Qu'est-ce qu'une maison mitoyenne ? Quels sont les avantages, inconvénients et règles associés ?

Les maisons mitoyennes sont des propriétés contiguës que l'on retrouve fréquemment dans des quartiers identiques de par leur aspect.

Elles ont la particularité d'êtres séparés par un ou plusieurs murs communs avec les habitations adjacentes. La mitoyenneté peut aussi bien se faire par le garage, que par une pièce de vie ou le jardin.

Il arrive que les maisons mitoyennes fassent partie d'un lotissement en copropriété pour faire bénéficier les propriétaires des avantages de la gestion. Ceux-ci sont réunis au sein d'un syndicat des copropriétaires pour assurer l'entretien des parties communes.

Avant d'envisager l'acquisition d'une maison mitoyenne, il faut connaître les règles relatives à la mitoyenneté. Pour se prémunir des cas de litige, le législateur a précisé les conditions de la mitoyenneté aux articles 653 à 673 du Code civil :

• Tous murs de séparation entre maisons voisines, jardins ou enclos sont réputés mitoyens, sauf dispositions contraires ;
• Les opérations d'entretien, de réparation des dommages ou de reconstruction du mur mitoyen doivent être réalisées d'un commun accord entre les propriétaires concernés. Chacun devant participer équitablement aux frais engendrés ;
• Un mur mitoyen peut être surélevé à l'initiative d'un copropriétaire, sous réserve que l'ossature du bâtiment puisse supporter la surélévation de la maison. Seul le propriétaire à l'initiative de cette opération est tenu d'en assumer le coût, la partie surélevée devenant privative ;
• La création d'une ouverture (porte ou fenêtre) sur le mur mitoyen est conditionnée à l'accord du copropriétaire ;
• En cas de démolition de sa maison mitoyenne, le propriétaire doit faire réaliser, à ses frais, des travaux d'imperméabilisation sur la maison voisine. Ceux-ci permettent d'assurer sa protection face aux intempéries.

Les règles de mitoyenneté s'applique également dans le cadre d'une location, qu'il s'agisse d'un bail meublé, d'un bail vide, d'un bail étudiant ou d'un bail colocation.

L'acquisition d'une maison mitoyenne présente de nombreux avantages pour l'acheteur d'un point de vue financier, énergétique et de la sécurité.

1/Le prix d'achat ou de construction d'une maison mitoyenne

Dans le cadre de l'acquisition d'une maison mitoyenne existante, le prix est inférieur de l'ordre de 10 à 15 % par rapport à une maison individuelle. En construction, cela permet au propriétaire de bénéficier d'un terrain plus grand et de partager les frais de viabilisation (raccordement aux égouts, à l'électricité et à l'eau) entre tous les copropriétaires.

2/ Le montant des taxes locales d'une maison mitoyenne

Les maisons mitoyennes ont une superficie généralement inférieure à celle d'une maison individuelle. Cela a un impact direct sur le montant des impôts locaux tels que la taxe foncière, généralement plus basse pour les propriétaires de maisons mitoyennes.

3/ Les économies d'énergie en maison mitoyenne

Selon l'ADEME, les murs sont responsables de 20 à 25 % des déperditions thermiques d'un bâtiment. Comme les maisons mitoyennes sont accolées aux logements voisins, elles sont moins impactées par les conditions climatiques.

Les murs communs permettent de bénéficier d'une partie de l'énergie émise par le logement mitoyen. Pour chauffer en hiver, une maison mitoyenne consomme moins d'énergie qu'une maison individuelle de superficie équivalente.

4/ La sécurité en maison mitoyenne

Contrairement aux maisons individuelles, les maisons mitoyennes ne sont jamais isolées. Elles font souvent partie d'un lotissement constitué de nombreux voisins. Le risque de cambriolage est plus faible car les cambrioleurs ont plus de chance d'être repérés par le voisinage.

Compte tenu de leur architecture, les maisons mitoyennes présentent également quelques inconvénients. Ils concernent principalement la luminosité, la promiscuité et les nuisances sonores.

1/ Le manque de lumière naturelle en maison mitoyenne

Compte tenu de sa configuration, une maison mitoyenne bénéficie d'un ensoleillement plus faible qu'une maison traditionnelle. En effet, il n'est pas possible de créer des ouvertures de part et d'autres du logement. Seul le réaménagement intérieur général permet de pallier au manque de lumière naturelle.

2/ La promiscuité du voisinage en maison mitoyenne

Même les maisons mitoyennes bénéficient d'un jardin privatif, les bains de soleil ne se font pas à l'abri des regards indiscrets. La grande proximité avec le voisinage est un frein pour de nombreux acquéreurs ou pour les locataires dans le cadre d'un contrat de location. La solution pour se préserver de cette promiscuité est de recourir aux :

• Arbustes à feuillage persistant ;
• Plantes grimpantes ;
• Végétaux en haies.

3/ Les nuisances sonores en maison mitoyenne

Les maisons jumelées et maisons mitoyennes peuvent souffrir d'une mauvaise isolation phonique. C'est particulièrement dérangeant lorsque les pièces de vie voisines communiquent d'un logement à l'autre. L'une des solutions est de faire appel à un acousticien, pour réaliser un diagnostic phonique de l'habitation afin d'isoler le logement des nuisances sonores.