Courtier Immobilier : ses missions, son utilité et sa rémunération

Il n'est pas toujours simple de faire jouer l'effet de levier immobilier quand il s'agit d'investir. C'est pourquoi le courtier en immobilier prend cela en charge, il met en relation l'emprunteur et les établissements bancaires. C'est en effet un intermédiaire habilité en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP).

Ses missions peuvent être multiples en fonction de la formule que vous choisissez :

• Le conseil ;
• La recherche des conditions les plus adaptées à votre situation personnelle et financière ;
• La négociation ;
• Et l'accompagnement jusqu'au déblocage des fonds de l'emprunt.

Dès lors que vous signez avec lui un mandat de recherche, il devient votre interlocuteur unique.

Cette profession est régie par l'article L.519-1 du Code monétaire et financier. Les courtiers doivent être immatriculés à l'ORIAS (Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance).

Par ailleurs, depuis la loi n° 2021-402 du 8 avril 2021 relative à la réforme de courtage (en vigueur depuis le 1er avril 2022), les courtiers en assurance, en opérations de banque et services de paiement doivent nécessairement adhérer à des associations professionnelles agréées par l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

L'objectif est de mettre en place un meilleur encadrement et une meilleure régulation de la profession de courtage dans les secteurs bancaires et d'assurance.

Le courtier immobilier endosse plusieurs rôles en fonction des missions qui lui sont confiées en vertu du mandat qu'il signe avec vous :

• Vous conseiller sur le financement de votre projet ;
• Rechercher le prêt immobilier le mieux adapté en tenant compte du taux d'effort ;
• Négocier avec les banques ;
• Vous accompagner jusqu'à la signature de l'acte de vente.

Le conseil de l'expert en financement

Le conseil est une obligation légale du courtier immobilier. En effet, cet expert est tenu de vous informer sur les différents types de financements.

Grâce à son expérience du domaine bancaire, il peut concevoir une étude de faisabilité de votre projet immobilier, et vous aider à faire les meilleurs choix pour le financer.

Il adapte ses recommandations en fonction de votre profil (situation financière et personnelle) et de votre objectif (achat d'une résidence principale, investissement locatif…).

Il peut notamment vous suggérer le recours à :

• Un prêt à taux zéro (PTZ) ;
• Un prêt relais pour un achat-revente ;
• Un crédit à taux fixe ou variable.

Il détermine avec vous votre capacité d'emprunt, la durée du prêt la mieux adaptée, le type d'assurance de prêt immobilier (assurance emprunteur) à souscrire, etc.

Les recherches (comparateur de prêts immobiliers)

Après avoir déterminé votre profil emprunteur, le courtier immobilier commence ses recherches auprès des établissements bancaires qui correspondent le plus à votre projet. Son réseau de partenaires bancaires est un atout précieux.

Son expertise, sa connaissance du marché et des différentes politiques commerciales des banques lui permettent d'orienter ses recherches plus rapidement.

La négociation avec les banques

Cet intermédiaire engage des négociations avec plusieurs établissements pour faire baisser :

• Les taux d'intérêt ;
• Les frais de remboursement anticipé ;
• Les frais de dossier ;
• Le coût de l'assurance emprunteur ;
• etc.

Il bénéficie d'un contact privilégié avec les banques. Le volume des dossiers qu'il leur apporte lui permet d'obtenir des conditions de prêt préférentielles pour ses clients.

Votre courtier en immobilier peut vous proposer de souscrire à différents produits financiers. En effet, il est fréquent qu'il négocie un bon taux avec les banques contre certains engagements de votre part.

L'accompagnement jusqu'à la signature de l'acte chez le notaire

Il vous accompagne dès la constitution de votre dossier de prêt. Il vous assiste par la suite jusqu'au déblocage des fonds lors du rendez-vous de signature de l'acte d'acquisition chez le notaire.

L'utilité de son intervention dépend de votre profil d'emprunteur et de vos besoins. Voici quelques bénéfices que vous pourriez apprécier :

• Il vous aide à réunir l'ensemble des justificatifs nécessaires au montage du dossier de prêt ;
• Il accélère les démarches ;
• Il vous rassure (notamment s'il s'agit d'un premier achat) ;
• Il vous donne les explications nécessaires pour bien comprendre les termes et conditions des contrats ;
• Etc.

En bref, il veille au bon déroulé de toutes les étapes pour que la transaction aboutisse dans les meilleurs délais. N'oublions pas que le courtier immobilier ne perçoit ses honoraires que si le contrat de prêt est signé.

Gain de temps

Lorsque vous signez un compromis de vente (ou une promesse), le notaire fixe une date d'échéance pour l'obtention de votre emprunt immobilier. Celle-ci est expressément indiquée dans le contrat. Elle varie généralement de 45 à 60 jours. Dans tous les cas, le temps est compté.

Le courtier en crédit immobilier vous aide à optimiser ce délai. Il gère à votre place les déplacements pour les divers rendez-vous avec les conseillers bancaires.

Par ailleurs, il étudie et compare les offres. En qualité d'expert, il vous explique les avantages et les inconvénients de chacune d'elles. Vous n'avez plus qu'à choisir la plus adaptée à votre projet immobilier.

