SOMMAIRE

Répartition des charges liées aux honoraires de gestion
Paiement des charges de copropriété
Répartition des charges liées à la location
Répartition des charges liées aux impôts
Calcul des montants des charges locatives récupérables

Ce qu'il faut retenir

•

Les honoraires de gestion sont majoritairement payées par le bailleur mais certaines peuvent être récupérées à hauteur de 50%.

•

Les charges de copropriété sont payées par le bailleur qui procède ensuite à une régularisation annuelle.

•

Il est nécessaire de se méfier de charges locatives qui peuvent être abusives.

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Certaines charges locatives sont imputables au propriétaire-bailleur, tandis que d'autres sont récupérables auprès du locataire. Comment faire la différence ? Découvrez 5 tableaux pour clarifier qui doit payer quoi en matière de charges locatives.

Comment sont réparties les charges liées aux honoraires de gestion entre bailleur et locataire ?

Tout d'abord, considérons la répartition des charges entre propriétaire et bailleur dans le domaine des honoraires de gestion.

Postes de dépenses	Dépenses à la charge du bailleur	Dépenses récupérables sur le locataire
Recherche d'un locataire : rédaction et diffusion de l'annonce immobilière, analyse des dossiers des candidats, sélection d'un locataire,...	✅
Mise en location du logement (visite, création du dossier du locataire, rédaction du bail)	50 % minimum	50 % maximum, dans la limite d'un prix TTC par m² de surface habitable (variable selon la zone)
État des lieux d'entrée
Amiable (entre locataire et agent immobilier ou notaire)	50 % minimum	50 % maximum, dans la limite de 3€ TTC par m² de surface habitable
Litigieux (avec commissaire de justice)	50 %	50 %
Gestion courante, frais de gérance et de syndic	✅
Frais d'émission et d'envoi des appels et quittances de loyer	✅
Renouvellement du bail	50 % minimum	50 % maximum, dans la limite d'un prix TTC par m² de surface habitable (variable selon la zone)
État des lieux de sortie	✅

Qui paie les charges de copropriété, le locataire ou le propriétaire ?

Voyons maintenant quelles charges de copropriété sont imputables au propriétaire, et lesquelles peuvent être récupérées auprès du locataire. Sachez qu'il existe deux manières de les facturer au locataire, à savoir les charges forfaitaires et les charges réelles.

Postes de dépenses	Dépenses à la charge du bailleur	Dépenses récupérables sur le locataire
Consommations courantes dans les parties communes
Électricité		✅
Eau		✅
Chauffage		✅
Espaces communs intérieurs de la copropriété
Fournitures consommables et produits d'entretien des parties communes		✅
Réparations des appareils d'entretien (aspirateurs...)		✅
Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures		✅
Frais de personnel d'entretien		✅
Espaces communs extérieurs de la copropriété
Exploitation et entretien des voies de circulation		✅
Exploitation et entretien des aires de stationnement		✅
Exploitation et entretien des équipements de jeux pour enfants		✅
Exploitation et entretien des abords des espaces verts		✅
Abattage ou remplacement des arbres, haies et massifs	✅
Dépenses liées à un employé d'immeuble, gardien ou concierge
Salaire, charges sociales et fiscales
D'un employé d'immeuble (sans logement de fonction)		✅
D'un gardien ou concierge (avec logement de fonction)
Assurant le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles	25 %	75 %
N'assurant qu'une seule des deux tâches ci-dessus	60 %	40 %
N'assurant aucune des deux tâches ci-dessus	✅
Salaire en nature	✅
Indemnités de licenciement	✅
Départ à la retraite (indemnités et primes)	✅
Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise	✅
Cotisations (mutuelle de l'employeur ou du comité d'entreprise, médecine du travail)	✅
Participation de l'employeur (comité d'entreprise, effort de construction)	✅
Personnel d'encadrement en régie en charge du contrôle direct de l'employé d'immeuble, gardien ou concierge	90 %	10 %
Surveillance de l'immeuble ou gardien de nuit (parking)	✅
Ascenseurs et monte-charge
Charges de fonctionnement (électricité, nettoyage, produits et petit matériel d'entretien)		✅
Entretien courant (visite périodique, examen semestriel des câbles, vérification annuelle des parachutes, nettoyage annuel, tenue d'un dossier d'entretien)		✅
Petites réparations des cabines (boutons d'envoi, paumelles des portes, ferme-portes automatiques,...), des paliers (ferme-portes, serrures électromécaniques,...), des balais du moteur et des fusibles		✅
Contrôle technique (tous les 5 ans)	✅
Travaux dans la copropriété
Exploitation et entretien courant des éléments d'usage commun (eau froide, eau chaude, chauffage collectif)		✅
Menues réparations dans les parties communes		✅
Menues réparations des éléments d'usage commun (eau froide, eau chaude, chauffage collectif)		✅
Frais de dératisation	✅
Grosses réparations (ravalement de façade, remplacement des fenêtres, réparation de la toiture...)	✅
Travaux d'amélioration dans les parties communes qui apportent une valeur ajoutée (par exemple, installation d'un visiophone)	✅
Travaux d'amélioration de la performance énergétique	✅

