Le résumé de l'actualité locative pour pour juin 2023

Les propriétaires immobiliers français sont soumis à une nouvelle obligation déclarative, initialement à remplir avant le 30 juin 2023, la date limite est repoussée au 31 juillet. Elle concerne à la fois les particuliers et les entreprises et vise à fournir des informations sur l'occupation des logements.

Qu'est-ce que la déclaration d'occupation des logements et qui est concerné ?

Tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d'habitation sont concernés par cette nouvelle obligation déclarative. Cela inclut les particuliers, les propriétaires indivis, les usufruitiers, ainsi que les sociétés civiles immobilières (SCI).

La déclaration d'occupation des logements consiste à fournir des informations détaillées sur l'occupation des logements aux services fiscaux. Cette déclaration permet de déterminer les propriétaires encore redevables de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, de la taxe sur les logements vacants (TLV) et de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV).

Quelles sont les informations requises pour la déclaration ?

L'administration fiscale demande aux propriétaires de fournir les informations suivantes lors de la déclaration d'occupation des logements :

• Modalités d'occupation du local : il faut indiquer si le logement est occupé à titre personnel ou par des tiers ;
• Nature de l'occupation : les propriétaires doivent préciser s'il s'agit d'une résidence principale, d'une résidence secondaire, d'un logement loué, d'un logement occupé à titre gratuit ou d'un logement vacant (c'est-à-dire non meublé et non occupé) ;
• Identité des occupants : il est nécessaire de renseigner l'identité des occupants, y compris les personnes physiques (nom, prénom, date et lieu de naissance) et les personnes morales (dénomination, SIREN) ;
• Période d'occupation ou de vacance : il convient de préciser la période d'occupation ou de vacance du logement, en indiquant le début et la fin de cette période ;
• Informations spécifiques pour les locations saisonnières : pour les locations saisonnières, il faut renseigner des informations sur le début de la période de location saisonnière, les modalités de gestion du bien (en direct ou via un gestionnaire), le SIREN du gestionnaire ou du propriétaire, le cas échéant, ainsi que l'éventuelle classification en meublé de tourisme ;
• Loyer mensuel hors charges (facultatif) : les propriétaires ont également la possibilité de fournir le montant du loyer mensuel hors charges.

Comment effectuer la déclaration ?

La déclaration d'occupation des logements doit être effectuée en ligne, sur le site impots.gouv.fr, dans votre espace personnel ou professionnel. Pour cela, vous devez vous connecter à votre espace avec votre numéro fiscal et votre mot de passe. Une fois connecté, rendez-vous dans l'onglet "Biens immobiliers" pour effectuer la déclaration d'occupation de chaque bien immobilier que vous possédez.

L'administration fiscale a mis en place un nouveau service en ligne appelé "Gérer mes biens immobiliers" pour faciliter cette démarche déclarative. Ce service permet d'accéder rapidement aux informations à déclarer et pré-affiche les données d'occupation connues des services fiscaux.

Quel est le délai pour effectuer la déclaration ?

La déclaration d'occupation des logements doit être effectuée avant le 31 juillet 2023. Il est important de respecter ce délai, car en cas de non-déclaration, d'erreur, d'omission ou de déclaration incomplète, une amende forfaitaire de 150 € par local pourra être appliquée.

Besoin d'aide ou de renseignements supplémentaires ?

Si vous avez des questions ou rencontrez des difficultés pour effectuer la déclaration, vous pouvez contacter les services fiscaux. Un numéro d'assistance est disponible pour les usagers particuliers au 0 809 401 401 (numéro non surtaxé). Vous pouvez également contacter le service des impôts via la messagerie sécurisée du site impots.gouv.fr ou en utilisant les coordonnées figurant dans la rubrique "Contact et RDV".

La nouvelle est tombée ce lundi 5 juin 2023 : le Pinel ne survivra pas au second quinquennat d’Emmanuel Macron. Faut-il profiter des dernières opportunités pour investir en Pinel ? Ou au contraire, attendre un (hypothétique) nouveau dispositif ? C’est l’heure de faire le point.

Le Pinel avant 2023

Le dispositif Pinel existe depuis 2014. Il remplaçait alors le dispositif Scellier basé sur le même principe : une réduction d’impôt pour tout investissement locatif répondant aux normes du dispositif.

