Le chauffage collectif est-il compris dans les charges locatives ?

Le chauffage collectif est un système généralement situé au sous-sol d'un immeuble. Il est connecté à un répartiteur et vient distribuer la chaleur dans les divers appartements. Cette chaufferie centralisée est équipée d'un compteur venant mesurer la consommation globale de l'immeuble.

Une fois par an, la copropriété est tenu d'assurer l'entretien et la vérification de l'installation par une entreprise spécialisée. Cela englobe la maintenance de la chaufferie et de son réseau afin de garantir la sécurité des occupants de l’immeuble.

La plupart du temps, le chauffage est activé au début de la saison hivernale (généralement autour du 15 octobre) et désactivé à la fin de celle-ci (généralement autour du 15 avril), avec l'intervention d'un professionnel chauffagiste.

Le principe de charges récupérables (Décret n 87 713 du 26 août 1987)

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumère les dépenses pouvant être récupérées par le propriétaire bailleur auprès du locataire. Dans cette liste, les frais liés au chauffage collectif sont inclus dans les charges locatives. 

Attention, seuls les coûts rattachés à l'énergie et à l'entretien régulier des infrastructures de chauffage collectif peuvent être compris dans le calcul des charges locatives et répercutés sur le locataire en tant que charges récupérables. À  l’inverse, les dépenses en lien avec les travaux d'installation et à l'entretien majeur sont exclusivement supportées par le propriétaire bailleur.

C’est quoi les charges locatives ? Que comprennent-elles ?

Les charges locatives, également désignées sous le terme de charges récupérables, englobent les dépenses associées à une location immobilière que le propriétaire avance et dont il sollicite le remboursement auprès du locataire. Ces frais incluent divers éléments tels que l'eau froide, l'eau chaude, le chauffage, l'entretien des parties communes, les ascenseurs, les espaces extérieurs, l'hygiène, les équipements divers du bâtiment …

Avec la nouvelle réglementation 

Depuis mars 2017, chaque habitation est soumise à une facturation individuelle de chauffage basée sur sa consommation effective avec la répartition suivante :

• 70 % pour sa consommation propre ;
• 30 % pour la consommation collective des espaces communs.

Concrètement, le propriétaire bailleur règle la consommation indiquée sur son compteur. À cela s'ajoute sa part de consommation collective dans les espaces communs. Dans les faits, le propriétaire n'a pas à faire le calcul. Le syndic de copropriété est en effet tenu de fournir aux copropriétaires, au moins une fois par an, un relevé détaillé des consommations individuelles, comprenant une ventilation en trois catégories :

1. Les frais individuels calculés en fonction des relevés de consommation (indiqués sur le compteur).
2. Les frais d'entretien et de fonctionnement de l'installation collective de chauffage.
3. Les frais communs de combustibles, représentant une part fixe de 30%

Avant la nouvelle réglementation 

Avant l'entrée en vigueur de cette réglementation, le syndic de copropriété de l'immeuble utilisait une méthode de calcul qui répartissait les frais de chauffage en se fondant sur le principe d'utilité. Selon ce dispositif, toute personne ayant la possibilité d'utiliser le chauffage collectif devait contribuer aux charges, indépendamment de sa consommation effective. L'appréciation de l'utilité pouvait se faire en se basant sur plusieurs critères, tels que :

• La surface du logement ;
• Le volume des locaux chauffés ;
• Le tantième de copropriété.

Chaque copropriétaire obtenait alors une quote-part exprimée en tantièmes, utilisée comme base de calcul des charges. Toutefois ce mode de calcul, basé sur une estimation théorique de la consommation d'énergie pour chaque logement, était source de conflits, notamment lorsque des locataires à faible consommation se retrouvaient à payer pour des voisins ayant une consommation excessive.

Cas 1 : L’immeuble est doté d'un système d'individualisation des frais de chauffage

Dans le cadre de la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV), la loi Élan impose donc l'individualisation des charges liées aux frais énergétiques dans les habitations collectives. Cette obligation s'étend non seulement au chauffage individuel, mais également à l'eau froide et à l'eau chaude sanitaire.

Dans les faits, le calcul des factures repose sur la consommation énergétique de chauffage en kilowattheures (chaud ou froid) de chaque logement. Cette dernière est mesurée à l'aide d'appareils spécifiques (compteurs individuels d'énergie thermique ou répartiteurs de frais de chauffage). 

Les avantages du système d'individualisation des frais de chauffage sont nombreux : il favorise en effet la réduction de la consommation d'énergie et permet une répartition équitable des coûts. Chaque foyer paie ainsi l'énergie et la quantité de chaleur qu'il consomme réellement.

Propriétaire et locataire : qui paie quoi ?

Dans les immeubles munis d'un tel dispositif, le syndic de copropriété est tenu de procéder à une relevé des consommations au moins une fois par an, qu'il doit ensuite transmettre aux propriétaires. Ces derniers ont alors la possibilité de répercuter et d'ajuster ces charges locatives sur leurs locataires.

Cas 2 : Le fonctionnement sans dispositif d'individualisation des frais de chauffage

Il arrive aussi que certains immeubles en copropriété soient exemptés de l'obligation d'individualisation des frais de chauffage. C’est notamment le cas si la mise en œuvre se révèle techniquement irréalisable ou bien que le coût des travaux serait trop important. 

Les coûts liés au chauffage collectif inclus dans les charges de copropriété sont alors distribués entre chaque appartement en fonction de l'ancien critère d'utilité. Cette référence prend généralement en considération la surface de chauffe et le volume chauffé. C’est ce que nous rappelle l' article 10 de la loi du 10 juillet 1965.