Définition et intérêt de l’état des lieux, à l'entrée et à la sortie du logement

Un état des lieux est un document qui décrit l'état d’un bien immobilier et de ses équipements dans le cadre d’une location. Ce dernier est joint avec le bail de location et doit être réalisé entre le propriétaire et le locataire. On distingue deux type d'état des lieux :  

• L’état des lieux d’entrée : il s'effectue lors de la prise de possession du logement par le locataire. Les équipements mentionnés dans le bail doivent apparaître dans le document.
• L’état des lieux de sortie : il s'effectue lorsque le locataire quitte le logement et permet de vérifier s'il n’y pas eu de dégradations ou de travaux effectués sans autorisation du propriétaire.

L'état des lieux d'entrée et de sortie peuvent être sur le même document.

Que vous soyez bailleur ou locataire, l'état des lieux est une étape importante. Il permet de protéger les intérêts du propriétaire et du locataire afin d'éviter les malentendus et les litiges. La comparaison de ces deux états des lieux permet d'établir les responsabilités de chaque partie.

Pour le bailleur

L’état des lieux vise à protéger le bailleur en cas de litige. En effet, si le locataire détériore le logement où les équipements s'y trouvant, ce document servira à déterminer les responsabilités de chaque partie et donc les frais à engager. Ainsi, l’état des lieux doit être réalisé avec attention et précision. 

Pour le locataire

L’état des lieux à aussi pour objectif de protéger le locataire. Les informations indiquées dans l'état des lieux sur l'état du logement peuvent prouver que le locataire n'est pas responsable des éventuelles détériorations constatées à la remise des clés. En cas de dégradations à la sortie, le propriétaire peut utiliser le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat. 

Si le propriétaire et le locataire sont en désaccord lors de l'état des lieux, ils doivent faire appel à un huissier de justice qui effectuera un constat locatif pour établir l’état du bien immobilier.

En cas d'absence d'une partie

Il est possible de faire l'état des lieux par procuration.

En théorie, le bail d'une location immobilière prévoit un état des lieux d'entrée et de sortie, mais sa réalisation n'est pas encadrée par la loi. 

Cependant, depuis la loi Alur, le locataire peut exiger du bailleur la réalisation d'un état des lieux d'entrée. Si ce dernier refuse, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

Si le bailleur refuse, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage en cas de dégradations causées par le locataire. De plus, il ne pourra pas en fin de location conserver le dépôt de garantie pour couvrir les frais des travaux de réparation.

L'état des lieux doit être contradictoire et amiable par le locataire et le propriétaire (ou son représentant ) à une date définie. C'est à dire qu’il doit être rempli en deux exemplaires identiques signés par toutes les parties pour être valable. 

L'état des lieux peut être effectué sur support papier ou sous format électronique. Il est donc remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (bailleur, locataire) ou au mandataire au moment de sa signature.

• L'état des lieux d'entrée se réalise lorsque le propriétaire donne les clés de l'appartement au locataire.
• Quant à l'état des lieux de sortie, il se fait au départ du locataire, lors de la restitution des clés au propriétaire en fin de bail.

L'état des lieux pour une location immobilière est gratuit dans le cas où il est rédigé à l'amiable entre le locataire et le propriétaire. En revanche, s'il est réalisé par une agence immobilière ou un expert en état des lieux, des frais peuvent être facturés au locataire. Cependant, le montant est plafonné à 3 euros TTC et ne peut pas dépasser celui du bailleur :

Les changements mis en place par la loi Alur en 2014, ont pour objectif de simplifier les rapports locataire-bailleur dans la location immobilière. Concernant l’état des lieux, la loi précise que le document doit comporter des informations obligatoires pour avoir une valeur juridique.

L'état des lieux d'entrée doit décrire précisément le logement et les équipements qu'il contient. Le document doit indiquer les informations suivantes :

• La date de la réalisation de l'état des lieux ;
• L’adresse du logement ;
• Le nom des parties concernées (locataire, bailleur) et adresse du bailleur ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux (agence immobilière) ;
• Eventuellement les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
• Les moyens d’accéder au logement : clés ou tout autre moyen d'accès ;
• Le descriptif de chaque pièce du logement, de l'état des revêtements des sols, des murs, du plafond et des équipements du logement ;
• Les signatures des deux parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

L'état des lieux de sortie doit comporter les mêmes indications que le document d’entrée. Il convient cependant d’ajouter : 

• L’adresse du nouveau du locataire le cas échéant ;
• La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
• Les changements éventuels de l'état du logement constatés lors de la réalisation de l'état des lieux d'entrée.

Si les différences constatées entre l'état des lieux d'entrée et de sortie sont dues à la vétusté et à l’usure du logement ou des équipements, le bailleur ne peut en aucun cas conserver la somme du dépôt de garantie. Pour éviter tout litige, une grille de vétusté peut être ajoutée lors de la signature du bail.

Si l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé, le locataire est celui qui s'expose au plus de risques, cependant le bailleur peut lui aussi se retrouver dans une situation délicate en cas de litiges. 

Le locataire doit prouver le mauvais état initial du logement. Des photographies du bien peuvent être réalisées par un commissaire de justice (démarche payante). En cas de réparations éventuelles, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

L'état des lieux est une étape indispensable dans la gestion immobilière afin de protéger les intérêts des propriétaires et des locataires. Il est par conséquent fortement recommandé de prendre le temps de rédiger les états des lieux et de ne négliger aucun détail. Le locataire peut joindre des photos au dossier pour confirmer l'état des lieux, notamment en cas de désaccord. Quant au propriétaire, il doit être attentif lors de l’état des lieux de sortie, pour évaluer correctement son bien et ses équipements.