Comment fixer le prix à la location d'un garage fermé pour garantir votre attractivité et votre rentabilité ?

La rentabilité d’un garage fermé dépend de plusieurs critères comme l’emplacement, la surface ou encore l’accessibilité. Ainsi pour obtenir un bon rendement il faut qu’il soit situé dans une zone géographique où la demande de location est forte. 

Pour être intéressante, la rentabilité d’un garage fermé doit être au minimum de 5%. En revanche, la rentabilité peut vite atteindre les 10% ou 12% selon la ville ou la commune.

Pour rappel, la rentabilité locative brute se calcule ainsi : Loyer hors charges x 12/prix d’acquisition.

Cependant, n’oubliez pas de tenir compte des frais annexes comme la taxe foncière, les charges non récupérables, le prix d’acquisition frais de notaire inclus et la fiscalité. Cela vous permet ainsi d’obtenir une rentabilité nette. 

La fixation du loyer pour une place de parking ou un garage fermé est libre. Vous pouvez l’estimer en fonction de la localisation et de ses caractéristiques tout en tenant compte du marché locatif et des prix pratiqués. 

En effet, le prix d’une location d’un garage fermé est en moyenne de 100 € par mois en France avec des différences notables selon les agglomérations. Par exemple, dans le département de la Loire, le prix d’un garage peut démarrer à 40 € par mois, quant à Paris, il peut atteindre les 400 € par mois. 

Comme nous venons de le voir, fixer un loyer pour un garage fermé dépend de plusieurs paramètres. Mis à part l’emplacement qui est un critère primordial, on retrouve aussi :

• Les dimensions du garage ;
• La sécurité, en plein air ou dans une copropriété ;
• Les équipements comme l’installation d’une borne de recharge pour les voitures électriques ou encore une porte automatique.

En outre, il est important d’étudier le marché locatif et de comparer les prix pratiqués dans votre secteur afin de fixer le loyer du garage fermé à un prix juste. Ainsi vous vous assurez de trouver un locataire rapidement. Cela vous permet d’éviter la vacance locative et de conserver la rentabilité de votre investissement. 

Le loyer d’un garage, d’un parking ou d’un box peut être révisé annuellement selon les conditions fixées au bail de location. 

La mise en location d’un garage dépend du Code civil. Par conséquent, vous pouvez opter pour l’indice de référence des loyers (IRL), l’indice du coût de la construction (ICC) ou l’indice du coût de la construction moyen (ICCM) fixé trimestriellement par l'INSEE. 

Pour rappel, l’IRL est utilisé pour réviser les loyers d’habitation conformément aux dispositions de la loi ALUR. Ainsi , la formule de calcul de la révision annuelle d’un loyer est la suivante :

Le bail de location doit indiquer précisément l’indice de référence utilisé ainsi que sa valeur. Il servira de base pour les révisions de loyer chaque année à la date d’anniversaire du bail. 

La location d’un garage peut être associée à un bail d’habitation ou être louée séparément. Par conséquent, plusieurs options s’offrent à vous à savoir :

• Le garage est une annexe du logement : Dans ce cas, le contrat de bail peut indiquer les deux. Soit le loyer comprend le prix du logement et du garage, soit vous distinguez les deux loyers. Par conséquent, lorsque le garage est loué en annexe d’un logement, il n’est pas nécessaire de prévoir un bail spécifique. Les règles du bail d’habitation s’appliqueront alors à la location du garage. 
• Le garage est loué séparément : Il n’est pas obligatoire de rédiger un bail de location pour louer un garage. Néanmoins nous vous conseillons vivement de le faire afin de vous prémunir des éventuels litiges. En outre, cela vous permet de définir les conditions du contrat avec précision. 

Bien que la rédaction d’un bail de location pour un garage soit libre, il doit contenir à minima les éléments suivants :

• L’identification des parties ;
• L’adresse et la description du bien loué ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• La date de paiement du loyer et sa périodicité (mensuelle ou trimestrielle) ;
• Les modalités de révision du loyer ;
• La durée du bail de garage du bail qui est généralement d’un an renouvelable ;
• Les conditions de résiliation du bail garage avant terme entraînent un préavis généralement fixé à un mois.

À noter que seul le locataire peut mettre fin à la location en cours de bail en respectant le délai de préavis inscrit au bail. La résiliation du bail garage par le propriétaire se fait au terme du contrat de location en respectant les conditions fixées au bail, qui est généralement de 3 mois. 

Bien que la loi ne fixe pas de liste officielle de documents à fournir pour louer un garage, vous devez vous assurer au minimum de l’identité et de la solvabilité du locataire. Ainsi vous pouvez demander au locataire les documents suivants :

• Une pièce d’identité ;
• Un justificatif de domicile ;
• Des quittances de loyer ;
• Des justificatifs de ressources comme les 3 derniers bulletins de salaire ou un bilan pour les indépendants par exemple ;
• L’attestation d’assurance.

Au même titre que l’habitation, le locataire doit assurer le garage contre les risques locatifs comme le dégât des eaux, les incendies, les catastrophes naturelles… Si le garage est une annexe à l’habitation, il sera inclus dans l’assurance multirisque habitation. 

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie d'un parking loué en annexe d'un logement est égal à un mois de loyer hors charges maximum.

En revanche, pour un garage loué séparément, le montant du dépôt de garantie est libre. Il est généralement demandé deux mois de loyer hors charges afin de garantir les dégradations de la porte de garage ou encore les pertes de badges, 

Au départ du locataire, le dépôt de garantie devra lui être restitué dans un délai maximum d'un mois en l'absence de dégradations locatives constatées. 

La sous-location d’un garage est possible à la condition que le bailleur ait donné son accord. Attention, le loyer demandé au sous-locataire ne doit pas être supérieur au loyer initial et le locataire principal reste responsable du bien loué.