Comment réviser les loyers commerciaux avec l'indice ILC ?

Depuis le 14 mars 2022, l'indice ILC est calculé selon la formule suivante : 

• 75 % selon l'évolution des prix à la consommation ; 
• 25 % selon la variation des coûts de la construction. 

Lors de la révision du loyer ou du renouvellement du bail, cet indice est appliqué par le bailleur, afin d'éviter les hausses excessives. 

L'indice des loyers commerciaux s'applique uniquement pour les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) ainsi qu'aux artisans enregistrés dans le répertoire des métiers (RM). 

De plus, l'ILC ne peut pas être utilisé pour les activités suivantes : 

• Dans des fabriques et usines, à des fins industrielles ; 
• Dans les immeubles à usage exclusif de bureaux ; 
• Dans les plateformes de stockage ou logistique. 

Pour calculer le nouveau montant du loyer, vous devez appliquer la formule suivante : 

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)

Prenons un exemple concret. Au 1er mars 2021, vous avez signé un bail société ou un bail commercial avec un loyer mensuel de 1 500 euros. Lors de la révision annuelle du bail, le 1er mars 2022, vous devez donc utiliser le dernier indice publié par l'Insee : 

1500 x (120,61/116,73) = 1 549, 85 euros

Le montant du loyer révisé sera donc de = 1 549, 85 euros

Depuis l'entrée en vigueur de la loi 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, l'Insee publie l'indice des loyers commerciaux de façon trimestrielle. Voici le tableau des indices depuis 2011. 

Depuis 2011, la hausse de l'ILC n'est pas constante. En effet, en 2014 et 2015, les chiffres étaient à la baisse. 

En août 2022, un plafond de l'ILC a été mis en place dans le cadre de la loi sur le pouvoir d'achat. Son rôle consiste à limiter les effets de l'inflation sur les loyers pratiqués pour les petites et moyennes entreprises. Jusqu'au 1ᵉʳ trimestre 2024, les bailleurs ne pourront dépasser une hausse de 3,5 %, quelle que soit l'évolution de l'ILC. Si l'ILC enregistre une augmentation supérieure à ce pourcentage, les propriétaires ne sont pas autorisés à répercuter la totalité sur les loyers des locataires.

Pour bénéficier de ce plafond de l'indice ILC, les PME doivent respecter les critères suivants : 

• L'entreprise est indépendante ; 
• Elle emploie moins de 250 personnes ; 
• Son chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 20 millions d'euros ou 43 millions pour le total du bilan annuel.   

Depuis le 1ᵉʳ septembre 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) a été remplacé par l'indice des loyers commerciaux. L'indice du coût de la construction n'est donc plus le seul élément pris en compte pour le calcul de la révision de loyer. Ce changement reflète la volonté d'adopter une approche plus réaliste dans la révision des loyers commerciaux.

Lors du renouvellement du bail commercial de 9 ans, le propriétaire se base sur le dernier indice publié ILC. Le mode de calcul reste similaire, seul l'index change. 

Lorsque les activités pratiquées ne sont ni commerciales ni artisanales, l'ILAT remplace l'indice ILC pour le calcul du nouveau loyer. Il concerne notamment les activités suivantes : 

• Libérales et tertiaires ; 
• Stockage et logistique ; 
• Organismes de santé ; 
• Services éducatifs. 

Tout comme l'ILC, l'ILAT est publié de façon trimestrielle par l'Insee. Pour son calcul, cet organisme prend en compte : 

• L'évolution des prix à la consommation, à hauteur de 50 % ; 
• Le prix du coût de la construction, à hauteur de 25 % ; 
• Le Produit Intérieur Brut, à hauteur de 25 %. 

Le calcul du loyer révisé s'effectue grâce à la formule suivante : 

Loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)

Le dernier indice de référence ILC est celui publié le 23 juin 2023 par l'Insee. Il traduit le maintien de l'inflation qui agit sur cet indice depuis 2022 : 

Sans la modification de calcul de l'ILC instaurée par le gouvernement pour limiter les effets de l'inflation, la hausse de loyer aurait été élevée pour les locataires. Le prochain indice, publié en septembre 2023, indiquera si cette tendance haussière se confirme ou si elle se réduit.