Qu'est-ce qu'un appartement T2 ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?

Commençons par la définition du T2. Pour faire simple, vous devez retenir qu’un appartement T2 est un logement constitué :

• D’un séjour ;
• D’une chambre ;
• D’une cuisine séparée ;
• D’une salle de bain et de W.C. (dans une même pièce ou non).

Mais pourquoi utiliser le terme T2 pour faire référence à un logement comprenant à minima 4 pièces ? En réalité seules les pièces à vivre sont comprises dans le calcul. La salle de bain et l’espace cuisine en sont donc exclus.

En suivant cette logique, vous devez à présent vous demander ce qu’est-ce qu’une pièce à vivre. Pourquoi le salon entre dans cette catégorie et pas la cuisine ?

Pour définir le nombre de pièces dans un appartement, il suffit de comptabiliser ces fameuses pièces à vivre. Elles correspondent à toutes les pièces “habitables” et se distinguent des pièces d’eau ou de services (salle de bains, w.c.). Il s’agit des endroits où vous vivez réellement dans le logement. Concrètement, cela signifie que seuls la chambre et le salon entrent dans le calcul. Selon cette définition, un T2 est donc composé de deux pièces à vivre : une chambre et un séjour.

Maintenant que vous savez parfaitement compter le nombre de pièces présentes dans un appartement, attardons-nous sur la lettre qui précède ce chiffre. Si vous passez du temps sur les annonces immobilières, vous avez certainement remarqué que certaines prennent l’appellation de T2 et d’autres de F2. Connaissez-vous la différence entre les deux ? Non ? On vous explique.

Nous l’avons vu, la lettre T définit le Type et le 2 correspond au nombre de pièces principales dans le logement. Mais alors que signifie le F ? Et bien, la même chose. En réalité, il n'existe aucune différence entre un T2 et un F2. Le plus important reste donc le chiffre qui suit la lettre et non l’inverse.

D'après nos précédentes explications, le chiffre détermine donc le nombre de pièces principales (salon, chambre) dans le logement. Sur ce point, vous devez également retenir qu’il est impossible qu’un appartement contienne deux salons sans aucune chambre.

Par conséquent, la définition d'un appartement T1 fait référence à une seule pièce principale : le salon et la chambre. Ils intègrent le même espace. Mais si un T1 dispose d’une seule pièce à vivre, dans ce cas quelle est la différence entre un T1 et un studio ?

Dans un studio l'agencement est identique à un T1... Enfin, à une exception près : la présence d’une cuisine séparée. Si la cuisine est séparée de la pièce principale il s’agit d’un T1 et lorsqu’elle fait partie de ce même espace on parle alors de studio.

En reprenant un cheminement similaire, le T2 contient par définition deux pièces à vivre : le séjour et la chambre. Ce qui différencie le T2 du T1 c’est donc la présence d’une chambre séparée du séjour.

Maintenant que le terme de T2 vous est familier, analysons quels avantages vous pouvez retirer de cet investissement locatif.

Déduire le montant des travaux d’un T2 à rénover

Comme tout investissement immobilier, pour que l’opération soit rentable vous devez en amont étudier le secteur locatif et sa zone géographique. Un T2 se louera par exemple plus facilement dans une ville comme Paris que dans une commune telle que Châtillon-sur-Chalaronne.

Une fois ce travail réalisé, il va falloir réfléchir à l’investissement en lui-même : voulez-vous partir sur du neuf ou de l’ancien ?

Si vous optez pour la seconde option, sachez qu’investir dans un T2 à rénover est une opération fiscalement très intéressante. Vous avez dans ce cas la possibilité de déduire le montant des travaux réalisés sur le logement de vos revenus fonciers. Ce mécanisme de défiscalisation est communément appelé “dispositif Balladur” ou “déficit foncier classique”

Un profil cible sécurisant : les couples

Un autre avantage à la location d’un T2 correspond au public auquel est destiné ce type d’appartement : les couples. À la différence du studio ou du T1 dans lequel le locataire est seul, vous bénéficiez ici de deux candidats, deux garanties, mais également deux revenus. Le T2 est aujourd'hui le bien le plus recherché par les jeunes couples, profitez-en. La pression locative est réduite et le risque d’impayé aussi. L’investissement dans un T2 est donc en ce sens très sécurisant pour un propriétaire bailleur.

