Quelle est la TVA en vigueur pour un bail commercial et comment s'applique-t-elle ?

L'assujettissement à la TVA dépend de l'équipement du local faisant l'objet du bail commercial. Si le bailleur loue le local équipé, le taux de TVA normal de 20 % s'applique aux loyers commerciaux.

Quel taux de TVA pour la location d'un local commercial équipé ou d'un terrain aménagé ?

TVA de 20 % pour les locaux équipés

Comment définir si un local est équipé ? Le local est considéré comme équipé s'il comprend tous les éléments indispensables à l'exploitation de l'activité professionnelle du locataire. Ces éléments comprennent le mobilier, le matériel et les installations nécessaires à l'activité.

Par exemple, les locaux suivants sont considérés comme équipés :

• Une boulangerie comprenant toutes les installations nécessaires pour faire du pain ;
• Une salle meublée à usage de réunions ;
• Un stand dans une foire ou une exposition ;
• Une salle de spectacle capable de recevoir des spectateurs ;
• Un hall d'exposition.

Les locaux commerciaux équipés sont soumis au taux de TVA de 20 %. 

Les terrains aménagés loués dans le cadre d'un bail commercial sont également soumis au taux de TVA de 20 %. C'est le cas par exemple pour la location d'un terrain de camping aménagé avec des sanitaires, des emplacements, etc. 

TVA réduite à 10 % pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels

Si les services rendus sont de nature sociale et non concurrentiels, la location du terrain peut bénéficier d'un taux de TVA réduit de 10 %. Pour y être éligible, le projet doit remplir un ensemble de conditions. Par exemple, le terrain de camping doit être classé et l'exploitant doit en assurer l'accueil. À défaut de remplir toutes les conditions requises, le terrain de camping est redevable de la TVA au taux normal de 20 %.

Quelle fiscalité pour un local commercial équipé soumis à la TVA ?

Le bailleur doit déclarer les revenus issus de la location commerciale dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le bailleur doit facturer la TVA sur le loyer et l'éventuel pas-de-porte. Il peut également récupérer la TVA sur certaines dépenses comme le coût d'acquisition des locaux, les travaux de réhabilitation ou encore l'ameublement et les aménagements.

Dans quel cas d'exception un local aménagé n'est pas assujetti à la TVA ? 

Le propriétaire-bailleur n'est pas redevable de la TVA sur les loyers commerciaux s'il bénéficie du régime de franchise en base de TVA. La franchise en base de TVA s'applique à toute entreprise dont le chiffre d'affaires de l'année précédente est inférieur à certains seuils. Les seuils applicables dépendent de l'activité professionnelle exercée par le bailleur (activité commerciale, libérale, prestation de services, etc.).

Dans ce cas, la location des locaux n'est pas soumise à la déclaration et au paiement de la TVA, même s'il s'agit de locaux aménagés.

En principe, la location de locaux nus dans le cadre d'un contrat de bail commercial n'est pas redevable de la TVA. Il existe toutefois des exceptions décrites ci-dessous.

Les locaux commerciaux nus sont normalement exonérés de TVA

En règle générale, les locaux commerciaux nus et les terrains non aménagés sont exonérés de l'application de la TVA. Cela s'applique quels que soient le statut juridique du bailleur et la nature de l'activité professionnelle exercée. Les loyers et les charges locatives sont alors exemptes de TVA.

Si un local commercial dispose de matériels et d'équipements qui ne correspondent pas à l'activité du locataire, la location est considérée comme nue.

Le bailleur peut opter volontairement pour la taxation à la TVA

Même si la location de locaux nus n'est pas automatiquement soumise à la TVA, le propriétaire-bailleur peut s'y soumettre volontairement. Cette option est possible si le bailleur est propriétaire du local à titre personnel et s'il le loue à sa propre entreprise ou à une entreprise tierce.

Pour activer cette option à la TVA, le bailleur doit en faire la demande par simple courrier au service des impôts dont dépend la commune du bien loué.

Les 3 exceptions à l'exonération de TVA sur les locaux commerciaux nus

Si les locaux commerciaux nus sont en principe exonérés de TVA, la loi prévoit les trois exceptions suivantes :

• Si le bailleur participe à l'exploitation du fonds de commerce. Cela peut résulter d'une clause particulière du bail, par exemple si le loyer varie en fonction des résultats du locataire.
• Si le bailleur utilise la location pour poursuivre l'exploitation d'un actif commercial sous une autre forme. Par exemple, il peut s'agir d'un négociant en boissons qui loue un local de débit de boissons et oblige son locataire à s'approvisionner auprès de lui.
• Si le bailleur accroit ses débouchés grâce au bail commercial, notamment si le bailleur bénéficie de l'apport de clientèle du locataire.

Dans ces trois cas, l'exonération de TVA ne s'applique pas à la location commerciale nue. Le loyer commercial et les charges locatives sont donc soumises à la TVA à 20 %.