3 cas possibles pour le renouvellement d'un bail commercial après 9 ans

Le statut des baux commerciaux accorde au locataire un droit au renouvellement. Cela signifie qu'il est en droit demander le renouvellement du bail commercial à l'expiration du premier contrat de 9 ans.

Sous quelles conditions le locataire peut-il renouveler un bail 3-6-9 ?

Pour faire valoir son droit au renouvellement, le locataire doit remplir les conditions suivantes :

• Il est le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux loués ;
• Il a exploité ce fonds de commerce pendant les 3 années qui précèdent l'expiration du bail commercial ou son renouvellement ;
• Il est toujours inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) s’il est commerçant, ou au RNE (registre national des entreprises) s’il est artisan.

Quand et comment faire une demande de renouvellement en fin de bail ?

Le locataire doit faire sa demande de renouvellement dans les 6 mois avant l'expiration du bail commercial. La demande doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement appelé acte d'huissier de justice). Le locataire peut aussi envoyer le courrier par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Par ailleurs, le courrier doit comporter la mention obligatoire énoncée à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du Code de commerce  : "dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent". L'absence de cette mention rend invalide la demande de renouvellement du bail.

Le bailleur peut-il refuser la demande de renouvellement ?

Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement du locataire.

Le bailleur accepte le renouvellement du bail

Le bailleur peut formellement accepter la demande de renouvellement formulée par le locataire. Toutefois, une réponse écrite n'est pas obligatoire. L'absence de réponse du propriétaire-bailleur équivaut à une acceptation tacite de sa part. La rédaction d'un nouveau bail commercial n'est pas non plus obligatoire.

Le bailleur refuse le renouvellement du bail

Le bailleur est en droit de refuser la demande de renouvellement du bail commercial, en précisant le motif du refus. En fonction de la situation, il devra peut-être dédommager le locataire en lui versant une indemnité d'éviction.

Le locataire peut contester le refus du bailleur ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction. Il doit le faire en saisissant le Tribunal de grande instance dans un délai de 2 ans à partir de la notification du refus de renouvellement. Cette possibilité de contestation doit d'ailleurs être rappelée dans la réponse du propriétaire-bailleur.

Le bailleur peut se rétracter et exercer son droit de repentir

Le refus du bailleur dans le délai de 3 mois n'est pas irrévocable. L’article L145-58 du Code de commerce accorde au bailleur un droit de repentir. Le droit de repentir s'applique pendant les 15 jours qui suivent la décision du bailleur. Durant cette période, il peut se rétracter et accepter le renouvellement du bail. Dans ce cas, il n'aura pas à payer l'indemnité d'éviction.

Le renouvellement du bail commercial après 9 ans peut aussi être initié par le bailleur. Il doit alors donner congé au locataire et joindre une offre de renouvellement.

Le bailleur peut donner congé sans offre de renouvellement

Le bailleur n'est pas obligé de faire une offre de renouvellement. La délivrance du congé sans offre de renouvellement équivaut à la résiliation du bail commercial. Le bailleur doit alors préciser le motif de non-renouvellement et s'acquitter d'une indemnité d'éviction (sauf s'il dispose d'un motif grave et légitime).

Quand et comment le bailleur doit-il délivrer congé ?

Le congé d'un bail commercial, qu'il soit ou non accompagné d'une offre de renouvellement, doit être envoyé au moins 6 mois avant l'expiration du bail et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bailleur doit notifier le locataire par acte de commissaire de justice ou par LRAR.

L'offre de renouvellement peut inclure de nouvelles conditions de bail

Le bailleur peut profiter de l'échéance du bail pour revoir certaines conditions du bail commercial. Les nouvelles conditions proposées doivent être stipulées dans l'offre de renouvellement du bail. Ainsi, le bailleur peut proposer une révision du loyer stipulé dans le commercial ou une modification d'autres clauses du contrat.

Le locataire peut-il refuser l'offre de renouvellement ?

Le preneur peut refuser l'offre de renouvellement du bail commercial proposée par le bailleur. Le contrat de bail prend alors fin et le locataire ne reçoit pas d'indemnité d'éviction.

Le locataire peut aussi accepter le principe du renouvellement, mais refuser les conditions du nouveau bail. Dans ce cas, les parties doivent essayer de parvenir à un accord amiable. Si aucun accord n'est trouvé, une des parties peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Enfin, le locataire peut accepter l'offre de renouvellement et ses nouvelles conditions. L'acceptation peut être formalisée par acte de commissaire de justice ou LRAR. Alternativement, le paiement du nouveau loyer fait office d'acceptation tacite.

À l'approche de la date d'expiration du bail commercial de 9 ans, le preneur peut demander la résiliation ou le renouvellement du bail. De son côté, le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement. Mais que se passe-t-il si les parties n'engagent aucune de ces démarches ?

Dans ce cas, le bail commercial entre dans une phase de tacite prolongation. Il ne s'agit pas d'un renouvellement à proprement parler puisqu'aucun nouveau bail n'est établi. Toutefois, le bail existant est tacitement reconduit pour une durée indéterminée sur la base des clauses initiales.

Comment rompre la tacite reconduction du contrat de bail ?

La tacite reconduction peut être rompue à tout moment par les parties en envoyant un congé. Le congé prend effet à la fin du trimestre en cours 6 mois après la notification du congé. Par exemple, si le congé est donné le 13 mars, il prend effet le 30 septembre.

Le loyer est déplafonné au bout de 12 ans

Au bout de 12 ans de contrat tacitement reconduit (soit après 3 ans de tacite reconduction), le plafonnement du loyer et les règles de révision du loyer commercial ne s'appliquent plus. Le loyer est alors fixé en fonction de la valeur locative des locaux commerciaux.

Pour éviter le déplafonnement du loyer au bout de 12 ans, le locataire peut faire une demande de renouvellement du bail.

Le non-renouvellement du bail commercial va à l’encontre du droit au renouvellement dont bénéficie le locataire. C’est pourquoi il donne souvent lieu à un dédommagement du locataire appelé indemnité d’éviction.

Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?

En principe, un bailleur doit dédommager son locataire s’il souhaite le voir quitter son local commercial. Le montant de l’indemnité d’éviction est normalement négocié à l’amiable entre les parties en fonction du préjudice subi par le locataire. En réalité, l’intervention d’un tiers est souvent nécessaire. Le prix de l’indemnité d’éviction est alors calculé par un expert ou par le juge du tribunal judiciaire.

Quels motifs justifient l’exemption d’indemnité d’éviction ?

Le bailleur est exempté du paiement de l’indemnité d’éviction s’il peut justifier d’un motif grave et légitime, c’est-à-dire lorsque le locataire n’a pas respecté ses clauses du contrat. Par exemple, il peut s’agir du défaut d’exploitation du fonds de commerce ou du défaut de paiement du loyer.

Par ailleurs, trois circonstances particulières autorisent le non-renouvellement sans indemnité d’éviction :

• Lorsque l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité, ou lorsqu’il présente un danger pour les occupants ;
• Lorsque le bailleur veut construire ou reconstruire l’immeuble existant et offrir un local commercial en remplacement ;
• Lorsque le bailleur souhaite reprendre le local d’habitation accessoire au local commercial.

En dehors de ces situations particulières, le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail doit verser une indemnité d’éviction au locataire.