Quelle est la valeur juridique d'un état des lieux avec photos et pourquoi tous les propriétaires devraient s'y mettre ?

Les photos jointes à un état des lieux ne sont pas de simples illustrations. En effet, elles viennent renforcer la véracité et la fiabilité du constat écrit en documentant fidèlement l’état du logement. Cette preuve visuelle aide donc à la compréhension, limite les interprétations, et prévient ainsi les risques de litige entre bailleur et locataire.

Voici les principales raisons pour lesquelles les propriétaires devraient inclure des photos à leur état des lieux :

Compléter le rapport écrit avec des clichés clairs

Même un état des lieux rédigé avec la plus grande attention peut présenter des défaillances. Dès lors, l'ajout de photos vient pallier ces manques en immortalisant chaque pièce, chaque équipement et chaque défaut visible. 

Par exemple, une description écrite comme « mur en bon état avec de légères traces d’usures » reste vague et subjective. Elle peut donc donner lieu à interprétation. Les photographies permettent de dissiper les ambiguïtés en montrant concrètement la nature des traces décrites et leur ampleur.

Apporter une preuve visuelle indiscutable

Les photos montrent l’état réel du bien au moment de l’entrée ou du départ du locataire. Elles capturent les éléments de chaque pièce du logement (murs, sols, plafonds, fenêtres, etc.) et les dégâts éventuels (fissures, tâches, traces d’usure).

Contrairement aux descriptions écrites, les photos constituent des preuves factuelles, difficilement contestables en cas de litige.

Limiter les contestations en location

Les photos d’un état des lieux sont des preuves visuelles qui limitent les risques de contestation entre les parties. Cette transparence a trois avantages : 

• Elle dissuade les abus et les revendications injustifiées.
• Elle instaure, dès le départ, une relation de confiance entre le bailleur et le locataire.
• Elle prévient les conflits futurs en éliminant les zones de flou et les malentendus.

L’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de la loi Alur, autorise l’illustration des descriptions écrites de l’état des lieux par des images. Bien qu’elles ne soient pas obligatoires, celles-ci constituent des preuves fiables et reconnues par les tribunaux en cas de litige. 

Toutefois, pour être recevables, les photos doivent répondre à certaines conditions : 

Une authenticité des images

Les photos doivent être authentiques, et refléter l’état réel du bien. C’est pourquoi il est fortement déconseillé d’avoir recours à des filtres ou des retouches afin de ne pas risquer le rejet des preuves par un juge.

Par ailleurs, il est recommandé de capturer des vues d’ensemble de chaque pièce du logement ainsi que des plans resserrés des zones susceptibles d’être litigieuses (équipements endommagés, fissures…). 

Des informations techniques pour certifier les clichés

Les métadonnées associées aux photos numériques (date, heure, localisation) constituent des preuves de fiabilité. Elles permettent de vérifier l’origine et le moment exact de la prise de vue. 

Ces informations probantes renforcent la crédibilité des images et leur valeur juridique en cas de désaccord.

Un dossier complet pour renforcer la valeur juridique

En cas de litige, les photos seules ne suffisent pas à prouver des dégradations. Elles doivent toujours être accompagnées d’un état des lieux écrit et détaillé. En effet, le rapport écrit apporte une description précise. Quant aux photos, elles illustrent les points relevés pour éliminer toute ambiguïté et clarifier les interprétations en cas de conflit.

Ainsi, une description comme « dégradation de la peinture » peut être interprétée différemment selon les parties. Seules les photos permettent d’illustrer l’étendue des dommages. Le juge dispose alors d’éléments écrits et visuels lui permettant d’apprécier l’étendue du préjudice.