De 2014 à 2022, le Pinel proposait un avantage fiscal échelonné en fonction de la durée de la mise en location. Soit une réduction d’impôt de : 

• 12 % du prix d’acquisition pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % du prix d’acquisition pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % du prix d’acquisition pour un engagement de 12 ans.

Pour profiter du Pinel, le logement doit cocher plusieurs conditions : 

• Être neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• Être situé en zone tendue ;
• Ne pas dépasser 300 000 euros d’acquisition (par an) ;
• Respecter l’encadrement des loyers Pinel ;
• Être loué pendant toute la durée d’engagement du bailleur signataire ;
• Depuis 2020, être situé dans un bâtiment d’habitation collectif. 

La raison d’être du Pinel ? Étoffer l’offre locative dans les zones dites « tendues » (locataires trop nombreux par rapport aux logements disponibles). Le Pinel offre une carotte fiscale aux particuliers qui se chargent ainsi d’investir dans des biens Pinel. Sur le papier, un principe gagnant-gagnant : l’État fait l’économie du financement de ses biens, et les investisseurs Pinel peuvent empocher jusqu’à 63 000 euros d’économies d’impôts. 

Mais ça, c’était avant. Le dispositif Pinel tel qu’on le connaissait a pris fin au 31 décembre 2022. 

Loi Pinel : qu’est-ce qui change en 2023 ? 

Le Pinel est mort, vive le Pinel ! En 2023, le dispositif existe encore, mais ses avantages et ses conditions ont été modifiés pour les logements signés à partir du 1er janvier 2023. Bien sûr, les autres biens Pinel signés avant cette date conservent leurs avantages. 

Le changement majeur : un amoindrissement de l’avantage fiscal. Le Pinel prépare sa sortie et la réduction d’impôt se fait moins intéressante : 

10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement sur 6 ans,

• 15 % du prix d’acquisition sur 9 ans,
• 17,5 % du prix d’acquisition sur 12 ans.

Il existe un moyen de profiter de l’ancienne réduction d’impôt : souscrire au Pinel + (ou Super Pinel). Les conditions ? Elles sont les mêmes que pour le Pinel pré-2023, mais cette fois, le logement doit avoir un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la RE 2020 (Réglementation environnementale). 

En 2023, le DPE des biens Pinel + devra être également classés A ou B. 

Vous l’aurez compris : les conditions d’accès se durcissent. Le Pinel + est la dernière opportunité pour profiter du dispositif avant son extinction prochaine. Mais attention : même si la réduction d’impôt promise est alléchante, elle ne garantit pas la rentabilité du bien ! D’où l’importance de sélectionner un logement situé à un endroit stratégique pour intéresser les locataires sans être trop coûteux.

Que faut-il attendre du Pinel en 2024 ? 

Le 31 décembre 2024, c’est rideau. Après avoir progressivement amoindri son avantage fiscal, l’État mettra un coup d’arrêt officiel au Pinel et au Pinel +. Le dispositif aura donc vécu 10 ans. 

Les raisons de cette suppression ? Le dispositif est estimé trop coûteux : à surfaces équivalentes, un bien Pinel revient deux à trois fois plus cher au gouvernement qu’un logement social (1,53 milliard d’euros en 2023). Par ailleurs, le but premier du Pinel est de proposer des loyers plafonnés à des ménages modestes. Or, l’économie des loyers annuelle n’est que de 107 millions d’euros, tous biens Pinel confondus.

En somme, aux yeux du gouvernement, le Pinel semble davantage profiter aux investisseurs qu’aux locataires, et ne remplit plus son objectif premier. Il va donc disparaître au profit d’un autre dispositif : « Logement d’abord ». Celui-ci aura pour objectif de fournir un logement aux personnes mal logées. Moyennant le rachat de 47 000 logements restés sur le marché par la Caisse des Dépôts et Action Logement.

Vous l’aurez compris : malgré une crise du logement en pleine expansion, le successeur fiscal du Pinel n’est pas au programme. Il faudra donc se rabattre sur d’autres types d’investissements locatifs. 

Malgré tout, haut les cœurs ! Il vous reste jusqu’au 31 décembre 2024 pour profiter de cette niche fiscale et de ses avantages qui peuvent être prorogés sur 12 ans. En d’autres termes, la véritable fin du Pinel sera véritablement actée en 2036.

