Quels conditions, délais et format respecter pour donner congé d’un bail commercial ?

Commençons par considérer les possibilités de résiliation du bail commercial par le locataire.

Possibilité de résilier à la fin d'une période triennale

Un bail commercial fonctionne sur une base triennale. Le bail 3-6-9 standard comprend trois périodes de trois ans, soit une durée totale minimum de 9 ans.

À la fin de chaque période triennale, le locataire d'un bail commercial a le droit de donner congé sans avoir à justifier sa demande. 

Pour formaliser la demande de résiliation du bail commercial, le locataire doit respecter un délai de préavis. Il doit donner congé au moins 6 mois avant l'expiration triennale du bail. En cas de non-respect de ce préavis, le congé prend effet à l'expiration de la période triennale suivante.

Exemple de délai de préavis pour une résiliation triennale

Imaginons un bail commercial avec une échéance contractuelle au 30 septembre 2024. Le locataire doit transmettre sa demande de résiliation au bailleur au plus tard le 31 mars 2024. Au-delà de cette date, la date d'effet de la résiliation sera reportée au 30 septembre 2027.

La demande du locataire doit être transmise au bailleur par acte d'huissier de justice (désormais appelé commissaire de justice). L'envoi par lettre en recommandé avec avis de réception est également acceptable.

Les parties peuvent exclure la résiliation triennale du contrat de bail

La résiliation triennale est un droit rattaché au bail commercial standard. Si elles le souhaitent, les parties peuvent néanmoins exclure cette possibilité en le spécifiant dans le bail. Il est possible d'exclure la possibilité de résiliation triennale dans les baux commerciaux :

• D'une durée de plus de 9 ans ;
• Destinés à l'exercice d'une seule activité ;
• À usage exclusif de bureaux ;
• De stockage (entrepôts).

Le locataire peut-il résilier avant le terme du contrat ?

Le locataire n'est pas toujours obligé d'attendre une échéance triennale pour résilier son contrat de bail commercial.

Résiliation possible en cas de situations particulières

Le locataire peut potentiellement donner congé s'il est soit :

• Commerçant ;
• Gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL ;
• Associé unique d'une EURL.

Pas de résiliation anticipée pour les dirigeants de SA ou de SAS

Les dirigeants de SA et de SAS ne correspondent à aucun des trois cas cités ci-dessus. Par conséquent, ils n'ont pas la possibilité de résilier le contrat en dehors des échéances triennales.

Dans ces cas, le preneur peut demander la résiliation du bail à tout moment dans les cas suivants :

• Le locataire bénéficie d'une pension d'invalidité ;
• Il part à la retraite.

Le locataire devra néanmoins respecter le délai de préavis en notifiant son congé au moins 6 mois à l'avance, par acte de commissaire de justice ou par LRAR.

Résiliation judiciaire en cas de non-respect des obligations du bailleur

Le locataire peut demander la résiliation du bail à tout moment en cas de non-respect des obligations contractuelles du bailleur. Cela s'applique, par exemple, si le propriétaire ne procède pas aux grosses réparations qui relèvent de sa responsabilité.

Dans ce cas, le preneur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une résolution judiciaire.

Résolution amiable possible à tout moment

Enfin, rien n'empêche les parties (bailleur et locataire) de se mettre d'accord à l'amiable pour résilier le bail. La résolution amiable est possible à tout moment au cours du bail.

Si aucune formalité précise n'est exigée, il est préférable de conserver une trace écrite pour attester de l'accord entre le locataire et le bailleur.

Le preneur peut-il refuser le renouvellement du bail ?

Le preneur dispose automatiquement d'un droit au renouvellement du bail commercial après 9 ans. Toutefois, il ne s'agit aucunement d'une obligation. Si le bailleur lui fait une offre de renouvellement, le locataire est en droit de la refuser. Au regard de la loi, il n'est même pas obligé de justifier le motif de son refus. Dans ce cas, il ne s'agit pas d'une résiliation à proprement parler, mais plutôt d'un refus de renouvellement.

Voyons dans quels cas le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial.

Quels sont les motifs pour résilier un bail commercial en tant que bailleur ?

Le bailleur peut aussi donner congé au locataire en fin de période triennale, mais seulement dans les cas suivants :

• Reconstruction ou surélévation de l'immeuble ;
• Reprise d'un local d'habitation accessoire au local commercial et non affecté à l'usage d'habitation ;
• Reprise d'une partie de terrain quand le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation ;
• Transformation d'un immeuble existant pour un usage d'habitation ;
• Exécution de travaux dans le cadre d'une opération de restauration immobilière.

Là encore, quelques formalités s'imposent :

• Délai de préavis d'au moins 6 mois avant l'expiration triennale du bail ;
• Envoi de la demande par acte de commissaire de justice (ex-acte d'huissier) ou par lettre avec accusé de réception.

Comment donner congé à un mauvais locataire ?

Tout comme le locataire, le bailleur peut donner congé à tout moment en cas de non-respect des obligations du bail par l'autre partie. Par exemple, la sous-location du local sans autorisation préalable du propriétaire, ou encore l'absence d'exploitation du local commercial, sont des motifs de résiliation anticipée.

Dans ce cas, le bailleur peut faire appel à la clause résolutoire du contrat. La clause résolutoire rend possible la résiliation en cas d'inexécution d'une obligation du contrat. Le propriétaire doit activer la clause via un commandement par acte de commissaire de justice. Cette démarche informe le locataire des faits qui lui sont reprochés. Si le locataire ne respecte pas ses obligations sous un délai d'un mois, le bail est résilié.

Toutefois, la clause résolutoire n'est pas obligatoire dans un bail commercial. Si elle n'a pas été prévue, le bailleur doit alors saisir le tribunal judiciaire.

Enfin, si la délivrance du congé n'est pas justifiée par une faute du locataire, le bailleur doit dédommager le locataire en lui versant une indemnité d'éviction. Le montant de l'indemnité d'éviction peut être défini à l'amiable entre les parties, par un expert ou par le juge du tribunal judiciaire.