Quelles taxes pour les loyers fictifs ?

Projet de taxe sur la résidence principale

La réforme des loyers fictifs, ou loyers imputés, est un concept fiscal controversé. Elle vise à imputer un loyer théorique aux propriétaires occupants. Ce loyer représenterait ainsi le montant qu'ils auraient versé s'ils étaient locataires de leur propre logement.

Cette proposition repose sur l'idée que les propriétaires occupants bénéficient d'un avantage économique en ne payant pas de loyer. 

L'objectif des loyers imputés

1. Équité fiscale 

La taxe sur les loyers fictifs vise à rétablir une égalité de traitement fiscal entre propriétaires et locataires. Les propriétaires, en utilisant leur bien à des fins personnelles, ne paient pas de loyers. La taxation de cet avantage financier viendrait, selon les défenseurs de la réforme, réduire les inégalités de richesse.

2. Augmentation des recettes fiscales 

Cette taxe serait une source de revenus pour l'État. Elle permettrait de compenser un manque à gagner pour les finances publiques par l'absence de taxe. Elle réduirait ainsi les déficits budgétaires.

3. Incitation à la mobilité résidentielle 

La taxation des loyers fictifs pourrait alléger la pression sur le marché locatif dans les zones à forte demande. Elle encouragerait les propriétaires à réévaluer l'utilisation de leur résidence principale.

Si elle était votée, l'imposition des loyers fictifs pourrait prendre l'une des formes suivantes :

1. Inclure les loyers fictifs aux autres revenus

Le montant des loyers imputés serait ajouté aux autres revenus du propriétaire. Ainsi, l'augmentation de la base de calcul de l'impôt sur le revenu entraînerait une hausse de l'imposition.

2. Déduire les loyers fictifs annuels de l'assiette de calcul de l'impôt sur le revenu

Les loyers fictifs seraient déduits des revenus imposables. Par ailleurs, le barème de l'impôt sur le revenu serait revu à la hausse.

3. Réformer la taxe foncière

La réforme pourrait introduire des tranches d'imposition supplémentaires ou des taux plus élevés pour les biens les plus coûteux.

Rappelons qu'il ne s'agit que d'hypothèses évoquées par certains économistes et fiscalistes. 

En 2024, les propriétaires immobiliers en France sont soumis à plusieurs taxes et impôts :

Taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local annuel. Elle concerne tous les propriétaires de biens immobiliers, qu'ils soient bâtis ou non bâtis. Elle se compose de deux parties :

• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : elle s'applique aux constructions fixées au sol de manière permanente, telles que les maisons, appartements, et bâtiments industriels.
• Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) : elle concerne les terrains agricoles, les terrains constructibles, étangs, et autres terrains non construits.

La base de calcul de la taxe foncière sur les propriétaires bâties correspond à 50 % de la valeur locative cadastrale du bien. Pour les propriétés non bâties, elle est de 80 % de cette valeur.

La valeur locative cadastrale est déterminée par l'administration fiscale. Le taux d'imposition est fixé par les collectivités locales (communes, départements, intercommunalités).

Impôt sur les revenus locatifs pour les biens loués

L'imposition sur les revenus locatifs dépend du type de location : vide ou meublée.

Pour une location vide, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il existe deux régimes :

• Micro-foncier : applicable si les revenus bruts fonciers n'excèdent pas 15 000 € par an. Il permet un abattement forfaitaire de 30 %.
• Régime réel : permet de déduire les charges et les travaux engagés.

Pour une location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On distingue deux options :

• Micro-BIC : applicable si les recettes n'excèdent pas 77 700 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 50 %.
• Régime réel : permet de déduire les charges, les travaux et l'amortissement du bien.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier des particuliers. Il concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1 300 000 €.

Le calcul de l'IFI intervient en plusieurs étapes :

1. Évaluation du patrimoine immobilier à leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.
2. Déduction des dettes afférentes aux biens immobiliers (emprunts immobiliers, certains travaux…).
3. Application d'un barème progressif variant de 0,5 % à 1,5 % sur la valeur nette imposable.

Impôt sur la plus-value immobilière

La plus-value immobilière résulte de la formule suivante :

Plus-value = prix de vente - prix d'acquisition

Elle est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Seule la vente de la résidence principale et de ses annexes bénéficie d'une exonération totale.

Par ailleurs, des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention du bien :

Impôt sur le revenu :

• Abattement de 6 % par an à partir de la 6e année et jusqu'à la 21e année ;
• Abattement de 4 % la 22e année ;
• Exonération totale au-delà de 22 ans.

Prélèvements sociaux :

• Abattement de 1,65 % par an à partir de la 6e année et jusqu'à la 21e année ;
• Abattement de 1,60 % la 22e année ;
• Abattement de 9 % par an au-delà de la 22e année ;
• Exonération totale au bout de 30 ans.