Qu'est-ce qu'un appartement T4 ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?

Le T4 est par définition un appartement de 4 pièces. Il contient :

• Un séjour ;
• 3 chambres ;
• Une cuisine ;
• Une salle de bain ;
• Des toilettes.

Dans cette logique vous devez sans doute vous demander pourquoi le T4 est-il désigné comme tel alors même qu’il possède en réalité un total de 7 pièces ? En réalité, seules les pièces à vivre sont comprises dans le calcul, ce qui exclut de facto la salle de bain et l’espace cuisine.

Pour définir le nombre de pièces d’un appartement, vous devez uniquement comptabiliser les pièces à vivre. Cela revient à calculer les pièces “habitables” (les surfaces que vous habitez, séjournez ou vous endormez) par opposition aux pièces d’eau ou de services (salle de bains, w.c.). Concrètement, cela signifie que seuls la chambre et le salon entrent dans le calcul.

Naturellement, vous comprenez mieux pourquoi un T4 est composé de quatre pièces à vivre, c’est-à-dire : 3 chambres et un séjour.

Les toilettes et la salle de bain peuvent être séparés ou non. Dans tous les cas, cette dissociation n’entre jamais dans le calcul des pièces principales. Ce n’est donc pas parce que votre T4 est composé de 2 pièces distinctes (toilettes et la salle d’eau) qu’il doit être requalifié en appartement T5 ou T6. Comme nous l’avons vu, seules les pièces à vivre (séjour et chambre) sont retenues ici.

Si l’on vous demande quelle est la différence entre un T3 et un T4, sachez que seul le nombre de chambres change. Autrement dit, l'appartement T3 possède 2 chambres là où le T4 en contient 3.

Un T4 n’est pas forcément plus grand qu’un T3. Trois pièces spacieuses peuvent parfois prendre plus d’espace que 4 petites.

Nous l’avons vu, le T4 contient 4 pièces, à savoir : 3 chambres et un séjour. Plus exactement, si le 4 représente le nombre de pièces, le T désigne quant à lui le type du logement.

Mais qu’en est-il du F ?

Si vous vous intéressez un peu à l'immobilier, vous avez sans doute remarqué que le T4 est parfois remplacé par l'appellation F4. Quelle est la différence entre les deux ?

Aucune. Le F signifie fonction, mais les deux lettres correspondent au même système de classification et représentent donc exactement la même chose.

Dressons à présent un portrait-type du T4 (ou du F4). Cet appartement est un logement plutôt spacieux dont la superficie est généralement comprise entre 70 m² et 100 m².

Parce que sa surface est conséquente, le T4 peut aussi offrir certains bonus comme :

• Un double séjour ;
• Une seconde salle de bain ;
• Un extérieur (balcon, terrasse, jardin).

Dans certains cas, le T4 peut aussi être proposé à la vente ou à la location avec un garage. Enfin, il existe des T4 en duplex dans lesquels le logement s'étend sur plusieurs niveaux. Ce côté “loft” est d’ailleurs très apprécié par certains acquéreurs.

La surface habitable d’un T4 correspond à sa surface plancher. Pour l’obtenir, vous devez déduire de la superficie totale :

• Les surfaces occupées par les murs ;
• Les cloisons ;
• Les marches ;
• Les caves ;
• Les sous-sols ;
• Les combles non aménagés ;
• Les terrasses ;
• Les balcons ;
• Les cages d’escalier ;
• Les portes ;
• Les garages ;
• Les fenêtres ;
• Toutes les parties du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m (mezzanine, combles mansardés…).

Une fois l’ensemble de ces surfaces soustraites, vous obtenez alors la surface habitable réellement disponible pour les locataires. Attention, tout de même, ce calcul est assez réglementé. Étant donné qu’il exclut de nombreux éléments, sa mesure reste la plupart du temps confiée à un expert spécialisé. Cela évite des résultats approximatifs et mensongers donnés par des propriétaires peu scrupuleux.

Le logement idéal pour la colocation

Vous pensez peut-être que le T4 n’est pas un investissement locatif intéressant. En dehors des familles, à qui allez-vous pouvoir réussir à louer ce type de logement ? Détrompez-vous. L’appartement se prête parfaitement à la colocation. Sa configuration est donc plus que rentable dans le secteur locatif.

Saviez-vous que les places en colocation se louent plus chères que dans une location simple ? Pour certains propriétaires, le rendement locatif peut même aller au-delà des 10%.

Bien évidemment, le bénéfice dépendra essentiellement de la nature de votre investissement et de son emplacement géographique.

Si vous envisagez de proposer votre T4 à la colocation, pour que l’investissement soit rentable vous devez vous trouver dans une localisation stratégique. Cela peut-être :

• À proximité des universités ;
• Au cœur des grandes villes.

