Qu'est-ce qu'une promesse d'achat et en quoi engage-t-elle l'acquéreur ?

Définition

La promesse d'achat (aussi appelée offre d'achat) est un contrat par lequel un potentiel acquéreur s'engage unilatéralement à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé. Ce document constitue la première étape d'une acquisition immobilière. Une fois l'offre acceptée par le vendeur, les parties procèdent généralement à la signature d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente qui formalise les termes de leurs engagements mutuels.

À noter que le prix proposé dans une offre d'achat peut être inférieur à celui demandé par le vendeur. Ce dernier n'est alors pas obligé d'accepter l'offre. A contrario, si l'offre est conforme au prix demandé, le vendeur ne peut la refuser.

Différence entre une promesse d'achat et une promesse de vente

• La promesse d'achat est une proposition formulée par un acheteur potentiel pour acquérir un bien immobilier. Elle n'engage que lui tant que son offre n'est pas acceptée par le vendeur. 
• La promesse de vente est un avant-contrat où le vendeur s'engage à réserver le bien à l'acheteur pendant une durée déterminée, généralement 2 à 3 mois. L'acquéreur peut alors décider d'acheter ou non. 

Engagement d'acquisition et durée de validité

Lorsqu'un acquéreur signe une promesse d'achat, il s'engage à acquérir le bien immobilier au prix qu'il propose. Dès que le vendeur accepte l'offre, un accord est formé sur la chose et le prix. Cet accord devient alors définitif. À ce stade, les parties ne peuvent théoriquement plus se rétracter. Le processus se poursuit généralement par la signature d'un compromis de vente.

La durée de validité de l'offre doit être clairement précisée dans le document remis au vendeur. Cette période est généralement fixée à une ou deux semaines. Si le vendeur ne répond pas dans les délais, l'offre est réputée caduque, et l'acheteur est libéré de toutes obligations.

Rétractation d'une promesse d'achat

La loi accorde à l'acquéreur un délai de rétractation de dix jours après la signature de la promesse ou du compromis de vente. Durant cette période, l'acheteur a la possibilité d'annuler son engagement d'achat sans avoir à justifier sa décision et sans encourir de pénalités. 

Par conséquent, si l'acquéreur choisit de se rétracter après avoir signé l'offre d'achat, il est généralement conseillé au vendeur d'accepter cette décision afin d'éviter des délais inutiles. 

Acompte 

Selon l'article 1589-1 du Code civil, il est interdit au vendeur de réclamer le versement d'un acompte ou toute autre somme d'argent lors de la signature d'une offre d'achat, sous peine de nullité de celle-ci. En effet, le dépôt de garantie n'est dû qu'à la signature du compromis de vente, contrat bilatéral dans lequel les deux parties s'engagent à conclure la transaction.

Contenu d'une proposition d'achat immobilier 

Une promesse d'achat efficace doit inclure toutes les informations essentielles qui permettent au vendeur d'évaluer l'offre qui lui est faite, notamment :

• la désignation du bien (type de logement, surface, nombre de pièces…) ;
• la date de l'offre ;
• le prix d'acquisition proposé ;
• la durée de validité de la proposition (généralement de 8 à 15 jours) ;
• le mode de financement du prix d'achat (comptant, au moyen d'un prêt, à partir des fonds provenant de la vente d'un logement) ;
• les modalités de réponse du vendeur (lettre RAR par exemple).

De plus, le document doit stipuler que :

• La vente ne deviendra définitive qu'après la signature d'un compromis de vente.
• L'offre d'achat sera réputée nulle et non écrite si le vendeur ne l'accepte pas dans les délais prévus.

Modèle de lettre d'offre d'achat immobilier