Qu'est-ce qu'une clause d'échelle mobile et quand s'applique t-elle ?

Définition

La clause d’échelle mobile, aussi appelée clause d’indexation, est une disposition intégrée à certains types de contrats, notamment les baux commerciaux. 

Elle permet une révision automatique du loyer selon un indice de référence défini et une fréquence fixée par les parties. 

Clause d’indexation : différence entre un bail commercial et un bail d’habitation

Dans un bail commercial, la clause d’indexation est une disposition conventionnelle librement négociée entre les parties. Elle suit généralement l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La périodicité de la révision dépend des termes du contrat. Elle s'applique automatiquement.

À l'inverse, dans un bail d'habitation, l’indexation du loyer est une disposition légale encadrée par la loi du 6 juillet 1989. La clause expressément prévue dans le bail prévoit une révision annuelle. L’indexation ne peut être basée que sur l'indice de référence des loyers (IRL). Par ailleurs, la révision du loyer d’un logement n’est pas automatique. Elle doit en effet faire l’objet d’une demande du bailleur dans des délais strictement définis.

La clause d’échelle mobile repose sur trois éléments essentiels :

1— L’indice de référence 

L’indice de référence est librement choisi par les parties au moment de la signature du bail. Il peut être modifié en cours de location par la signature d’un avenant.

 Il doit correspondre au moins à l’activité de l’une des parties :

• Pour les commerces : indice des loyers commerciaux (ILC) ;
• Pour les bureaux et professions libérales : indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

2— La périodicité d’actualisation

Elle indique la fréquence à laquelle le loyer sera révisé (annuelle, semestrielle, trimestrielle ou mensuelle). 

3— La réciprocité de la clause d’échelle mobile

Une clause d’échelle mobile doit être réciproque, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas prévoir une augmentation automatique en cas de hausse de l'indice en excluant toute diminution en cas de baisse.

Les conditions de validité de l’indexation de loyer

La clause d’échelle mobile doit respecter plusieurs conditions, notamment :

• Être écrite et explicite.
• Définir clairement un indice de référence.
• Préciser la fréquence d’actualisation.
• Respecter la règle de réciprocité.
• Limiter la hausse à 10 % du loyer versé au cours de l'année précédente (article L145-39 du Code de commerce).
• Calculer le nouveau loyer d’après l’indice correspondant à la fréquence prévue dans le contrat (par exemple, évolution sur 12 mois pour une révision annuelle).

L’effet rétroactif de la clause d’échelle mobile

Lorsque le bailleur n’applique pas la clause d’indexation à la date prévue dans le bail, il peut demander un ajustement du loyer à compter de cette date, sans dépasser le délai de prescription de 5 ans (article 2224 du Code civil). 

Toutefois, cette augmentation ne s’applique pas rétroactivement aux loyers déjà versés. Elle concerne uniquement ceux qui auraient dû être révisés depuis la date d’indexation prévue.

Le plafonnement de variation du loyer

En période de forte inflation, les loyers révisés selon une clause d’échelle mobile peuvent fortement augmenter. Aussi, pour éviter des hausses trop brutales, les parties peuvent prévoir dans le bail commercial un plafonnement des variations.

Par exemple, il peut être précisé que le loyer ne pourra pas augmenter de plus de 3 % par an, même si l’indice officiel progresse davantage.