Qu'est-ce qu'un séquestre chez le notaire dans le cadre d'un achat immobilier ?

Définition

Le séquestre immobilier constitue un acompte versé par un potentiel acquéreur immobilier au moment de la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente, ou plus rarement, à une date ultérieure. 

Il est appelé « dépôt de garantie » dans le cadre d'un compromis et « indemnité d'immobilisation » dans une promesse unilatérale de vente.

Ce dépôt de garantie garantit l'engagement réel de l'acheteur. Il peut être versé à l'agent immobilier, au notaire chargé de la vente, ou directement au vendeur (bien que cela soit déconseillé). 

Le séquestre est bloqué sur un compte dédié jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif.

Montant du dépôt de garantie

Le recours au séquestre immobilier reste facultatif pour les ventes classiques. Toutefois, il est obligatoire dans 2 cas spécifiques, conformément au Code de la construction et de l'habitation :

• La promesse de vente de « longue durée » : si la promesse a une durée de plus de 18 mois, le séquestre doit représenter au moins à 5 % du montant de l'acquisition.
• La vente en état futur d'achèvement (VEFA) : le dépôt de garantie constitue un versement de 5 % de la valeur prévisionnelle du bien si la mise à disposition de celui-ci intervient dans l'année, ou de 2 % si le délai de réalisation est estimé à 2 ans. 

Le montant de l'acompte n'est pas fixé par la loi. Il fait l'objet d'un accord entre les deux parties. Il varie généralement de 5 à 10 % du prix d'acquisition. Il est expressément mentionné dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente définitif.

La somme est bloquée sur un compte séquestre ouvert chez le notaire, dédié uniquement à ce type de fonds. Il ne génère aucun intérêt pour le vendeur.

Par ailleurs, la somme n'est acquise au vendeur qu'après la signature de l'acte de vente authentique, et est déduite du prix d'acquisition final.

Le séquestre fait l'objet, soit d'un chèque de banque encaissé immédiatement, soit d'un virement bancaire si son montant dépasse 3 000 €. 

Signature du compromis de vente et dépôt de garantie

Au moment de la signature du compromis de vente, l'acquéreur verse le dépôt de garantie au notaire. Ce dernier le dépose sur un compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations.

L'argent reste bloqué jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente.

Réalisation de la vente

Si la vente se réalise, l'argent est transféré sur le compte du vendeur ouvert chez le notaire. Son montant est déduit du prix d'acquisition total à payer.

Rétractation légale et restitution du séquestre

Malgré le versement du séquestre immobilier, l'acquéreur conserve un droit de rétractation de 10 jours après la signature de l'avant-contrat. Durant ce délai de rétractation immobilier, il peut revenir sur sa décision sans justification ni sans pénalités.

En cas de rétractation avant la fin de ce délai légal, la totalité du séquestre lui est restituée.

Non-réalisation d'une condition suspensive

Si la vente ne se réalise pas après le délai de rétractation pour non-réalisation de l'une des clauses suspensives, le séquestre est intégralement restitué à l'acquéreur.

Ce dernier doit toutefois présenter un justificatif de sa bonne foi comme une lettre de refus de prêt de la banque par exemple.

Non-réalisation de la vente pour d'autres motifs

Lorsque la vente ne se réalise pas pour un autre motif non prévu dans le compromis de vente, le vendeur conserve le montant du dépôt de garantie à titre de compensation.

Cas 1 : Rétractation de l'acquéreur

• L'acquéreur notifie au notaire son souhait de rétractation dans le délai légal de 10 jours calendaires (jours fériés et week-end inclus) suivant la signature du compromis. La notification intervient par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Le délai de rétractation commence à courir le lendemain du jour où l'avant-contrat est remis en main propre à l'acquéreur ou le lendemain de la réception de la lettre RAR de notification.
• Lorsque la rétractation intervient dans ce délai, la totalité du séquestre est restituée à l'acquéreur.

Cas 2 : Non-réalisation d'une condition suspensive

• Si l'une des conditions suspensives prévues au compromis n'est pas réalisée, par exemple l'obtention d'un prêt de la banque ou d'un permis de construire de la mairie, la vente est annulée.
• L'acquéreur fournit le refus de prêt d'une ou de plusieurs banques selon les termes du compromis, le refus de permis de la mairie, ou d'autres justificatifs le cas échéant.
• En cas de non-réalisation d'une condition suspensive, le séquestre est intégralement restitué à l'acquéreur.

Le notaire dispose d'un délai de 21 jours pour restituer le montant de l'acompte à l'acquéreur.

Cas 3 : Non-réalisation de la vente pour d'autres motifs 

Lorsque la vente ne se réalise pas pour un autre motif non prévu dans le compromis de vente, le notaire doit alors verser au vendeur le montant du dépôt de garantie sans délai, à titre de compensation.