Quels sont les 3 cas de renouvellement ou de prolongation d'un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location qui permet l'exploitation d'un local commercial. La durée standard du contrat est de 9 ans. À l'issue de ces 9 ans, le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur) doivent décider s'ils poursuivent la location ou s'ils résilient le bail.

Le renouvellement du bail commercial peut être demandé par le bailleur ou par le locataire. La démarche doit être initiée au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail. Un avenant au contrat est alors rédigé, et il prend effet après l'expiration du premier bail.

Il existe trois cas de renouvellement du bail commercial après 9 ans de période contractuelle.

Cas n°1 : Le locataire fait valoir son droit au renouvellement

Le statut des baux commerciaux protège le locataire. Le droit du locataire au renouvellement du bail est une des mesures fondamentales du bail commercial.

Ainsi, le contrat permet au preneur d’exploiter un local pendant une période initiale de 9 ans. Au terme de ces 9 ans, le locataire dispose du droit de continuer à louer le local. Pour pouvoir faire valoir ce droit, il doit remplir les trois obligations suivantes :

• Être propriétaire du fonds de commerce ;
• Être toujours immatriculé au registre professionnel adapté à sa situation : le RCS (registre du commerce et des sociétés) s’il est commerçant, ou le RNE (registre national des entreprises) s’il est artisan ;
• Avoir effectivement exploité le fonds de commerce dans les locaux en question pendant les trois années qui précèdent le renouvellement.

Comment se passe le renouvellement à l’initiative du locataire ?

Le locataire doit envoyer au bailleur une demande de renouvellement du bail au moins 6 mois avant l'expiration du bail. La demande doit être soumise par acte de commissaire de justice ou envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit citer l’article L. 145-10 (alinéa 4) du code du commerce, à savoir :

"Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".

Le bailleur a trois mois pour faire connaître sa décision. Trois options sont possibles :

• Il accepte le renouvellement. La rédaction d’un nouveau bail écrit n’est pas obligatoire. S’il souhaite profiter du renouvellement du contrat pour augmenter le loyer, il doit le demander par acte de commissaire de justice.
• Il ne répond pas. En l’absence de réponse sous trois mois, le bail est renouvelé, même sans nouveau bail écrit.
• Il refuse le renouvellement. Il s’agit là d’un cas particulier abordé en détail plus loin dans cet article.

Cas n°2 : Le bailleur donne congé et fait une offre de renouvellement

Le renouvellement du bail commercial peut aussi être initié par le bailleur. En pratique, le bailleur donne congé au locataire et lui soumet une offre de renouvellement.

Le nouveau contrat peut inclure une augmentation du loyer

L'offre de renouvellement du bailleur peut inclure des modifications des clauses du bail. En particulier, la nouvelle offre peut intégrer une augmentation du loyer du bail. C'est d'ailleurs souvent la raison qui pousse le bailleur à donner congé avec offre de renouvellement, plutôt que de laisser le locataire demander le renouvellement ou d'attendre la tacite reconduction du contrat.

Comment se passe le renouvellement à l’initiative du propriétaire ?

Le bailleur doit donner congé avec offre de renouvellement par l'intermédiaire d'un acte de commissaire de justice. Il doit faire la démarche au moins 6 mois avant la fin du bail et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le cas échéant, l'offre doit préciser le montant du nouveau loyer du bail. Si le locataire accepte les nouvelles clauses, un avenant au bail commercial peut être établi. S'il veut prolonger le bail mais refuse le nouveau loyer du bail, il peut entamer une négociation avec le bailleur. À défaut d'accord à l'amiable, un juge peut être saisi.

Enfin, le locataire est aussi en droit de refuser l'offre de renouvellement. Dans ce cas, il ne pourra obtenir aucune indemnité d'éviction.

Cas n°3 : La tacite reconduction est automatique en fin de bail

En l'absence de démarche des parties prenantes, le bail commercial entre dans une phase de tacite prolongation à l'issue des 9 ans. Les clauses du contrat initial continuent donc à s'appliquer pour une durée indéterminée.

Pour mettre fin à l'automaticité du renouvellement, une des parties doit formaliser une demande de congé.

Par défaut, le bail commercial accorde au locataire le droit au renouvellement du contrat. Toutefois, cela n’oblige pas le propriétaire à signer un nouveau bail s’il ne le souhaite pas.

Refus du bailleur justifié par un motif grave et légitime

Le bailleur peut refuser la prolongation en fournissant un motif de refus grave et légitime. Par exemple, le renouvellement peut être légitimement refusé si le locataire n’est plus propriétaire du fonds de commerce. Le défaut de paiement du loyer est aussi un motif grave et légitime qui justifie le refus de renouvellement par le bailleur.

Le refus du bailleur doit être signifié au preneur par acte de commissaire de justice. Le locataire peut contester le refus ou réclamer une indemnité d’éviction. Pour cela, il doit saisir le tribunal sous un délai de 2 ans.

Refus du bailleur sans indemnité d’éviction

En dehors des motifs graves et légitimes, d’autres circonstances autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail sans donner lieu à aucune compensation pour le preneur. La loi prévoit les trois situations suivantes :

• Le propriétaire souhaite construire ou reconstruire l’immeuble existant ;
• L’immeuble dans lequel se trouve le local est insalubre ou vétuste, et il doit être démoli ;
• Le propriétaire souhaite reprendre les locaux d'habitation accessoires au local commercial loué.

Dans ces cas-là, le bailleur a le droit de ne pas renouveler le contrat de location sans payer d’indemnité d’éviction.

Refus du bailleur assorti du paiement d’une indemnité d’éviction

En dehors des cas cités ci-dessus, le bailleur doit payer une indemnité d'éviction s’il refuse le renouvellement du bail commercial. Il dédommage ainsi financièrement le locataire qui doit quitter son local commercial.

Le montant de l’indemnité d’éviction est défini en fonction du préjudice subi par le locataire. En théorie, le montant peut être défini à l’amiable entre les parties. En pratique, l'indemnité d'éviction est souvent évaluée par un expert professionnel, voire par le juge du tribunal judiciaire.