Comment sont réparties les charges liées à la location entre bailleur et locataire ?

Les charges liées à la location doivent être supportées par le propriétaire-bailleur et/ou le locataire. Considérons la répartition prévue par la loi et la jurisprudence.

Postes de dépenses	Dépenses à la charge du bailleur	Dépenses récupérables sur le locataire
Consommations courantes dans les parties privatives
Électricité		✅
Eau		✅
Chauffage et production d'eau chaude collectifs		✅
Chauffage et production d'eau chaude individuels		✅
Maintenance du logement
Exploitation et entretien courant des installations individuelles (chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau)		✅
Menues réparations des installations individuelles (chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau)		✅
Entretien courant et réparations locatives du logement et des espaces extérieurs privatifs		✅
Travaux dans le logement
Réparations liées à la vétusté	✅
Réparations liées à une force majeure (catastrophe naturelle...)	✅
Réparations liées à une faute du bailleur ou à un vice de construction (fissures, humidité causée par un défaut d'isolation...)	✅
Réparations liées à un usage anormal du logement		✅
Travaux d'amélioration dans les parties privatives qui apportent une valeur ajoutée (par exemple, installation d'une cuisine équipée)	✅
Travaux pour garantir le caractère décent du logement	✅
Travaux d'amélioration de la performance énergétique	✅

Quelles sont les charges "abusives" supportées à tort par le locataire ?

Il est courant de faire porter injustement des charges au locataire. Voici quelques-unes des charges abusives les plus courantes. Pour éviter cela, le bailleur doit fournir un justificatif de charges locatives au locataire.

Charges "abusives" supportées à tort par le locataire	Description
État des lieux de sortie	État des lieux de sortie hors cas litigieux (sans commissaire de justice), facturé par l'agence immobilière ou le notaire
Appels et quittances de loyer	Frais d'établissement et d'expédition des appels et des quittances de loyer
Réparations estimées	Remboursement de réparations à charge du locataire sur présentation d'une simple estimation du propriétaire
Supplément de loyer	Supplément de loyer demandé en cas d'hébergement d'une personne supplémentaire
Entrée dans les lieux	Frais supplémentaires appliqués en début de bail (en dehors des frais de mise en location et du dépôt de garantie)
Amendes et pénalités	Sanctions appliquées en cas de non-respect des clauses du contrat de location ou du règlement intérieur de la copropriété

Comment sont réparties les charges liées aux impôts entre bailleur et locataire ?

Enfin, clarifions quels impôts sont attribuables au propriétaire et lesquels sont imputables au locataire.

Impôts	À la charge du bailleur	À la charge du locataire
Taxe foncière	✅
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)		✅
Taxe de balayage		✅
Redevance assainissement		✅
Contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL)	✅

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Provision sur charges : comment calculer le montant des charges locatives récupérables ?

Suivez notre article dédié pour calculer les charges locatives, leurs montants ainsi que la provision sur charges.

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