Comment choisir entre une caution simple ou une caution solidaire ?

• La caution pour un logement se présente sous deux formes : la caution simple et la caution solidaire. Ces deux mécanismes juridiques permettent au propriétaire de se protéger en cas de défaillance financière du locataire ;
  
• La caution simple est un engagement par lequel une tierce personne (la caution) s'engage à assumer les éventuels impayés de loyer et les dommages causés par le locataire. Cette tierce personne devient ainsi le dernier recours pour le propriétaire lorsque toutes les autres mesures de recouvrement ont échoué ;
  
• En revanche, la caution solidaire désigne la personne physique ou morale qui s'engage à remplir les obligations du locataire si celui-ci vient à manquer à ses obligations. Elle peut être sollicitée par le bailleur dès le premier euro de loyer impayé, sans attendre un éventuel défaut de paiement du locataire.

Le Code Civil définit l’acte de caution comme « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. » 

La caution, autrement appelée le garant, désigne la personne physique ou morale (comme un organisme de caution solidaire) tenue de payer le loyer et les charges au propriétaire à la place du locataire défaillant. 

Elle induit la signature d'un acte ou contrat de cautionnement

Selon les mentions contenues dans l’acte de cautionnement, le garant peut également être tenu de frais de réparation dont le locataire est jugé responsable. Les montants maximum de la caution solidaire, pour lesquels s'engagent la caution y sont aussi précisés.

Alors que faire si la caution solidaire est insolvable ?

La caution simple, le locataire est le premier débiteur 

Quand une personne se porte caution simple, cette personne peut demander au propriétaire de se tourner en premier vers le locataire. 

En d’autres termes, le garant peut demander à ce que les biens du locataire soient saisis et vendus avant d’être lui-même mis en cause pour couvrir des frais non réglés par le locataire. 

Par ailleurs, dans le cas de cautions multiples, il est possible de demander à diviser le paiement de la dette entre toutes les cautions solvables. 

La caution solidaire, la personne caution est le premier débiteur 

En présence d’une caution solidaire (désignée dans l’acte de cautionnement annexé au bail) le propriétaire peut réclamer le paiement de sa créance (loyers, charges, frais de réparation…) directement à la caution avant même de solliciter l’occupant du logement et ceci que le locataire accepte ou non de payer lui-même. 

Par ailleurs, la caution peut avoir à payer l’intégralité de la dette dès le premier euro d’impayé. Mais quelle est la durée d'engagement d'une caution solidaire ?

La caution solidaire est le mode de cautionnement le plus pratiqué car sur le temps long, c’est le plus protecteur pour le propriétaire.

Le cautionnement simple peut être renforcé grâce à deux bénéfices 

Le bénéfice de discussion place le locataire face à ses responsabilités financières 

Le principe du bénéfice de discussion signifie que la caution saisie par un propriétaire peut exiger que ce dernier ait poursuivi en premier lieu son débiteur, le locataire. 

Le propriétaire doit réclamer le paiement de la dette locative au locataire en place en premier dans le cadre d'une caution simple. Le bailleur doit donc avoir épuisé toutes les voies de recours contre le débiteur principal (le locataire) avant de se tourner vers la caution.  

La personne garante ne sera sollicitée qu’en deuxième recours.

Cela implique que le bailleur ait mis en place toutes les voies judiciaires à l’encontre de son locataire. Il doit avoir obtenu un jugement fixant la dette locative et prononçant l’expulsion de l’occupant.  

Ce n’est qu’une fois que toutes ces actions ont échoué que le propriétaire pourra activer la caution simple.  

Autrement dit, la procédure est longue, coûteuse et à peu de chances d'aboutir. 

Le bénéfice de division réparti le montant de la dette entre toutes les personnes cautions 

Dans le cadre d'une caution simple, le bénéfice de division s’applique en cas de pluralités de débiteurs, dans le cas d’une colocation par exemple. 

L’article 1309 Code Civil prévoit : « l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux ». 

En d’autres termes, dans un bail de colocation, la dette locative est divisée entre tous les locataires débiteurs. Le propriétaire ne peut demander à chacun des locataires que le montant de la dette à laquelle il est tenu, et non pas l’intégralité.  

Il est donc conseillé aux propriétaires de privilégier le cautionnement solidaire au cautionnement simple. 

La caution solidaire est une garantie suffisamment efficace 

Le bénéfice de discussion ne s’applique pas en cas de caution solidaire. La personne garante ne peut imposer au bailleur de poursuivre d’abord son locataire. 

Non seulement le bénéfice de discussion ne peut être invoqué par la caution solidaire, mais en plus, cette dernière renonce au bénéfice de division. 

Cela signifie qu’en cas de pluralité de garants (par exemple dans le cas d’une caution solidaire en colocation), le bailleur peut exiger l’intégralité des loyers et charges impayés à un seul garant. 

Le bailleur s’évite ainsi d’engager plusieurs procédures afin d’obtenir le paiement de sa créance totale.   

Vous en savez plus maintenant sur la distinction entre une caution simple et une caution solidaire. La caution solidaire offre une garantie beaucoup plus adaptée et protectrice au propriétaire que la caution simple. Le bailleur a donc tout intérêt à exiger une caution solidaire du locataire au moment de conclure le contrat de location.

Voici donc une liste détaillée des documents pour une caution solidaire.