7 différences à connaître avant de faire un choix entre bail professionnel et bail commercial

La première différence entre bail professionnel et bail commercial concerne la nature de l’activité qui doit être exercée dans le local. En effet, ces deux types de contrats de location sont prévus pour des activités différentes.

Le bail commercial pour un local à usage commercial

Le bail commercial est réservé aux activités commerciales exercées par les entreprises :

• Commerciales : vente de vêtements, de pièces détachées, de produits alimentaires, etc.
• Industrielles : production de textile, fabrication de papier, etc.
• Artisanales : coiffeurs, boulangers, maçons, etc.

Un preneur qui exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale ne peut pas louer un local dans le cadre d’un bail professionnel. Il doit obligatoirement opter pour un bail commercial.

Le bail professionnel pour les professions libérales

Le bail professionnel, quant à lui, s’adresse principalement aux professions libérales :

• Réglementées : médecins, architectes, etc.
• Non réglementées : expert-comptable, société de conseil en gestion, etc.

En accord avec le bailleur, un professionnel libéral peut toutefois se soumettre au statut des baux commerciaux. Seules les entreprises qui exercent une activité libérale peuvent donc choisir entre le bail commercial et le bail professionnel.

Le contrat de bail commercial a une durée minimum de 9 ans.
Le bail professionnel, quant à lui, est conclu pour 6 ans minimum.
Dans les deux cas, les parties peuvent s’accorder pour s’engager sur une durée minimum plus longue.

Que ce soit avec un bail commercial ou un bail professionnel, les parties engagées peuvent déterminer librement le montant du loyer initial. Par la suite, le loyer peut être révisé afin d’ajuster son montant à la valeur locative du bien. La révision du loyer est encadrée par certaines règles, notamment en termes d’indice de référence et d’automaticité de la révision. Ces règles varient en fonction du type de bail.

L’indice de référence pour la révision du loyer du contrat de bail

Le loyer ne peut pas être augmenté de façon disproportionnée par rapport à l’évolution du marché. La révision doit donc se baser sur l’évolution d’un indice de référence.

Dans le cas d’un bail commercial, l’indice de référence est :

• L’ILC (indice des loyers commerciaux) si le preneur exerce une activité commerciale ou artisanale ;
• L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les autres activités.

L’automaticité de la révision de loyer

Quel que soit le contrat de bail utilisé, la révision du loyer en fonction de l’indice de référence n’est pas imposée par la loi.

Toutefois, dans un bail commercial, la révision du loyer peut être demandée par le bailleur à la fin de chaque période triennale. Il s’agit de la révision dite "légale". La révision légale est un droit accordé au bailleur, mais celui-ci n’a pas l’obligation de l’exercer.

Lors de la conclusion du contrat, les parties peuvent aussi décider de rendre automatique la révision du loyer. Pour cela, ils doivent ajouter une clause d’échelle mobile dans le bail commercial. La clause doit préciser la périodicité de la révision ainsi que l’indice de référence à utiliser. Dans ce cas, on préfère parler d’indexation pour éviter toute confusion avec la révision légale du loyer.

Dans le cadre d’un bail professionnel, les parties doivent prévoir une clause d’indexation dans le contrat pour avoir la possibilité de réviser le loyer.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié les règles en matière de répartition des charges dans un bail commercial. Depuis, le contrat de bail doit établir un inventaire "précis et limitatif" des charges classées selon 5 catégories prédéfinies. De plus, l’article R145-35 du Code de commerce défini précisément quelles charges doivent être payées par le bailleur, et quelles charges sont imputables au locataire.

Par exemple, les honoraires de gestion des loyers du local ou de l’immeuble sont toujours à la charge du bailleur. Le coût des travaux dus à la vétusté du bien doivent aussi être couverts par le propriétaire. De son côté, le locataire doit toujours s’acquitter des dépenses d’entretien et de réparations courantes (peintures, papiers peints, etc.), ainsi que des dépenses liées aux équipements des parties communes comme l’ascenseur.

Une répartition des charges indiscutable dans le cadre d’un bail commercial

La répartition des charges définie par la loi ne peut pas être remise en cause dans le cadre d’un bail commercial. Toute clause du contrat de bail qui contredirait cette répartition serait jugée invalide.

Du côté du bail professionnel, en revanche, la législation est beaucoup moins rigoureuse. Ainsi, la répartition des charges du bail professionnel n’est pas établie par la loi. C’est au bailleur et au locataire de définir les conditions de répartition des charges lors de la rédaction du contrat.

Si le contrat de bail n’est pas explicite, une répartition par défaut s’applique néanmoins :

• Le locataire prend en charge les réparations locatives telles que définies dans l’article 1754 du Code civil ;
• Le bailleur s’acquitte des autres réparations.

Dans le cas d'un bail commercial, le locataire peut résilier le contrat à l’expiration de chaque période triennale. Il doit donner son congé au moins six mois à l’avance. De son côté, le bailleur peut aussi demander la résiliation à la fin d’une période triennale s’il justifie d’un motif valide.

En revanche, avec un bail professionnel, le bailleur et le preneur peuvent tous deux demander la résiliation du bail à tout moment. Il leur suffit de respecter un délai de préavis de six mois.

Les statuts des baux commerciaux accordent au locataire le droit au renouvellement du contrat de location. Cela signifie que par défaut, il est en droit de demander le renouvellement du bail à l’expiration de la période contractuelle. Si le bailleur souhaite refuser ce renouvellement, il doit justifier d'un motif grave et légitime. À défaut, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction.

Le droit au renouvellement n'existe pas dans le cadre d'un bail professionnel. Le bailleur d'un local professionnel peut mettre fin au bail à l'expiration de sa durée, sans justification ni contrepartie financière. Il est simplement tenu de respecter un délai de préavis de six mois.

Il existe encore d’autres différences entre bail commercial et bail professionnel, comme les suivantes :

• Bail écrit. Le bail professionnel est obligatoirement mis par écrit, contrairement au bail commercial qui peut théoriquement être verbal.
• Sous-location. Avec un bail commercial, la sous-location n’est autorisée qu’avec l’accord du bailleur, ou si une clause du contrat le prévoit. Avec un bail professionnel, le locataire peut sous-louer son local professionnel, sauf si une clause du contrat de bail s’y oppose.
• Cession du contrat de bail. Aucune clause du bail commercial ne peut empêcher le locataire de céder son bail. Avec un bail professionnel, le locataire a le droit de céder son local librement, sauf si une clause du contrat s’y oppose ou prévoit des conditions particulières.