiscaux a été initiée. Par ailleurs, le Pinel Plus a été introduit, offrant des taux de réduction attractifs (12 %, 18 %, et 21 %), mais assorti de critères plus stricts, notamment en matière de localisation et de performances énergétiques des biens.

En juin 2023, lors de la restitution du Conseil national de la refondation dédié au logement, le gouvernement a finalement annoncé la suppression définitive des deux dispositifs au 31 décembre 2024. Il a, en effet, estimé leur coût trop élevé pour les finances publiques. 

Aussi, dès le 1er janvier 2025, les particuliers ne pourront plus acquérir de biens sous la loi Pinel.

Conséquences de la fin de la loi Pinel pour les propriétaires

L'abrogation du dispositif Pinel programmée pour la fin de l'année 2024 pourrait impacter le marché locatif, particulièrement dans les zones où la demande est élevée.  

Toutefois, elle n'aura aucune incidence sur les engagements pris par les propriétaires avant cette date. Ses effets seront progressifs, et s'étaleront sur une période de 12 ans.

Aussi, les acquisitions réalisées sous la loi Pinel jusqu'en décembre 2024 bénéficieront des réductions fiscales prévues par la loi durant toute la durée de l'engagement locatif.

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel avant 2025, les investisseurs doivent respecter plusieurs critères :

• Sélectionner un logement dans un immeuble collectif neuf ou en état futur d'achèvement situé dans une zone éligible A, A bis ou B1.
• Garantir la conformité du bien aux normes de performance énergétique en vigueur.
• S'engager à louer le logement pour une durée minimum de 6 ans.
• Respecter les plafonds de loyer Pinel et les conditions des locataires Pinel ainsi que leurs revenus définis par l'administration fiscale.
• Limiter les acquisitions Pinel à 2 logements par an, sans dépasser un investissement total de 300 000 €.

À noter que l'acte authentique de vente devra être régularisé avant le 31 décembre 2024 pour profiter de la réduction fiscale fixée pour 2024 à : 

• 9 % du coût de revient du logement pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 12 % pour un engagement de 9 ans ;
• 14 % pour un engagement de 12 ans. 

Par ailleurs, s'agissant des investissements Pinel plus, ils devront aussi respecter des normes énergétiques : norme E+C- pour les permis de construire déposés avant 2022, et norme RE 2020 pour ceux postérieurs à 2022, avec une exigence de classe énergétique A pour les acquisitions en 2024.

Pour l'heure, aucun dispositif n'est prévu pour remplacer la loi Pinel. Le gouvernement semble désormais privilégier le logement locatif intermédiaire (LLI) pour faciliter l'accès au logement des ménages à revenus moyens exclus du parc social.

Toutefois, il existe des alternatives au dispositif Pinel  :

1. Le dispositif Denormandie : il s'agit d'une extension du dispositif Pinel destinée à encourager la rénovation et la location de logements anciens situés dans certaines zones urbaines définies.
   Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur les coûts d'acquisition et de rénovation. En échange, les bailleurs s'engagent à louer le bien rénové pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération,
   La loi de finances pour 2024 a prolongé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2026.
2. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) : ce statut juridique et fiscal s'adresse aux propriétaires de biens meublés, neufs ou anciens, destinés à la location de courte ou longue durée. Les revenus générés sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 
   En 2024, sous le régime micro-BIC, les propriétaires bénéficient d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de revenus. Par ailleurs, le régime réel permet la déduction totale des charges locatives et l'amortissement du bâti et du mobilier. 
3. Les SCPI de défiscalisation : les sociétés civiles de placements immobiliers permettent un investissement immobilier indirect et une réduction fiscale liée à l'engagement locatif. Elles se caractérisent par des critères spécifiques quant à la sélection des biens et des locataires. 
   Le rendement annuel d'une SCPI fiscale varie entre 0 et 2,5 %.
4. L'investissement hors zones Pinel : certains propriétaires choisissent d'investir en dehors des zones Pinel afin de diversifier leur portefeuille immobilier et d'exploiter des marchés moins concurrentiels. 
   L'investissement immobilier hors zones Pinel se conforme à la fiscalité immobilière classique, où les revenus locatifs sont imposés comme des revenus fonciers, et peuvent bénéficier de la déduction de certaines charges. Les plus-values réalisées à la revente sont imposables, mais peuvent être réduites en fonction de la durée de détention du bien.