Quelles règles s'appliquent à la révision du loyer pour un bail commercial ?

Le bail commercial est conçu avec la possibilité de réviser le montant du loyer en cours de bail. La révision du loyer est possible à la fin de chaque période triennale, c'est-à-dire tous les trois ans. C'est ce qu'on appelle la révision légale, car elle ne nécessite pas d'être spécifiée dans le bail. La révision triennale fait partie de la loi, selon les dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.

La révision triennale peut être demandée par les deux parties : le propriétaire (bailleur) ou le locataire (preneur). Toutefois, il s'agit d'un droit que les parties ne sont pas obligées d'exercer. ILC et ILAT : les indices trimestriels de référence pour la révision légale

Le calcul de la révision du loyer est encadré par la loi. En effet, le montant du loyer ne peut pas augmenter davantage que la variation d'un indice de référence publié par l'INSEE. C'est le principe de plafonnement de la révision du loyer.

Mais quel est l'indice de référence pour le calcul de la révision du loyer ? Dans le cas des baux commerciaux, la révision triennale peut se baser sur l'un des indices suivants :

• ILC  (indice des loyers commerciaux) si le locataire exerce une activité commerciale ou artisanale ;
• ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) si le locataire exerce une autre activité (notamment pour les professions libérales).

À quelle date a lieu la révision triennale ?

Le locataire ou le bailleur peuvent demander la révision légale du loyer à l'issue d'une période de trois ans. En fonction de la situation, les trois ans sont calculés à partir d'un des événements suivants :

• L'entrée du locataire dans le local commercial ;
• La date de renouvellement du contrat de bail précédent ;
• La date d'application de la précédente révision du loyer.

Le locataire ou le bailleur doit suivre une démarche pour réviser le loyer. Il doit envoyer sa demande de révision de loyer par acte de commissaire de justice (auparavant appelé acte d'huissier de justice), Alternativement, l'envoi par courrier recommandé avec accusé de réception est également acceptable. La demande doit indiquer le prix du nouveau loyer.

Exemple de calcul de la révision d'un loyer commercial

Voici la formule de calcul utilisée pour la fixation du loyer révisé :

Nouveau loyer = Loyer en cours * Indice de référence en cours / Dernier indice de référence utilisé

avec :

• Indice de référence en cours = le dernier indice publié par l'INSEE
• Dernier indice de référence utilisé = l'indice en vigueur au jour de la signature du contrat si c'est une première révision, ou l'indice utilisé lors de la dernière révision pour les révisions ultérieures

Prenons un exemple. Les parties signent un bail commercial le 1er mai 2017 (2ème trimestre) avec un loyer mensuel de 600 €. L'indice de référence est de 103 au T2 2017, puis de 106 au T2 2020 et 107 au T2 2023.

Fixation du loyer pour la première révision légale

Nouveau loyer au 1er mai 2020 = Loyer initial * Indice au T2 2020 / Indice au T2 2017

Nouveau loyer au 1er mai 2020 = 500 * 106 / 103 = 514 €

Fixation du loyer pour la deuxième révision légale

Nouveau loyer au 1er mai 2023 = Loyer depuis la première révision * Indice au T2 2023 / Indice au T2 2020

Nouveau loyer au 1er mai 2020 = 514 * 107 / 106 = 518 €

Les parties peuvent s'accorder pour réviser le loyer en dehors de la révision légale. Pour cela, elles doivent ajouter une "clause d'échelle mobile" au contrat de bail. On préfère parler d'indexation du loyer pour qualifier la révision du loyer dans le cadre de la clause d'échelle mobile. Cela permet de la distinguer de la révision légale. 

La clause doit préciser la périodicité de la révision du bail, ainsi que l'indice de référence utilisé. Souvent, l'indexation est prévue à une échéance annuelle. Toutefois, les parties peuvent choisir une durée supérieure s'ils le souhaitent.

Bien que l'indice du coût de la construction (ICC) ait été écarté du calcul de la révision légale, il est encore utilisable pour l'indexation du loyer. Ainsi, la révision de loyer définie dans la clause d'échelle mobile peut se baser sur l'ILAT, l'ILC ou l'ICC.

La loi prévoit des garde-fous pour limiter les augmentations de loyer des baux commerciaux. Considérons la règle générale et les exceptions.

Cas général : plafonnement de la variation du loyer

En principe, l'évolution du loyer commercial doit suivre celle de l'indice de référence défini chaque trimestre par l'INSEE. Par conséquent, le plafonnement de la variation du loyer est systématique.

De plus, un plafond supplémentaire s'applique à un contrat de bail conclu ou renouvelé depuis septembre 2014. Dans ce cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser de plus de 10 % le loyer de l'année précédente.

Enfin, il existe une autre limite temporaire applicable aux PME. Jusqu'au 1er trimestre 2024, la variation annuelle de l'ILC est plafonnée à 3,5 % sur une période d'un an.

Cas particuliers : possibilité de déplafonnement de la révision

Toutefois, il existe des deux exceptions au principe de plafonnement de la variation du loyer :

• Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité : lorsque de nouveaux éléments extérieurs (augmentation de la population, développement de l'offre de transports en commun, etc.) ont fait augmenter la valeur locative du local de plus de 10 %. Ces éléments doivent aussi avoir eu une incidence favorable réelle sur l'activité du locataire, notamment une augmentation de son chiffre d'affaires.
• Changement d'activité dans le contrat de bail à l'initiative du locataire.

En cas de déplafonnement du loyer, le montant du nouveau loyer mensuel pourra refléter la valeur locative du local. Pour rappel, la valeur locative du bien dépend de différents éléments comme les caractéristiques du local, les obligations des parties vis-à-vis des charges, ou encore les facteurs de commercialité.

À l'expiration du bail commercial (qui dure au moins 9 ans), le locataire peut faire valoir son droit au renouvellement du bail. Les parties peuvent alors fixer librement le nouveau loyer applicable dans le bail renouvelé. 

En cas de désaccord, le tribunal judiciaire peut intervenir et fixer le nouveau loyer. Souvent, le tribunal décide de plafonner le loyer révisé en fonction de la variation de l'indice de référence. Toutefois, le nouveau loyer peut parfois être déplafonné, notamment dans les cas suivants :

• Le bail précédent a duré plus de 12 ans ;
• Le nouveau bail est fixé pour plus de 9 ans ;
• Des modifications notables affectent la valeur locative du local (par exemple, une pièce supplémentaire est ajoutée au local loué).