La situation actuelle du marché immobilier français est préoccupante pour de nombreux professionnels du secteur. On observe une baisse significative des transactions et des prix de vente, avec des conséquences potentiellement durables. Cependant, il est important de prendre en compte différents facteurs et perspectives pour mieux comprendre l'évolution du marché immobilier en France.

Une baisse continue des transactions immobilières

Selon les informations fournies par la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), le nombre de ventes de logements anciens a diminué de 9% au cours de la dernière année. Cette tendance à la baisse devrait se poursuivre, avec une prévision de 10 à 15% de ventes en moins pour l'année en cours. Cela signifie qu'il est probable que seulement 950 000 à 1 million de logements anciens seront vendus.

Cette baisse des transactions est particulièrement marquée dans le Nord et l'Ouest du pays, mais elle a également un impact sur l'ensemble du marché immobilier français. Les raisons de cette baisse peuvent être multiples, mais la hausse des taux d'intérêt est souvent citée comme un facteur clé.

Des prix en légère baisse, mais pas de blocage du marché

Une lueur d'espoir pour les acheteurs se dessine avec la légère baisse des prix des biens immobiliers observée ces derniers mois. Après une augmentation moyenne de près de 26% au cours des cinq dernières années, cette baisse de 0,6% des prix à l'échelle nationale est une indication que le marché n'est pas encore bloqué.

Cette baisse des prix peut être attribuée en partie à une augmentation des négociations entre acheteurs et vendeurs. Les propriétaires mettant leur bien en vente sont conscients de la pression exercée sur les capacités d'achat des acheteurs et sont plus enclins à accepter des offres inférieures.

Cependant, selon la FNAIM, la baisse des prix devrait rester modérée. La principale raison de cette situation est la hausse des taux d'intérêt, qui affecte davantage le marché que la conjoncture économique globale.

Analyse approfondie de la situation

Pour mieux comprendre l'évolution du marché immobilier en France, il est important d'examiner de plus près certaines régions et villes clés.

L'impact à Paris et ses environs

La capitale française est souvent considérée comme un indicateur clé du marché immobilier du pays. Au cours des derniers mois, Paris a montré des signes de ralentissement, à la fois en termes de transactions et de prix de vente. Après une période de forte augmentation des prix post-Covid, le marché immobilier parisien connaît actuellement une baisse de 1,6% sur le prix des appartements anciens en 2023. Le prix moyen est désormais de 10 410 €/m².

Cette baisse des prix à Paris a également un impact sur les régions environnantes. Le marché immobilier de la petite couronne connaît une baisse de 3,4% par rapport à l'année précédente, tandis que la grande couronne enregistre une baisse de 1,2%.

La situation sur le plan national

Au niveau national, la baisse du marché immobilier est plus subtile. Selon les notaires de France, le marché immobilier français a augmenté de manière modérée ces derniers mois, avec une hausse moyenne de 1,3% sur un an. Cependant, la perte de pouvoir d'achat des ménages continue d'avoir un impact sur le prix de la pierre, contrairement à la baisse significative du volume des transactions.

Il est important de noter que la situation actuelle du marché immobilier en France est exceptionnelle par rapport à celle avant la crise sanitaire. Avant 2019, le nombre de transactions immobilières en France n'a jamais dépassé le million par an. La situation actuelle semble donc plus proche des chiffres d'avant la crise, bien qu'il y ait une baisse des prix, en particulier à Paris et dans ses environs.

Quelles sont les perspectives pour l'avenir ?

La crise économique actuelle a un impact significatif sur le marché immobilier en France, en particulier sur le nombre de transactions qui ralentit depuis un an. Selon les notaires de France, il est probable que le nombre de transactions passe en dessous du million dans les prochains mois.

Il est également important de noter que la situation actuelle présente des différences par rapport à la crise financière de 2007. Malgré la baisse des prix, la conjoncture actuelle est donc plus favorable, avec des transactions plus nombreuses qu'à l'époque.

La hausse des taux d'intérêt a un impact sur le crédit à l'habitat en France, mais l'accès au crédit reste ouvert pour les primo-accédants et les jeunes ménages. Bien que la normalisation du crédit puisse avoir des effets sur l'offre de logements, des ajustements réglementaires et fiscaux sont nécessaires pour résoudre les problèmes liés à l'investissement locatif et à la construction de logements.

