Signature du compromis de vente : organisation, contenu et rédaction

La signature d'un compromis ou la signature d'une promesse de vente, est la première étape d'une transaction immobilière. Ce contrat sous seing privé, c'est-à-dire signé entre les parties, lie le vendeur et l'acquéreur. Il définit la chose (le bien immobilier) et le prix afin d'en faire une « vente parfaite ». Il fixe les conditions essentielles de l'acte de vente final.

Il s'agit d'un engagement ferme pour les deux intervenants, sauf rétractation dans le délai légal, ou non-réalisation des conditions suspensives. En effet, juridiquement, le compromis vaut vente.

Le vendeur et l'acquéreur peuvent décider de rédiger eux-mêmes ce document ou d'en confier la rédaction à un professionnel (agent immobilier ou notaire).

Toutefois, il est important de rappeler que cet avant-contrat constitue le socle de votre acte de vente définitif. C'est pourquoi les clauses du compromis doivent être rédigées avec attention. Le notaire, expert en la matière, saura vous conseiller et vous proposer les meilleures options en fonction de votre situation et de votre projet.

Le compromis doit mentionner de nombreuses informations visant à renseigner le futur acquéreur sur l'état du bien immobilier. Aussi, les documents suivants seront notamment joints à l'avant-contrat :

1. Le dossier de diagnostic technique dont la liste est prévue à l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation ;
2. Les informations relatives à la copropriété si vous êtes concerné, dont la liste est prévue à l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation. Dans le cadre d'une copropriété, il est possible de demander un pré-état daté puis suit l'état daté final pour disposer d'informations administratives et financières concernant le lot qu’on envisage d'acheter.

La signature d'un compromis de vente n'est pas obligatoire. Pourtant, il est fortement recommandé d'envisager un avant-contrat avant une acquisition pour en fixer les modalités, le prix de vente, la date limite pour la signature de l'acte final, etc.

Par ailleurs, ce document permet aussi de définir :

• Les conditions suspensives qui annuleraient l'engagement de l'acquéreur en cas de non-réalisation de l'une d'elles (nous les détaillons juste après) ;
• La répartition des frais de notaire et d'agence ;
• Le partage des charges de copropriété, de la taxe foncière…

Il est important de savoir qu'un compromis de vente vous engage irrévocablement que vous soyez vendeur ou acquéreur (hors délai de rétractation de 10 jours et conditions suspensives).

Choix du rédacteur de l'acte

Un compromis de vente peut être signé entre particuliers, devant un agent immobilier ou un notaire. L'expertise de ce dernier vous garantit toutefois des conseils avisés, un contrat complet, ainsi qu'une conformité de la procédure visant à limiter les litiges.

Chaque partie peut choisir de se faire représenter par son propre notaire. On dit alors que les deux officiers publics sont en concours. Dès lors, ils se chargent ensemble de constituer le dossier, préparer les actes, chacun représentant les intérêts de son client.

Documents requis pour la préparation du compromis de vente

Afin de limiter les délais pour la signature de votre compromis, vous pouvez anticiper les demandes de votre notaire. N'hésitez pas à vous présenter le jour du premier rendez-vous avec les documents qui serviront à rédiger l'avant-contrat.

Conditions suspensives

Les clauses suspensives constituent une protection pour l'acquéreur. En effet, en cas de non-réalisation de l'une d'entre elles, l'avant-contrat est annulé purement et simplement. Le bénéficiaire récupère alors l'intégralité de son dépôt de garantie.

Les clauses suspensives les plus courantes sont les suivantes :

• Obtention d'un prêt ;
• Vente de la résidence principale de l'acheteur pour financer l'acquisition ;
• Absence de préemption de la mairie ;
• Absence de préemption du locataire du bien ;
• Absence de servitude ;
• Purge des hypothèques grevant le bien objet de la vente ;
• Obtention d'un permis de construire ;
• etc.

Délai de rétractation après la signature d'un compromis de vente

Le compromis doit impérativement prévoir une clause relative au délai de rétractation immobilier de l'acquéreur. En effet, ce dernier dispose d'un délai incompressible de 10 jours calendaires durant lequel il peut décider, sans motif, de ne plus acheter.

Le délai commence à courir le lendemain de la remise en main propre du compromis signé et de ses annexes, ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant ces documents.

Clause de substitution

Il peut être judicieux de prévoir dans le compromis de vente, une clause de substitution. Celle-ci permet à l'acquéreur de désigner une personne physique ou morale (société) pour acheter le bien immobilier à sa place dans l'acte définitif.

Cette clause est souvent utilisée lorsqu'une SCI acquéreur est créée après la signature du compromis de vente.

