Quelles démarches suivre pour obtenir une caution bancaire dans le cadre d'une location ?

Le cautionnement est défini à l'article 2288 du Code Civil. Il s'agit d'une sûreté personnelle assurée par un tiers. Ce type de contrat permet d'apporter une garantie de solvabilité au bailleur, dans le cadre d'une location. En cas de défaillance, la caution ou garant se substitue au locataire pour régler les sommes dues au propriétaire bailleur.

Pour louer un logement, les bailleurs exigent bien souvent le recours à une caution ou garant. Il peut s'agir :

• D'une personne physique (membre de la famille, ami...) ;
• D'une personne morale (employeur...) ;
• D'un dispositif institutionnel (garantie Visale d'Action Logement) ;
• D'une caution bancaire.

La caution bancaire est le type de cautionnement le moins fréquent en location. Cette garantie est à solliciter auprès des établissements bancaires. Ces derniers étudient le dossier locatif selon les critères suivants :

• Revenus mensuels ;
• Situation professionnelle (CDI, CDD, statut de fonctionnaire...)
• Montant du loyer ;
• Situation bancaire.

Chaque banque dispose de ses propres modalités d'attribution. La caution bancaire consiste généralement au versement de plusieurs mois de loyers sur un compte bancaire dédié. Les fonds sont bloqués pendant toute la durée du cautionnement.

En cas d'acceptation, l'acte est scellé par un contrat ou acte de cautionnement annexé au bail. La banque devient garante du paiement du loyer et des charges auprès du bailleur, en cas d'impayés pendant toute la durée du contrat de location.

Les banques proposent deux types de cautions bancaires. Ceux-ci ne proposent pas le même niveau de couverture pour le bailleur.

La caution simple, qu'est-ce que c'est ?

Une caution bancaire simple ne se substitue qu'en dernier recours au locataire défaillant. Le bailleur est tenu de mettre en œuvre tous les recours possibles auprès du locataire, pour recouvrer les sommes dues. La caution bancaire n'interviendra qu'en cas d'échec des démarches engagées par le propriétaire sur justificatif :

• Des relances ;
• Du commandement de payer délivrés par commissaire de justice (huissier de justice) ;
• Des actions menées en justice.

La caution simple repose sur deux notions de droit :

• Le bénéfice de discussion : qui permet de solliciter la caution seulement en cas d'échec des démarches menées à l'encontre du locataire défaillant ;
• Le bénéfice de division : lorsque plusieurs cautions coexistent pour assurer un même locataire. Le montant de la dette est alors partagé équitablement entre les cautions.

La caution solidaire, c'est quoi ?

La caution solidaire permet au bailleur de bénéficier rapidement du remboursement des sommes dues par le locataire. En effet, la caution solidaire permet d'être indemnisé dès le premier impayé du locataire. Le bailleur peut solliciter le remboursement de la banque sans avoir à justifier des relances ou recours effectués auprès du locataire défaillant.

Le recours aux cautions bancaires n'est pas très répandu. Pourtant, ce type de cautionnement présente certains avantages et inconvénients qui le distinguent des autres cautions disponibles en location.

Les avantages de la caution bancaire pour le bailleur

Les bailleurs demandent généralement une caution physique à leurs locataires. Pourtant, la caution bancaire présente certains avantages :

• Permet de louer à des personnes isolées qui ne bénéficient pas de cautions physiques ;
• Garantit de percevoir les sommes dues sans risque d'insolvabilité de la banque.

Les inconvénients de la caution bancaire pour le bailleur

Le choix d'une caution bancaire comporte également certains inconvénients :

• Délai important entre le remboursement de la banque et la survenue de l'impayé dans le cadre d'une caution bancaire simple ;
• Peu de banques proposent ce type de cautionnement ;
• La caution bancaire est payante (frais de dossier et commission lié au montant garanti).

Le coût d'une caution bancaire est variable selon le nombre d'échéances de loyers assurés. Certains établissements bancaires exigent une couverture maximale. L'ensemble des loyers dus pendant la durée de location doit être provisionné sur le compte bancaire dédié.

Cela signifie que pour un bail de 3 ans, les 36 mois de loyers devront être déposés en garantie.

Les banques peuvent appliquer des frais de dossier ainsi qu'un montant de commission pour la tenue du compte dédié. Ces frais sont compris entre 300 et 400 € selon les établissements bancaires.

La caution bancaire ne s'éteint pas d'elle-même aux termes du contrat de location. Lorsque le locataire quitte les lieux, le bailleur doit adresser un courrier à la caution pour l'informer de l'échéance du contrat.

Cela permet de libérer les sommes versées en garantie par le locataire. Ce dernier peut donc récupérer l'argent versé et clôturer le compte.

Lorsque le candidat à la location n'a pas la capacité financière d'avancer plusieurs mois de loyer avec la caution bancaire, il peut recourir aux autres modes de cautionnements existants :

• La caution physique : ce type de cautionnement est généralement assuré par l'entourage du locataire. La caution parentale ou caution familiale permet d'apporter des garanties au propriétaire. Il n'existe pas de limite d'âge pour bénéficier de ce type de cautionnement. Étudiants, jeunes actifs ou salariés peuvent solliciter un garant physique dans le cercle familial. La caution devra fournir certains documents pour justifier de ses ressources et de sa situation professionnelle. Le garant physique doit matérialiser son engagement par la rédaction d'un acte de cautionnement.
• La garantie Visale d'Action Logement : Elle est accessible aux candidats locataires de moins de 30 ans ainsi qu'aux salariés de plus de 30 ans nouvellement embauchés. Ceux-ci doivent respecter certains critères relatifs au type de bail concerné, au montant du loyer et aux revenus du ménage.

Lorsque le bailleur a souscrit une garantie des loyers impayés (GLI) il ne peut exiger aucune autre caution auprès du candidat locataire. Les cautions bancaires, cautions physiques et garantie Visale ne peuvent se cumuler à la GLI sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

Pour bénéficier de cette exception, le propriétaire doit être une personne morale (sauf SCI familiale). Il peut solliciter un cautionnement complémentaire à la GLI lorsque :

• La caution est fournie par un organisme énuméré à l'article 1 du décret 2009-1659 du 28 décembre 2009 ;
• Le locataire est un étudiant non bénéficiaire d'une bourse d'enseignement supérieur.