Quel est le plafond de loyer pour une location en Pinel ?

Le plafond de loyer Pinel est le montant maximum qu'un propriétaire peut demander à son locataire pour la location d'un logement éligible au dispositif Pinel. Il est fixé par mètre carré de surface habitable et varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier.

Le respect du plafond de loyer Pinel permet aux propriétaires de bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif, notamment une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du montant de l'investissement.

En outre, cela leur permet de rendre leur logement plus attractif pour les locataires potentiels, en offrant des loyers compétitifs par rapport au marché.

Les plafonds de loyers mensuels dépendent de la localisation du bien immobilier. Le Gouvernement actualise le barème chaque année. Cette mise à jour tient compte des évolutions du marché immobilier dans les différentes zones géographiques.

Voici les prix des loyers au mètre carré pour 2024 :

Les zones sont organisées de la manière suivante :

• La zone A englobe les secteurs très demandés d'Île-de-France, de la Côte d'Azur et des métropoles telles que Lille, Lyon, Marseille, Montpellier.
• La zone A bis concerne principalement la ville de Paris et 76 communes environnantes réparties dans les départements des Yvelines, Seine–Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d'Oise et Hauts-de-Seine où la demande locative est très forte.
• La zone B1 s'applique aux grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, aux communes de la grande couronne parisienne et aux grandes villes où les prix de l'immobilier sont élevés.

Pour calculer le loyer maximum autorisé dans le cadre de la loi Pinel, on distingue 3 étapes :

Étape 1 - Calcul de la surface utile (surface pondérée)

La première étape consiste à calculer la surface utile, aussi appelée surface pondérée, selon la formule suivante :

Surface utile = surface habitable + (0,5 x surface des annexes)

Les annexes comprennent les balcons, terrasses, caves, sous-sols, greniers aménageables, vérandas… Les parkings ne sont pas considérés comme des annexes.

Par ailleurs, la surface des annexes prise en compte est plafonnée à 8 m2, quelle que soit leur surface réelle.

Aussi, pour un logement de 50 m2 comprenant une cave de 10 m2, la surface utile est de :
50 + (10/2) = 55 m2

Étape 2 - Calcul du coefficient multiplicateur

Il convient ensuite de calculer le coefficient multiplicateur selon la formule suivante :

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / surface utile)

Dans l'exemple ci-dessus, il est donc de :
0,7 + (19 / 55) = 1,045

Le coefficient ne peut être supérieur à 1,2.

Étape 3 - Calcul du loyer maximum

Enfin, l'estimation du plafond de loyer Pinel dépend du montant du loyer au mètre carré fixé par la loi selon la zone où se situe le bien.

Dans notre exemple, si le bien est à Nice (Côte d'Azur), il dépend de la zone A, soit en 2024, un montant maximum de 14,03 € le mètre carré.

La formule de calcul du loyer Pinel est la suivante :
Loyer mensuel maximum = surface utile x coefficient multiplicateur x prix maximum au m2 selon le zonage

55 m2 x 1,045 x 14,03 € = 806,37 €.

Par conséquent, le propriétaire fixera un loyer à son locataire qui n'excédera pas 806,37 euros par mois. Toutefois, si le bail contient une clause de révision du loyer, il lui sera possible d'augmenter chaque année le loyer en fonction de l'IRL publié chaque trimestre par l'INSEE, sans jamais dépasser le plafond de loyer Pinel.