Gain d'argent

Le courtier est un professionnel de la négociation. C'est pourquoi il parvient à vous obtenir les meilleures conditions de prêt. Par son intervention, vous pouvez espérer :

• Economiser des frais de dossier ;
• Bénéficier d'un taux d'intérêt plus avantageux ;
• Obtenir la baisse ou l'exonération des indemnités de remboursement anticipé ;
• etc.

D'autre part, le recours à ses services peut générer d'importantes économies en matière d'assurance emprunteur. Celle-ci est indispensable, et peut augmenter considérablement vos mensualités.

Pourquoi ? Parce que si vous optez pour l'assurance proposée par votre banque, le taux est fixe et s'applique chaque année sur le coût total de l'emprunt durant toute la durée du crédit. L'assurance peut parfois représenter jusqu'à 30 % du coût de votre crédit.

Le courtier vous aide à choisir l'assurance emprunteur qui correspond le mieux à votre situation. Il s'agit :

• Soit de l'assurance groupe, c'est-à-dire celle proposée par la banque ;
• Soit d'une assurance externe appelée délégation d'assurance.

Le courtier immobilier perçoit une rémunération double provenant à la fois de la banque mais également de l'emprunteur sous la forme de frais de courtage.

Commission versée par la banque

Le courtier est un apporteur d'affaires. Il met les banques en relation avec de potentiels clients.

Il est donc rémunéré par ces établissements lorsque les dossiers d'emprunts aboutissent. De ce fait, les banques versent des commissions à ces intermédiaires. Celles-ci peuvent représenter un pourcentage du montant emprunté (1 % maximum).

Frais de courtage payés par l'emprunteur

De votre côté, vous payez le courtier pour le service qu'il vous offre.

Les frais varient en fonction du type de courtier (en agence ou en ligne), et des différents services qu'il vous propose.

S'il s'agit d'une simple mise en relation avec l'établissement bancaire, vous ne payez aucuns frais, seule la banque lui verse une commission. Par ailleurs, si le courtier vous accompagne dans vos démarches, les frais correspondent à un pourcentage du montant de votre emprunt (1 à 2 %). C'est le cas principalement pour les courtiers exerçant au sein d'une agence de courtage.

Les courtiers en ligne appliquent en général un forfait fixe, quel que soit le montant du prêt contracté.

Pour faire une demande de crédit immobilier en passant par un coursier en ligne, il faut généralement suivre plusieurs étapes :

1. Faire une simulation de prêt ;
2. Prendre contact avec un courtier ;
3. Constituer un dossier de prêt ;
4. Négocier les offres de prêt jusqu'au déblocage des fonds.

Simulation de prêt

Vous pouvez simuler en ligne votre capacité d'emprunt, et obtenir une proposition de prêt au meilleur taux auquel vous pouvez prétendre.

Pour cela, il vous suffit d'indiquer notamment :

• La nature de votre projet ;
• Le prix de votre acquisition ;
• Votre situation personnelle et professionnelle ;
• Le montant de vos revenus ;
• Le montant de votre apport personnel.

Dès lors, vous obtenez une estimation du budget dont vous pouvez disposer pour votre acquisition immobilière.

Prise de contact avec un courtier

Un expert vous contacte ensuite pour affiner la recherche. Il vous donne tous les conseils utiles pour améliorer votre profil emprunteur si c'est nécessaire.

Il est aussi compétent pour vous suggérer, par exemple, de déposer une demande de prêt complémentaire en fonction de vos droits, comme :

• Un prêt à taux zéro ;
• Un prêt employeur (1 % logement) ;
• Un prêt épargne logement ;
• etc.

Constitution du dossier de prêt

Vous transmettez les documents nécessaires au montage de votre dossier :

• 2 derniers avis d’imposition ;
• 3 derniers relevés bancaires ;
• 3 derniers bulletins de salaire ;
• Copie de votre carte d’identité ;
• Justificatif de domicile ;
• Copie de l'avant-contrat signé le cas échéant (compromis ou promesse de vente).

Négociation et suivi

C'est désormais au courtier immobilier d'activer son réseau bancaire. Il compare les offres proposées par les établissements, sélectionne les plus pertinentes, et vous les soumet.

Il vous assiste jusqu'au déblocage des fonds si vous l'avez missionné pour un accompagnement complet.

Renégocier un emprunt

Lorsque les taux d'intérêt sont en baisse, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour qu'il renégocie votre emprunt avec les organismes bancaires.

Le principe est toujours le même. Il compare les offres jusqu'à trouver la plus avantageuse.

Il s'assure de la pertinence de l'opération. Pour cela, il calcule :

• Le montant du rachat de crédit ;
• Les indemnités de remboursement anticipé à payer à votre banque ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais d'assurance ;
• Les frais de garantie…

Racheter des prêts en cours

Si votre situation le justifie, votre courtier immobilier est susceptible de vous conseiller le rachat de vos prêts en cours. Cette pratique peut s'avérer intéressante notamment :

• Si vous rencontrez des difficultés financières ;
• Ou si vous souhaitez faire baisser votre taux d'endettement dans le cadre d'un futur investissement.

Aussi, la mission du courtier consiste à vous obtenir un nouveau prêt destiné à racheter plusieurs autres crédits existants. Par conséquent, son objectif est de :

• Rallonger la durée de vos remboursements ;
• Diminuer le montant de vos mensualité (découvrez comment calculer vos mensualités);
• Négocier un taux d'intérêt plus bas.