Attention, ce critère est déterminant. Vous allez difficilement trouver des colocataires à la recherche d’un T4 en pleine campagne.

La colocation ne concerne pas que les étudiants. Beaucoup de jeunes actifs cherchent aujourd’hui à louer en colocation, notamment dans les métropoles. C’est la solution idéale pour faire des rencontres et louer à un prix abordable tout en profitant d’une bonne situation géographique. Du côté du propriétaire bailleur, cette cible permet de limiter la rotation de locataires. À l’instar de l’étudiant, les jeunes actifs ont déjà un emploi et donc davantage de revenus. Conséquence ? Ils sont moins enclins à déménager rapidement.

Un profil adapté aux familles

Sans surprise, si vous désirez mettre votre T4 en location, les familles représentent une cible très intéressante. Les 3 chambres permettent en effet aux parents et enfants de profiter de pièces séparées. Le logement est particulièrement intéressant lorsque les enfants grandissent et cherchent à gagner en espace et indépendance.

Si les couples optent généralement pour un T2 au début de leur relation, lorsque la famille s'agrandit, ils n’ont d’autres choix que de s’orienter vers un T3 ou T4. Le phénomène est d’autant plus vrai avec l’avènement du télétravail. C’est bien simple, si vous souhaitez deux chambres (une pour les parents, une pour le ou les enfants) et aménager en plus une pièce entièrement dédiée à l’espace bureau, le T4 s’impose.

D'autant plus que le T4 reprend tous les avantages d’une maison… sans ses inconvénients ! En tant que propriétaire ou locataire, vous profitez d’un bel espace de vie sans avoir besoin d’entretenir un espace extérieur.

Avec tous ces éléments, estimez-vous que le T4 est un bon investissement locatif ? Et bien tout dépend de votre projet. De façon générale, il existe deux catégories d’investissements :

• Investir dans des petites surfaces (studio, T1, T1 bis) : le capital de départ est moins important et la rentabilité assurée. Néanmoins, ces superficies sont aussi marquées par un important turn-over de par le profil type des locataires (étudiants, jeunes actifs).
• Investir dans de moyennes et grandes surfaces (T3, T4, T5, etc.) : cela nécessite un capital plus important, et la rentabilité de l’investissement peut être plus longue à arriver. Néanmoins, une fois les locataires en place, vous êtes assuré qu’ils resteront plus longtemps. La gestion locative est donc plus simple dans la durée et les travaux de remise en état également.

Enfin, retenez également que les grandes surfaces comme le T4 sont moins présentes sur le marché. Cela vous permet de trouver plus facilement de nouveaux locataires ou de potentiels acquéreurs si vous désirez revendre l’appartement.

En définitive, investir dans un T4 offre une meilleure stabilité même si la rentabilité reste moins importante à l’année. Les locataires sont plus fidèles et occupent plus longtemps les lieux. De même, comme précédemment cité, les travaux de remise en état sont moins fréquents à prévoir. Sur le long terme, l’investissement locatif dans un appartement T4 peut donc être une opération intéressante.

Une fois le choix du T4 réalisé, reste encore à savoir lequel choisir. Sur le marché immobilier, là encore deux possibilités s’offrent à vous :

• Investir dans un appartement T4 neuf ;
• Investir dans un appartement T4 ancien.

Pourquoi opter pour un T4 neuf ?

La performance énergétique entre aujourd’hui dans les critères de décence du logement. Dès 2025 les biens au-dessus de certains seuils ne pourront tout simplement plus être proposés à la location.

Par conséquent, si vous ne désirez pas réaliser de travaux de rénovation énergétique, nous vous recommandons de privilégier l’achat d’un T4 neuf ou bien d’un T4 ancien qui a déjà fait l’objet de travaux de remise aux normes et qui respecte les critères de performances énergétiques actuels.

Pourquoi opter pour un T4 ancien ?

D’un autre côté, comme les passoires énergétiques ne pourront bientôt plus être proposées sur le marché immobilier, on les retrouve aujourd'hui à des prix défiant toute concurrence. Les propriétaires n’ont parfois pas les moyens de réaliser les travaux nécessaires ou ne souhaitent tout simplement pas les faire. Dans ce cas, il est possible de faire de belles opérations en tirant profit d’un T4 à bas prix dans lequel vous allez vous-même réaliser ou faire réaliser les travaux par un professionnel avant de la proposer à la location.

Il n’existe donc pas une solution meilleure qu’une autre, dans les deux cas l’investissement peut être rentable. Le tout est de rester stratégique en fonction de votre projet et selon vos objectifs.