Quelle est la durée d'engagement d'une caution solidaire et quelle en est la prescription ?

Une prise en charge de dette locative (loyer impayé)

Une caution solidaire est un engagement financier pris par une personne (la caution) pour garantir le paiement d'une dette contractée par une autre personne (le débiteur). En d'autres termes, le garant s'engage à rembourser la dette du locataire en cas de défaillance de celui-ci. La caution solidaire est souvent utilisée dans un bail de location. Le propriétaire demande alors à un tiers (la caution) de se porter garant du locataire.

La différence entre un garant et une caution solidaire

Lorsqu’on parle de garant et de caution, les deux termes traduisent une même réalité. La caution correspond au montant à régler par le garant lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité de payer son loyer. Dans le langage courant, on évoque souvent l’expression “se porter caution” qui signifie être garant. 

Contrairement à la caution solidaire, le garant n'est pas tenu de payer immédiatement en cas de non-paiement de la dette. Le créancier doit d'abord mettre en demeure le débiteur de payer, et si celui-ci ne peut ou ne veut pas payer, le créancier peut alors demander au garant de payer à sa place.

La différence entre une caution simple et une caution solidaire 

La caution simple est différente de la caution solidaire. La caution solidaire s'engage à payer la dette au bailleur dès la première mise en demeure de paiement, sans qu'il soit nécessaire de s'adresser locataire. La caution solidaire est donc plus engagée que le garant, car elle est tenue de payer immédiatement en cas de non-paiement de la dette.

La durée d'engagement d'une caution solidaire dépend des termes évoqués dans le contrat de location. En général, la caution solidaire est engagée pour la durée du bail, c'est-à-dire la période pendant laquelle le locataire occupe le logement (en général 1 an en location meublée contre 3 ans en location vide). 

Quand prend fin l'engagement d'une caution solidaire ?

Si la caution est à durée indéterminée, le garant va pouvoir se libérer de ses engagements à la fin du bail de location, soit 3 ans pour un logement vide et 1 an pour une location meublée. Si la durée d’engagement est déterminée, alors le garant reste lié au locataire jusqu’à l’arrivée  à échéance du contrat. 

Le principe du garant en location

Il est possible de sortir d'une caution solidaire avant la fin du bail, mais cela dépend des conditions du contrat. La plupart du temps, les clauses prévoient que la caution reste engagée jusqu'à la fin du bail même si certaines lui permettent de se libérer de son engagement sous certaines conditions (départ du locataire, vente du bien loué…). Mais que faire si la caution solidaire est insolvable ?

Acte de cautionnement à durée déterminée ou indéterminée ? 

La plupart du temps le garant va faire face à deux cas de figure différents :

• L'acte de cautionnement est à durée indéterminée : le garant peut s'en désengager à tout moment. Pour ce faire, il lui suffit de transmettre un courrier en recommandé avec accusé de réception au propriétaire bailleur pour dénoncer son engagement. Attention, le désengagement du garant prendra uniquement effet à la date de fin de bail qui est généralement de 1 an pour les locations meublées contre 3 ans pour les logements vides. Concrètement, cela peut être long. 
• Une date de fin de cautionnement est indiquée dans le contrat de bail (engagement à durée déterminée) : le garant ne pourra pas se désengager avant la fin de cette période. 

Avant de se porter garant pour un locataire, il est donc essentiel de bien lire les termes du contrat. À quelques mots près, la portée de l'engagement n'a plus rien à voir.