Augmentation des taux directeurs de la BCE

En effet, depuis juillet 2022, la Banque centrale européenne a augmenté ses taux directeurs à plusieurs reprises, mettant ainsi fin à l'époque des taux d'intérêt bas. Cette hausse vise à contrôler l'inflation, qui a récemment augmenté en Europe et dans le monde. En conséquence, les banques ont également relevé leurs taux d'intérêt, ce qui affecte particulièrement les ménages souhaitant accéder à la propriété.

Bien que la hausse des taux soit généralisée dans la zone euro, elle est moins marquée en France par rapport aux trois autres grands pays de la zone. Malgré cela, les banques ne prêtent plus à des taux aussi bas qu'auparavant, ce qui soulève des questions sur l'accès au logement, l'impact sur les ménages modestes et le secteur de la construction.

En avril 2023, environ 12 milliards d'euros de nouveaux crédits à l'habitat ont été accordés par les banques en France, en baisse par rapport aux montants observés en 2021, mais à un niveau qui se stabilise au-dessus des chiffres de la décennie précédente. Cette baisse s'explique par une volonté de normaliser la production de crédits à l'habitat après une période d'offre abondante à taux bas. Cependant, il est important de prendre en compte l'effet de l'inflation et de l'évolution des prix immobiliers sur le pouvoir d'achat immobilier des ménages.

Malgré les limitations imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière, les primo-accédants et les jeunes ménages ont toujours accès au crédit à l'habitat. La part des moins de 35 ans dans les prêts immobiliers est en hausse depuis 2019, et l'inégalité d'accès à la propriété n'a pas significativement augmenté jusqu'à présent. Cependant, les locataires pourraient souffrir d'une réduction de l'offre de logements locatifs en raison du resserrement du crédit.

En ce qui concerne la construction de logements, bien que le crédit à l'habitat ait ralenti, le volume global de constructions autorisées reste proche des niveaux précédant la pandémie. D'autres facteurs, tels que les pénuries de main-d'œuvre, les processus d'autorisation complexes et la confiance des ménages, influencent également l'activité dans le secteur de la construction.

La plateforme de location entre particuliers Airbnb a récemment mis en place de nouvelles restrictions concernant les fêtes dans les logements loués. Cette décision a été prise pour respecter les mesures de distanciation sociale liées à la crise sanitaire. Depuis l'introduction de ces mesures, le nombre de signalements de fêtes non autorisées en France a considérablement diminué. 

Les restrictions sur les fêtes : une mesure temporaire qui devient permanente

En août 2020, Airbnb a mis en place un dispositif temporaire interdisant les fêtes dans les logements loués sur sa plateforme à l'échelle mondiale. Cette mesure a été un succès, avec une baisse significative des signalements de fêtes non autorisées en France. Fort de ce constat, Airbnb a décidé de pérenniser ce dispositif. Ainsi, les fêtes dans les logements loués sur Airbnb sont désormais strictement interdites.

L'utilisation de l'intelligence artificielle pour identifier les réservations à risque

Pour mettre en œuvre ces restrictions, Airbnb utilise une technologie basée sur l'intelligence artificielle. Cette technologie prend en compte plusieurs facteurs liés au compte du voyageur et à sa demande de réservation. Parmi ces facteurs, on retrouve la durée du séjour, la distance entre le domicile du voyageur et la ville de réservation, ainsi que la date de réservation. Certaines périodes de l'année, telles que les week-ends et le Nouvel An, présentent des risques plus élevés et sont donc plus étroitement surveillées.

L'absence d'évaluations positives de la part du voyageur peut également avoir un impact sur la décision d'accepter ou de bloquer une réservation. Par exemple, une demande de réservation d'une personne réservant un logement pour un week-end à proximité de son domicile sera considérée comme suspecte et automatiquement bloquée.

La légalité du dispositif questionnée

La question de la légalité de ce dispositif se pose. Selon le RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données), il est interdit de prendre une décision fondée exclusivement sur un traitement automatisé des données personnelles, sauf si ces données sont nécessaires à la conclusion d'un contrat. Dans le cas d'une réservation sur Airbnb, il s'agit d'un contrat passé entre particuliers. Lorsqu'une réservation est bloquée, le voyageur en est informé et peut contester cette décision en contactant Airbnb. Ainsi, le dispositif semble respecter les règles du RGPD.

Cependant, des interrogations subsistent quant à la transparence du processus. Airbnb devrait clarifier comment les décisions peuvent être contestées et si les données de réservation sont conservées ou utilisées à d'autres fins.