Comment fixer le prix d'un loyer en adéquation avec le marché et la loi ?

La mise en location d’un logement vide ou meublé, loué à titre de résidence principale, impose de fixer un premier loyer. Selon l’article 25-16 de la loi du 6 juillet 1889, le montant du loyer peut être fixé librement par le bailleur. Il ne peut être révisé qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail. Cette révision est possible dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL). Il est donc capital de ne pas se tromper lors de sa fixation. Comment procéder ?

Définir son loyer selon le rendement attendu

Le rendement attendu est une donnée essentielle avant toute acquisition d’un bien locatif. Le calcul de rentabilité consiste à faire le ratio entre le prix d’achat du bien et ce qu’il rapporte en revenus locatifs.

Plusieurs méthodes sont possibles pour calculer le rendement d’un bien immobilier :

• La rentabilité brute : (revenu locatif annuel/ prix d’achat du bien) x 100 ;
• La rentabilité nette : (revenu locatif annuel - ensemble des frais et charges liés au bien /prix d’achat du bien) x 100

Prenons un exemple :

Un investisseur souhaite acquérir un T3 pour le mettre en location. Après analyse du marché, il sait que le montant de loyer pour ce type de bien ne peut dépasser 700 €. Il souhaite obtenir un rendement locatif de 6 %. Il devra : 

• Fixer le loyer à 700 € par mois ;
• Acquérir le bien à un prix de 140 000 € maximum (potentiels travaux compris).

Définir son loyer selon le marché et les biens en location similaires

Lorsque le propriétaire souhaite louer sa résidence principale ou sa résidence secondaire, il doit analyser le marché et les biens comparables via :

• L’étude des sites d’annonces en ligne ou des vitrines d’agences immobilières ;
• La consultation des observatoires des loyers présents dans certaines communes ;
• La sollicitation d’une agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ;

Ces données permettent d’obtenir une estimation du montant de loyer à pratiquer. Celui-ci doit être affiné selon les spécifiés du logement :

• Son état (refait à neuf, vétuste ou dégradé…) ;
• Ses équipements (présence d’une cuisine équipée, de la climatisation, d’une terrasse…) ;
• Le standing de l’immeuble (présence d’un concierge ou gardien, d’un ascenseur, d’espaces verts…) ;
• Son étiquette au diagnostic de performance énergétique (DPE), de plus en plus scrutée par les locataires !

Fixer le montant de son loyer dépend également de la typologie du bien et de sa superficie habitable exprimée en mètre carré.

Comment calculer un loyer mensuel au m² ?

Le ministère de la transition écologique et l’agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) ont mis au point une carte des loyers. Celle-ci permet de connaître les montants de loyers par mètre carré, dans toute la France.

Grâce à ces informations, il est possible d’estimer le montant d’un loyer dans une zone géographique définie. Il suffit de multiplier le montant du loyer médian (exprimé en mètre carré) par la superficie habitable du logement.

Combien louer un appartement ?

La typologie du bien a un impact sur son montant de loyer. Selon les données publiées par Se loger, à titre de référence pour déterminer combien louer un appartement, le prix moyen en location est de :

• 671 € pour un logement loué nu ou vide ;
• 709 € pour un bien meublé.

Le nombre de pièces a également un impact sur le montant de loyer. Moins il y a de pièces, plus le prix au mètre carré est élevé : 

• 22,1 €/m2 pour un studio d’une pièce meublé et 20,5 €/m2 pour le même logement loué nu ;
• 12,8 /m2 pour un T4 meublé contre 11,80€/m2 en location nue.

Combien louer une maison ?

Une maison individuelle ou mitoyenne se loue moins cher qu’un appartement de même superficie. En France, le loyer des maisons est en moyenne de :

• 985 € pour une location meublée ;
• 902 € pour une location vide.

Ces montants peuvent sembler élevés mais cela s’explique par la superficie souvent plus importante en maison qu’en appartement.

Le complément de loyer est un dispositif qui permet d’augmenter le loyer lorsque le logement rempli certains critères. Ce complément de loyer vient s’ajouter au loyer de base ainsi qu’aux provisions pour charges.

Cela s’applique uniquement aux communes ou groupements de communes suivants :

• Bordeaux ;
• Montpellier ;
• Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-Le-Sec, Pantin, Romainville) ;
• Lille, Hellemmes et Lomme ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Paris :
• Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve ; Épinay-Sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-Sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-Sur-Seine, Stains, Villetaneuse).

Pour appliquer ce complément de loyer, le bailleur doit justifier que son logement dispose de caractéristiques de localisation et de confort particulières. C’est le cas lorsque le logement dispose d’une vue sur un monument historique ou de prestations rares dans le secteur (terrasse, balcon…).

La loi pouvoir d’achat n° 2022-1158, encadre plus fermement l’application du complément de loyer. Si le logement comporte une des caractéristiques suivantes, aucun complément de loyer n’est applicable :

• Sanitaires en dehors du logement ;
• Présence d’humidité sur certains murs ;
• Passoire thermique (classé F ou G au DPE) ;
• Les fenêtres sont anormalement perméables à l’air ;
• Vis-à-vis inférieur à 10 mètres ;
• Infiltrations ou inondations dont la cause est extérieure au logement ;
• Problème découlement d’eau survenu lors des trois derniers mois ;
• Installation électrique dégradée ;
• Mauvaise exposition de la pièce à vivre.

Dans certains cas, le montant du loyer maximal est encadré par la législation. Cela s’applique en présence d’un dispositif fiscal où selon le lieu de situation géographique du bien.

Le prix des loyers selon le dispositif fiscal

La France dispose de deux types d’investissements locatifs à destination des bailleurs. Il s’agit de :

• La loi Pinel (aujourd'hui Pinel +) pour l’acquisition d’un logement neuf ;
• La loi Denormandie pour la réhabilitation d’un logement ancien.

Le bailleur bénéficie d’un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt, en échange d’un engagement :

• Sur une durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans) ;
• Sur le prix du loyer inférieur au prix du marché, défini par géographiquement (Zone A bis, A, B1, B2).

Ces deux dispositifs imposent un plafond de loyer (hors charges) à ne pas dépasser : 

L’encadrement des loyers en zones tendues et le plafond maximum des loyers

La fixation du loyer est encadrée lors de la mise en location de logements dans certaines communes. Deux dispositifs d’encadrement des loyers coexistent :

• Pour les logements situés en zones tendues ;
• Pour les 26 communes soumises au complément de loyer.

L’encadrement de loyer fixe l’ensemble des règles relatives à la fixation des loyers dans les communes concernées.

Le premier loyer est librement fixé en zone tendue. En zone soumise à l’encadrement des loyers c’est différent. Lors de la première mise en location, le bail doit mentionner le montant du :

• Loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ;
• Loyer de référence ;
• Loyer de référence majoré et minoré.
  

Le montant du loyer peut être réévalué à la hausse lors du renouvellement du bail sous réserve que le loyer :

• De base plus faible que le loyer de référence minoré ;
• Est sous-évalué.

En cas de relocation après moins de 18 mois de vacance, le propriétaire peut réévaluer le loyer. Cela s’applique dans les situations suivantes :

• Loyer non révisé, le bailleur peut augmenter le loyer dans la limite de l’IRL en vigueur ;
• Lorsque des travaux ont été réalisés (montant minimum de 50 % de la dernière année de loyer). L’augmentation peut atteindre 15 % TTC du montant des travaux plafonné à la valeur du loyer de référence majoré ;
• Loyer manifestement sous-évalué. L’augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre : le dernier loyer appliqué et le loyer de référence pratiqué dans le voisinage.