La personne ou société substituée achète alors en lieu et place du bénéficiaire initial, aux prix et conditions prévus dans l'avant-contrat.

La clause de substitution est mise en œuvre après le droit de rétractation de l'acheteur initial et avant la signature de l'acte authentique de vente.

L'article 1216 du Code civil dispose que la clause de substitution du compromis doit être rédigée par écrit, sous peine de nullité.

Une lettre recommandée avec avis de réception est adressée au notaire chargé de la vente, avant la réalisation de toutes les conditions suspensives.

Les sommes déjà versées à l'office notarial par l'acquéreur initial sont transférées sur un compte ouvert à l'étude au nom du nouvel acheteur. Le remboursement se fait ensuite directement entre l'acquéreur substituant et la personne substituée.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est l'acompte versé par l'acquéreur au moment de la signature du compromis de vente.

Dans l'ancien, il est généralement compris entre 5 et 10 % du prix d'acquisition, mais son montant peut parfois être négocié.

Dans le neuf, le montant du dépôt de garantie s’établit en fonction du prix prévisionnel et des délais de livraison (5 % du prix prévisionnel à... rien du tout si les délais de livraison sont supérieurs à 2 ans).

Le montant est viré sur le compte séquestre de l'officier public ou de l'agent immobilier. Il reste bloqué jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. C'est seulement à ce moment que la somme est encaissée, et déduite du prix de vente.

Si l'acquéreur use de son droit de rétractation dans les dix jours, il récupère l'intégralité du dépôt de garantie dans les 21 jours du lendemain de sa rétractation.

D'autre part, si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, la somme est restituée à l'acquéreur.

Frais d'acte

Le compromis de vente n'est pas un acte enregistré auprès des services fiscaux. Par conséquent, lorsqu'il est rédigé et signé entre particuliers ou par une agence immobilière, il ne génère aucuns frais.

En revanche, un compromis rédigé par un notaire est généralement facturé entre 150 et 300 euros en moyenne. Il s'agit de frais liés à la rédaction de l'acte. Ce montant est à la charge de l'acquéreur.

Le délai moyen entre la signature d'un avant-contrat et celle de l'acte authentique varie généralement entre deux et trois mois. Trois raisons justifient ce laps de temps :

• L'obligation de respecter le délai de rétractation légal ;
• Le délai de constitution du dossier de vente ;
• Le délai d'obtention d'un prêt.

Le délai de rétractation

Comme nous l'avons évoqué plus haut, l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de dix jours après la signature du compromis.

En d'autres termes, le notaire chargé de la vente ne pourra commencer les formalités administratives qu'après l'expiration de ce délai.

Constitution du dossier de vente

Le notaire chargé d’instrumenter la vente effectue de nombreuses démarches avant la rédaction de l'avant-contrat de vente. Il réunit notamment les documents :

• Justifiant de la capacité des parties ;
• Relatifs aux divers diagnostics techniques pour informer l'acquéreur sur l'état du bien ;
• Fournis par le syndic sur la santé de la copropriété (carnet d'entretien et fiche synthétique de l'immeuble).

Si le bien est occupé par des locataires, l'officier public se charge également d'obtenir tous les renseignements liés à la location. Par ailleurs, si le bien loué est vendu libre de toute occupation, le professionnel adresse à l'occupant, bénéficiaire d'un droit de préemption, une notification de la vente.

Le délai d'obtention de prêt

Lorsque l'acquéreur contracte un prêt pour financer l'acquisition, la signature de la vente définitive demande plus de temps. Le compromis fixe les délais accordés à l'acquéreur pour l'obtention du crédit et la réception des offres.

La promesse de vente

La promesse unilatérale de vente engage le promettant, c'est-à-dire le vendeur. Celui-ci propose son bien à l'acquéreur à un prix déterminé, pour un temps défini, généralement 3 mois.

L'acheteur profite de ce délai d'option pour décider s'il achète ou non. Il verse une indemnité d'immobilisation égale, en pratique, à 5 ou 10 %.

Ce contrat peut être constaté par acte authentique (devant notaire) ou sous seing privé enregistré à la recette des impôts compétente dans les 10 jours de l'acceptation par le bénéficiaire.

Le compromis de vente

Cette promesse synallagmatique de vente engage le vendeur et l'acquéreur à conclure une transaction à un prix défini.

L'acquéreur verse un dépôt de garantie généralement égal à 5 ou 10 % du prix de vente au moment de la signature du compromis. Cette somme s'impute sur le prix de vente au moment de la signature de l'acte authentique.

Cet acte sous seing privé ne nécessite pas d'être enregistré auprès des services fiscaux.