Une location sur la durée

Alors que dans un studio les locataires restent en moyenne 1 an, ce délai est étendu à 48 mois pour un T2. L’investissement permet donc :

• Une occupation plus stable des locataires ;
• Des frais de remise en état moins fréquents ;
• Un risque de vacance locative réduit.

Gérer seul

Une fois l’investissement locatif réalisé, un autre enjeu se profile, celui de la gestion locative du logement. À ce stade vous devez sans doute vous demander si vous allez parvenir à gérer le bien seul et si le recours à une agence de gestion locative est véritablement utile. Autrement dit, vaut-il mieux gérer seul ou faire appel à un professionnel ?

L’auto-gestion présente un avantage de taille : faire des économies. D’autant plus qu’en étant un peu rigoureux il est tout à fait envisageable de réussir sa gestion locative. En dehors des documents officiels ( (bail de location, quittance de loyer, etc.), la gestion peut être largement assurée par un propriétaire bailleur.

Mais pour que le succès soit au rendez-vous, vous devez garder à l’esprit que la gestion locative n’est pas de tout repos. Vous allez devoir consacrer du temps et vous former sur les réglementations en vigueur. Pour résumer, gérer seul son bien est faisable à condition de s'investir un minimum dans ce nouvel exercice.

Déléguer à une agence

Lorsqu’on ne cherche aucune contrainte, le plus simple est encore de déléguer la gestion de son bien à une agence de gestion locative. Mais forcément la tranquillité à un prix : il correspond environ à 8% (hors taxe) du montant de votre loyer annuel.

(800 x 12) x 8/100 = 768€.

De façon générale, retenez que la commission prise par une agence de gestion locative correspond à 1 mois de loyer sur l’année.

Une fois délégué, le professionnel se charge de tout. Encaissement des loyers, avis d’échéance, quittances de loyer, relances, résiliation du bail … Le gestionnaire s’investit pleinement dans la gestion locative de votre bien. Enfin, en théorie. Dans la pratique, vous devez rester vigilant sur les petites lignes d'exclusion présentes sur votre mandat de gérance.

Il n'est pas rare que les agences proposent un forfait de base assorti de frais annexes et optionnels (rédaction du bail, état des lieux d'entrée et de sortie, déclarations fiscales à remplir, etc.). En ce sens, vous devez garder à l’esprit que les 8% de commission ne comprennent pas l’intégralité des missions et qu’un montant annexe pourra vous être réclamé selon des tâches accomplies par le gestionnaire. L’agence de gestion locative peut donc être intéressante à condition que le contrat reste à votre avantage.

Utiliser des outils en ligne

Solution moins connue et pourtant tout aussi efficace, en matière de gestion locative il existe des logiciels directement en ligne accessibles à tous. Dans ce cas, vous ne déléguez pas la totalité de la gestion mais profitez d’un support pour :

• vous faciliter la vie dans la gestion quotidienne du bien et les documents à fournir (contrat de location, quittance, état des lieux, etc.) ;
• accéder à un suivi de la gestion locative de votre logement.

Le coût est bien moins élevé que le mandat de gérance et l’essentiel des tâches de suivi et outils (bail, quittance, état de lieux) est à votre disposition. Le propriétaire bailleur peut donc réaliser toutes les opérations liées à son logement directement en ligne depuis son ordinateur ou son portable.

Les logiciels de gestion locative en ligne semblent donc être le compromis parfait si vous ne désirez pas vous défaire totalement de la gestion de votre logement tout en recevant une aide pour s’investir dans les tâches de gestion quotidienne.